Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Закон о градостроительном планировании
Town and Country Planning Act B.E. 2562 (2019)
Информация проверяется и обновляется ежемесячно по официальным источникам.
В двух словах
Закон о градостроительстве B.E. 2562 (2019) выстраивает в Таиланде систему планов землепользования от национального до местного уровня, придаёт юридическую силу цветовому зонированию и ограничениям плотности, поэтому покупателю необходимо проверять зону и регламент участка до сделки или застройки.
Section 4: Основные определения: общий и специальный план
Закон трактует градостроительство как многоуровневое управление пространственным развитием и разграничивает общий план (генеральная схема землепользования территории с мерами контроля) и специальный план (адресный проект создания, обновления или сохранения конкретной зоны). Здесь же определены понятия здания, открытого пространства и вспомогательной земли, влияющие на ограничения каждой зоны.
Section 8: Иерархия планов
Планы образуют вертикаль: политические планы землепользования (национальный, региональный, провинциальный) задают стратегию, а планы землепользования (общие и специальные) переводят её в обязательное зонирование на местности. Конкретный участок регулируется прежде всего местным общим или специальным планом, который должен соответствовать вышестоящим уровням.
Section 22: Содержание общего плана: зонирование, FAR, застройка, отступы
Общий план содержит цветовую карту землепользования и обязательные регламенты: допустимые виды и масштаб деятельности, типы и высоту зданий, коэффициент использования площади (FAR), коэффициент застройки или озеленения, отступы и буферные зоны, а также минимальный размер участка под строительство. Именно эти параметры, а не сам цвет, определяют, что и какого объёма можно построить.
Ministerial-Regulations-colour-zones: Категории цветового зонирования
Министерские постановления к каждому плану присваивают участкам цвета: жёлтый - малоэтажное жильё, оранжевый - средняя плотность, коричневый - плотная жилая застройка, красный - коммерция, фиолетовый - промышленность, зелёный - сельское хозяйство и сельская местность, бело-зелёная штриховка - сельская охранная зона, а также синий, оливковый и серый для общественных, учебных и культовых нужд. Каждый цвет несёт свой набор разрешённого и запрещённого.
Section 33: Когда план становится обязательным
Общий план получает юридическую силу после издания уведомления Министерства внутренних дел или местного постановления и публикации в Royal Gazette. Если на одной территории действуют несколько планов, приоритет имеет принятый последним, поэтому покупателю следует сверяться с действующей опубликованной редакцией, а не с устаревшей картой.
Section 34: Пятилетний пересмотр и изменение плана
Власти обязаны переоценивать каждый общий план не реже чем раз в пять лет, анализируя изменения в землепользовании, плотности населения и состоянии среды. При существенных переменах разрабатывается новый план. Таким образом, зонирование не вечно, и допустимое использование участка может ужесточиться или смягчиться при следующей редакции.
Section 36: Государственные проекты следуют плану
После вступления плана в силу государственные проекты пространственного развития, включая дороги и инженерные сети, обязаны соответствовать установленному им землепользованию. Поэтому план служит надёжным ориентиром будущей инфраструктуры и окружения, что важно при оценке доступности, обеспеченности услугами и долгосрочного характера локации.
Section 37: Запрет использования вопреки плану
На территории, охваченной общим планом, запрещено использовать землю или строить вопреки его регламенту землепользования. Законное использование, существовавшее до введения плана, может продолжаться, однако орган планирования вправе предписать изменения или прекращение с выплатой компенсации, если продолжение серьёзно противоречит целям общественного интереса.
Section 38: Что считается защищённым прежним использованием
Прежнее использование защищается лишь при условии, что оно действительно сложилось до плана, а если закон требовал разрешения или согласования, такое разрешение было получено. Деятельность, начатая без обязательного оформления, не приобретает «дедушкиных» прав, поэтому при опоре на действующий объект покупателю стоит проверить его разрешения.
Section 39: Специальные планы и изъятие имущества
Специальный план вводится законом или королевским указом для целевой территории, например для нового города или зоны реновации. Если этого требует реализация, недвижимость может быть изъята по закону об экспроприации - риск, который стоит проверять для участков внутри объявленной зоны специального плана или рядом с ней.
Section 40: Регламенты специального плана по застройке и использованию
Специальные планы делят землю на детальные зоны и перечисляют разрешённые и запрещённые типы зданий и видов деятельности, а также высоту, размеры, параметры участков, полосы вспомогательной земли и правила охраны. Они могут предписывать снос или перенос неподходящих строений, поэтому проверка здесь подробнее, чем при обычном зонировании.
Section 51: Обязанность соблюдения в зонах специального плана
В зоне действия специального плана собственники не вправе использовать землю или изменять имущество в нарушение принявшего закона, королевского указа или соответствующего министерского постановления. Это распространяется даже на незначительные переделки: ремонт и смена назначения внутри таких зон требуют строгого соответствия правилам специального плана.
Section 90: Право обжаловать решения по планированию
Лицо, затронутое решением по планированию, например предписанием об ограничении использования или размером компенсации, вправе подать апелляцию в течение тридцати дней. Жалобы рассматривает Апелляционный комитет под председательством министра, что даёт собственникам официальный механизм оспаривания ограничений, снижающих ценность или пригодность их земли.
Section 104: Санкции за игнорирование предписаний о сносе или исправлении
Тот, кто не исполняет предписание о сносе, переносе или переделке здания, либо решение по апелляции или указание должностного лица, наказывается лишением свободы до шести месяцев, штрафом до 50 000 батов или тем и другим. Эти санкции подкрепляют полномочия органов планирования приводить несоответствующие строения к норме.
Section 105: Санкции за использование земли вопреки плану
Использование земли или имущества вопреки общему плану (раздел 37), специальному плану (раздел 51) или связанным постановлениям влечёт лишение свободы до одного года, штраф до 100 000 батов или то и другое, а также ежедневный штраф до 30 000 батов за каждый день длящегося нарушения вплоть до его устранения.
Practical-due-diligence: Зачем проверять зонирование до покупки
Поскольку зонирование определяет, можно ли построить виллу, кондоминиум или коммерческий объект и какого размера, любую покупку следует начинать с проверки цветовой зоны участка, его FAR, коэффициентов застройки и отступов, наличия специального плана или угрозы изъятия, а также действительности разрешений на имеющиеся строения. Сверка с актуальным опубликованным планом убережёт от приобретения земли, непригодной для задуманного использования.