Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Земельный кодекс
Land Code B.E. 2497 (1954)
Информация проверяется и обновляется ежемесячно по официальным источникам.
В двух словах
Главный закон о земле: иностранцам владеть землёй запрещено, кроме узких исключений (например, инвестиция 40 млн бат за 1 рай жилой земли).
s.1 / Definitions: Ключевые определения: земля, титул, свидетельство о праве пользования
Кодекс закрепляет основные понятия: землю, титул (документ о праве собственности) и свидетельство о праве пользования участком. Эти определения задают юридическую силу каждого документа и определяют, как права фиксируются, передаются и защищаются в Земельном управлении.
s.4 bis / Registration requirement: Сделки оформляются письменно и подлежат регистрации
Передача права собственности или владельческого права на землю, охваченную титулом или свидетельством о праве пользования, действительна только при письменном оформлении и регистрации у компетентного должностного лица Земельного управления. Устные или незарегистрированные сделки не переносят титул.
Chanote (Nor Sor 4 Jor): Чанот: полный титул на право собственности
Чанот - наиболее надёжный документ, дающий полное право собственности. Границы установлены точной официальной съёмкой с межевыми столбами, поэтому участок определён однозначно. На нём можно беспрепятственно регистрировать любые вещные права: аренду, ипотеку, узуфрукт, право застройки.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor: Свидетельства подтверждённого владения (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor)
Эти свидетельства подтверждают признанное право владения, но не полное право собственности. У Nor Sor 3 Gor границы определены по аэрофотосъёмке, у обычного Nor Sor 3 точных измеренных границ нет. Оба можно отчуждать и закладывать, а многие со временем переоформляются в Чанот.
Sor Kor 1: Sor Kor 1: лишь уведомление о занятии участка
Sor Kor 1 - всего лишь заявление о фактическом занятии участка, а не доказательство собственности. На нём нельзя регистрировать продажу, аренду или ипотеку, и новые такие документы не выдаются уже десятилетия. Перед надёжной сделкой его обычно требуется повысить в статусе.
s.86: Общий запрет на владение землёй иностранцами
Иностранцы могут приобретать землю лишь при наличии международного договора, прямо дающего такое право, и только в установленных Кодексом пределах. Поскольку в Таиланде сейчас нет действующего договора, на практике норма работает как широкий запрет прямого владения землёй для неграждан.
s.87: Предельная площадь для иностранца, имеющего право
Даже когда договор допускал приобретение, Кодекс ограничивает площадь по назначению: жильё, торговля, промышленность, сельское хозяйство. Превышение установленного потолка не допускается, что подчёркивает: иностранное владение жёстко ограничено и по основанию, и по размеру.
s.93: Земля, полученная иностранцем по наследству
Иностранец, получивший право на землю как наследник по закону, может оформить её только с разрешения министра и в пределах площадей, установленных Кодексом. Этот путь является исключительным и дискреционным, а не автоматическим способом получения собственности для иностранных наследников.
s.94: Обязанность распорядиться незаконно удерживаемой землёй
Землю, удерживаемую иностранцем вопреки Кодексу, необходимо продать в срок, установленный властями: как правило, не менее 180 дней и не более одного года. Если владелец не успевает продать, право распорядиться участком переходит к Генеральному директору Департамента земель.
s.96: Принудительная реализация земли, удерживаемой с нарушением
Узкое исключение (статья 96 bis) теоретически позволяет иностранцу владеть участком под жильё до 1 рая при инвестиции 40 млн бат. На практике это почти не работает: нужно разрешение Министра внутренних дел, средства должны оставаться вложенными не менее 5 лет, использование - только жилое, а одобрения выдаются крайне редко. Полагаться на этот путь как на способ владеть землёй не следует.
s.96 bis: Инвестиционное исключение: 40 млн батов за один рай под жильё
Иностранец, ввезший и вложивший не менее 40 млн батов в установленном порядке, может с одобрения министра приобрести до одного рая земли для собственного проживания. Инвестиция должна приносить пользу экономике и сохраняться в течение предписанного срока, а одобрение является дискреционным.
s.96 bis (location): Допустимые зоны для жилой земли по инвестиционной норме
Земля, приобретённая по инвестиционному исключению, должна находиться в установленных жилых зонах: Бангкок, город Паттайя, муниципалитет или территория, отнесённая к жилой по законодательству о градостроительстве. Участок должен реально использоваться как жильё собственника, а не для бизнеса или сдачи в аренду.
s.96 bis (use condition): Условие о двухлетнем использовании под жильё и утрата участка
Если иностранец фактически не использует одобренный участок под жильё в течение двух лет с момента регистрации, министр вправе распорядиться об его отчуждении. Таким образом, исключение сопряжено с постоянной обязанностью: льгота зависит от подлинного жилого использования, а простаивающую или нецелевую землю можно изъять.
s.111-113 / Nominee prohibition: Номинальные схемы и приобретение в интересах иностранца
Приобретение земли через тайское лицо или компанию, лишь прикрывающих иностранного покупателя, расценивается как обход запрета на владение. Такие номинальные схемы незаконны, влекут санкции для сторон и риск принудительного отчуждения; права собственности, выстроенные на них, защите не подлежат.
s.97-98 / Companies treated as foreign: Юридические лица, приравненные к иностранным для целей земли
Компания считается иностранной и подпадает под те же ограничения по земле, если иностранное участие или контроль превышают установленный порог, в общих чертах когда иностранцам принадлежит более 49 процентов или большинство голосов. Для свободного приобретения земли необходимо подлинное тайское большинство.