Инвестиции в недвижимость Таиланда
Пошаговое руководство для инвесторов: от выбора объекта до получения стабильного дохода
Процесс покупки недвижимости
5 шагов от подбора объекта до получения стабильного арендного дохода
Подбор объекта
Определяем ваши цели, бюджет и предпочтения. Формируем персональную подборку объектов с расчётом доходности для каждого варианта
Просмотр и выбор
Организуем просмотры выбранных объектов. При необходимости проводим онлайн-туры с видеосвязью и детальной презентацией проектов
Юридическая проверка
Полная проверка застройщика, земельного участка и документации. Анализ договора с привлечением лицензированных тайских юристов
Оформление сделки
Подготовка и подписание договора, организация безопасного перевода средств через escrow-счёт, регистрация права собственности
Управление и доход
Передача объекта в управляющую компанию, размещение на арендных площадках, ежемесячная отчётность по доходам
Формы собственности в Таиланде
Иностранцы могут владеть недвижимостью в Таиланде на законных основаниях. Мы поможем выбрать оптимальную форму собственности
Фрихолд (Freehold)
Полное право собственности на квартиру в кондоминиуме с Чаноте. Только для кондоминиумов.
Преимущества
- +Полное право собственности как в России/ЕС
- +Неограниченное наследование
- +Бессрочное владение без даты истечения
На что обратить внимание
- –Только для кондоминиумов (макс. 49% иностранная квота в здании)
- –Более высокие комиссии за перевод (~6,3%)
- –Ограниченная доступность в популярных проектах
Лизхолд (Leasehold)
30-летний договор аренды с опцией продления (30+30+30 = 90 лет).
Преимущества
- +На 5-10% ниже стоимость покупки
- +Низкая комиссия за перевод (1,1%)
- +Возможно для вилл и земельных участков
На что обратить внимание
- –Продление гарантировано контрактом, но не законом
- –Теоретический риск при смене владельца проекта
- –Может быть сложнее получить финансирование
Тайская компания
Регистрация юридического лица для владения землёй и виллами. Полный контроль при соблюдении структуры акционерного капитала
Важная информация о Due Diligence
Независимо от выбранной формы собственности, мы настоятельно рекомендуем:
Независимая юридическая проверка
Привлеките независимого тайского юриста для проверки всех договоров, разрешений и земельного реестра. Стоимость: ~€800–€1 400.
Проверка застройщика
Исследование послужного списка застройщика: завершённые проекты, задержки строительства, финансовое обеспечение, разрешения на строительство и EIA.
Отказ от ответственности: Данная информация носит исключительно ориентировочный характер и не заменяет профессиональную юридическую консультацию. Тайское законодательство может меняться. Всегда обращайтесь за индивидуальной консультацией.
Налогообложение
Основные налоги при покупке и владении недвижимостью в Таиланде:
- Комиссия за перевод права - 2% от оценочной стоимости
- Ежегодный налог на недвижимость (Land & Building Tax) - 0,02–0,1%
- Налог на арендный доход - прогрессивная шкала до 35%
- Рекомендуем консультацию налогового специалиста по вашей ситуации
Валюта и переводы
Расчёты проводятся в тайских батах (THB). Для регистрации собственности необходим FET (Foreign Exchange Transaction) - справка о получении средств из-за рубежа. Мы помогаем с оптимальными маршрутами переводов
Частые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Таиланде?
Да. Иностранцы могут приобрести кондоминиум в полную собственность (фрихолд) при условии, что доля иностранцев в здании не превышает 49%. Для вилл и земельных участков используются схемы долгосрочной аренды (лизхолд до 90 лет) или владение через тайскую компанию (Company Freehold). Ключевое значение имеет грамотная структура договора и Due Diligence.
Как проходит процесс покупки дистанционно?
Весь процесс можно провести удалённо: выбор объекта по видеосвязи, резервирование с задатком (обычно €1 400–€2 800), договор по электронной почте, оплата банковским переводом. Для регистрации собственности оформляется доверенность на тайского юриста. Приезд не обязателен, но рекомендуется для проведения Due Diligence.
Как перевести средства в Таиланд?
Международные переводы осуществляются через SWIFT с любого банковского счёта или через финтех-сервисы (Wise, Revolut - часто более выгодный курс). Важно: для фрихолд-покупки необходим Foreign Exchange Transaction Form. Некоторые застройщики принимают криптовалюты (USDT).
Какие налоги нужно платить?
При покупке: комиссия за перевод 1,1% (лизхолд) или ~6,3% (фрихолд, делится между покупателем и продавцом). Текущие расходы: земельный налог минимален. Арендный доход: паушальное или прогрессивное налогообложение до 35%. Между Россией и Таиландом нет соглашения об избежании двойного налогообложения - рекомендуется консультация налогового специалиста.
В чём разница между фрихолд и лизхолд?
Фрихолд = собственность на ваше имя (для кондоминиумов в пределах 49% иностранной квоты). Лизхолд = 30-летний договор аренды с возможностью двукратного продления (30+30+30 = 90 лет). Для вилл и участков часто используется Company Freehold (собственность через тайскую компанию). Налоговые и правовые последствия зависят от структуры.
Безопасно ли покупать на этапе строительства (Off-Plan)?
Графики оплаты, как правило, привязаны к ходу строительства. Использование эскроу-счетов зависит от проекта. Ключевое значение имеет Due Diligence застройщика (послужной список, разрешения, финансирование, договорная база). Мы рекомендуем проверку независимым тайским юристом.
Как работает аренда и управление?
Профессиональные управляющие компании берут на себя маркетинг, коммуникацию с гостями, заезд/выезд, уборку и обслуживание. Вы получаете доступ к онлайн-порталу с отчётностью. Выплаты обычно ежеквартальные на ваш счёт. Типичная комиссия оператора: 15-30% от арендного дохода.
Какие текущие расходы существуют?
Common Area Maintenance (CAM): ~€1,4–€2,2 за м²/месяц. Sinking Fund (разово при покупке): ~€11–€17 за м². Электричество/вода по счётчику или включены в договор с оператором. Страховка: ~€80–€220 в год. При аренде расходы обычно покрываются из арендного дохода.
Можно ли использовать недвижимость самостоятельно?
Да, большинство операторских договоров допускают 2-8 недель личного проживания в год (зависит от договора и сезона). Вне арендного пула вы распоряжаетесь объектом свободно. При длительном пребывании рекомендуется оформить визу (Thailand Elite, пенсионная виза), поскольку туристическая виза ограничена 60-90 днями.
Как продать недвижимость в будущем?
Перепродажа возможна в любой момент, в том числе другим иностранцам (для фрихолда с учётом 49% квоты). Рынок Пхукета ликвиден с растущим спросом. Мы помогаем с перепродажей. Налог на прирост капитала в Таиланде: прогрессивная шкала до 35%.
Какие документы нужны?
Для резервирования: копия загранпаспорта. Для договора: загранпаспорт (нотариально заверенная копия для доверенности). Для фрихолда: Foreign Exchange Transaction Form (подтверждение валютного перевода). Для Due Diligence: рекомендуется привлечение независимого тайского юриста.
Каковы валютные риски?
Цены и арендный доход в Таиланде номинированы в батах (THB). Курс EUR/THB и RUB/THB может колебаться и влияет на реальную доходность. Рекомендации: счёт в батах для текущих расходов, поэтапные платежи, фиксация курса и (для крупных сумм) хеджирование через банковские продукты.
Нужен ли юрист?
Мы рекомендуем привлечь независимого тайского юриста для Due Diligence и проверки договора (стоимость: ~€800–€1 400). Юрист проверяет разрешения на строительство, земельный реестр, послужной список застройщика и представляет ваши интересы при регистрации собственности.
Какую доходность можно ожидать?
Чистая арендная доходность в Таиланде обычно составляет 5-8% годовых (до налогов, после комиссии оператора; сильно зависит от локации, заполняемости и расходов). Рост стоимости недвижимости в премиальных локациях за последние годы составлял 3-7% годовых. Это ориентировочные значения - реальные результаты зависят от множества факторов. Мы подготовим индивидуальный расчёт для конкретного объекта.
MAX