Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Доверенность для земельного управления
Civil and Commercial Code (Agency) + Land Department forms
Информация проверяется и обновляется ежемесячно по официальным источникам.
В двух словах
Тайское право позволяет покупателю или продавцу совершать сделки с землёй или кондоминиумом через представителя, однако Земельный департамент принимает только свою стандартную форму доверенности, корректно очерченную по полномочиям, заверенную свидетелями и (при подписании за рубежом) легализованную через тайское посольство или консульство.
CCC s.797: Понятие представительства (агентского отношения)
Представительство возникает, когда одно лицо (представитель) получает право действовать за другое лицо (доверителя) и принимает на себя эту роль. Полномочие может быть выражено прямо или вытекать из поведения сторон. Именно это отношение позволяет поверенному явиться к должностным лицам и подписать документы вместо собственника.
CCC s.798: Письменная форма следует за сделкой
Если сама сделка по закону требует письменной формы, то и назначение представителя должно быть оформлено письменно. Поскольку передача, продажа и ипотека недвижимости подлежат письменной регистрации, доверенность на такие действия также должна быть письменным подписанным документом.
CCC s.800: Специальное (конкретное) полномочие
Представитель, наделённый специальным полномочием на определённое дело, вправе совершить всё разумно необходимое для его выполнения. Применительно к недвижимости это обосновывает целевую доверенность, например ограниченную исключительно продажей конкретного участка или регистрацией определённой ипотеки.
CCC s.801: Пределы общего полномочия в отношении недвижимости
Общая доверенность охватывает обычное управление, но сама по себе не даёт представителю продавать или закладывать землю, сдавать в аренду свыше трёх лет, дарить, заключать мировое соглашение, вести судебный или третейский спор. Каждое такое значимое действие требует прямой конкретной формулировки, поэтому для продажи земли нужна отдельная оговорка.
CCC s.805: Запрет сделок представителя с самим собой без согласия
Без согласия доверителя представитель не вправе заключить сделку с самим собой, ни от своего имени, ни как представитель другой стороны. Это защищает от ситуации, когда поверенный приобретает тот самый объект, который ему поручено продать, кроме случаев, когда действие лишь исполняет ранее установленное обязательство.
CCC s.807: Обязанность следовать указаниям доверителя
Представитель обязан действовать согласно прямым или подразумеваемым указаниям доверителя, а при их отсутствии следовать обычной практике соответствующей деятельности. На практике это обязывает поверенного держаться согласованной цены и условий, указанных в доверенности, а не действовать по собственному усмотрению.
CCC s.820: Связанность доверителя действиями в пределах полномочий
Доверитель связан перед третьими лицами всем, что представитель совершает в пределах предоставленных полномочий. Поэтому передача или ипотека, подписанная надлежаще уполномоченным поверенным, обязывает собственника напрямую, как если бы он лично явился в Земельный департамент.
CCC s.821: Видимое (явное для третьих лиц) полномочие
Лицо, выдающее другого за своего представителя или сознательно это допускающее, отвечает перед добросовестными третьими лицами так, будто полномочие действительно было. Это важно, когда собственник передаёт подписанные формы или титул, создавая видимость полномочий, на которую покупатели разумно полагаются.
CCC s.823: Действия с превышением полномочий и их одобрение
Действие, совершённое без полномочий или с их превышением, не связывает доверителя, пока он его не одобрит. Если одобрения нет, представитель лично отвечает перед третьим лицом, кроме случая, когда оно знало о превышении полномочий. Это подчёркивает необходимость точно очерчивать объём доверенности.
CCC s.826-827: Отзыв доверенности и отказ представителя
Представительство прекращается отзывом со стороны доверителя или отказом представителя, и каждая сторона вправе сделать это в любое время. Прекращение в неподходящий момент без неизбежной необходимости может повлечь ответственность за причинённый ущерб. Поэтому собственнику следует отзывать доверенность на землю чётко и уведомлять заинтересованных лиц.
CCC s.831: Последствия прекращения для добросовестных третьих лиц
Прекращение представительства нельзя противопоставить добросовестному третьему лицу, если только оно не оставалось в неведении исключительно по собственной небрежности. Контрагент, полагавшийся на тайно отозванную доверенность, может сохранить защиту, поэтому важны явная отмена и уведомление.
Tor Dor 21 (Land Department form): Обязательная официальная форма для земли
Провинциальные и районные земельные офисы принимают только стандартную доверенность департамента (Тор Дор 21 для земли и домов, Чор Дор 21 для помещений в кондоминиуме). Доверенность, составленная юристом или в иностранном формате, не принимается, поэтому поверенный при передаче, продаже или ипотеке обязан использовать именно эту установленную форму.
Tor Dor 21 (scope and property data): Обязательное содержание и очерченный объём
В форме указываются полные данные обеих сторон и точно называется разрешённое действие: продажа, покупка или ипотека, а также особые условия. Объект описывается номером титула, номерами участка и съёмки, а также местоположением. Любые пустые или нечёткие места грозят отказом либо злоупотреблением полномочием.
Tor Dor 21 (witnesses and signing): Правила о свидетелях, отпечатке пальца и оформлении
Должен подписаться не менее одного свидетеля, а при использовании отпечатка пальца вместо подписи - не менее двух; свидетели именно подписываются, а не ставят отпечаток. Форма заполняется одними чернилами, без подчисток и неоговорённых исправлений, а доверитель подписывает её только после того, как все записи окончательны и верны.
Legalisation of foreign-signed POA: Нотариальное удостоверение и консульская легализация за рубежом
Когда собственник не может присутствовать и подписывает доверенность за пределами Таиланда, документ следует заверить у нотариуса, а затем легализовать в посольстве или консульстве Таиланда. Таиланд не участвует в Конвенции об апостиле, поэтому одного апостиля недостаточно для принятия земельным офисом.