Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Земельный кодекс
Land Code B.E. 2497 (1954)
Земельный кодекс B.E. 2497 (1954) регулирует выдачу титулов и регистрацию земли в Таиланде и по общему правилу запрещает иностранцам владеть землёй, допуская лишь узкие исключения, например инвестиционный путь на 40 млн батов для участка под жильё площадью до одного рая.
https://www.dol.go.th/media/813280848056029184/2026/02/EBAF485hLGxjwntourvyDW2a.pdfs.1 / Definitions — Ключевые определения: земля, титул, свидетельство о праве пользования
Кодекс закрепляет основные понятия: землю, титул (документ о праве собственности) и свидетельство о праве пользования участком. Эти определения задают юридическую силу каждого документа и определяют, как права фиксируются, передаются и защищаются в Земельном управлении.
s.4 bis / Registration requirement — Сделки оформляются письменно и подлежат регистрации
Передача права собственности или владельческого права на землю, охваченную титулом или свидетельством о праве пользования, действительна только при письменном оформлении и регистрации у компетентного должностного лица Земельного управления. Устные или незарегистрированные сделки не переносят титул.
Chanote (Nor Sor 4 Jor) — Чанот: полный титул на право собственности
Чанот - наиболее надёжный документ, дающий полное право собственности. Границы установлены точной официальной съёмкой с межевыми столбами, поэтому участок определён однозначно. На нём можно беспрепятственно регистрировать любые вещные права: аренду, ипотеку, узуфрукт, право застройки.
Nor Sor 3 / Nor Sor 3 Gor — Свидетельства подтверждённого владения (Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor)
Эти свидетельства подтверждают признанное право владения, но не полное право собственности. У Nor Sor 3 Gor границы определены по аэрофотосъёмке, у обычного Nor Sor 3 точных измеренных границ нет. Оба можно отчуждать и закладывать, а многие со временем переоформляются в Чанот.
Sor Kor 1 — Sor Kor 1: лишь уведомление о занятии участка
Sor Kor 1 - всего лишь заявление о фактическом занятии участка, а не доказательство собственности. На нём нельзя регистрировать продажу, аренду или ипотеку, и новые такие документы не выдаются уже десятилетия. Перед надёжной сделкой его обычно требуется повысить в статусе.
s.86 — Общий запрет на владение землёй иностранцами
Иностранцы могут приобретать землю лишь при наличии международного договора, прямо дающего такое право, и только в установленных Кодексом пределах. Поскольку в Таиланде сейчас нет действующего договора, на практике норма работает как широкий запрет прямого владения землёй для неграждан.
s.87 — Предельная площадь для иностранца, имеющего право
Даже когда договор допускал приобретение, Кодекс ограничивает площадь по назначению: жильё, торговля, промышленность, сельское хозяйство. Превышение установленного потолка не допускается, что подчёркивает: иностранное владение жёстко ограничено и по основанию, и по размеру.
s.93 — Земля, полученная иностранцем по наследству
Иностранец, получивший право на землю как наследник по закону, может оформить её только с разрешения министра и в пределах площадей, установленных Кодексом. Этот путь является исключительным и дискреционным, а не автоматическим способом получения собственности для иностранных наследников.
s.94 — Обязанность распорядиться незаконно удерживаемой землёй
Землю, удерживаемую иностранцем вопреки Кодексу, необходимо продать в срок, установленный властями: как правило, не менее 180 дней и не более одного года. Если владелец не успевает продать, право распорядиться участком переходит к Генеральному директору Департамента земель.
s.96 — Принудительная реализация земли, удерживаемой с нарушением
Если земля приобретена или удерживается с нарушением правил об иностранном владении, власти вправе принудить к её отчуждению. Это подкрепляет запрет конкретным механизмом принуждения и не позволяет неправомерно полученным участкам бессрочно оставаться у иностранцев, обеспечивая соблюдение установленных лимитов.
s.96 bis — Инвестиционное исключение: 40 млн батов за один рай под жильё
Иностранец, ввезший и вложивший не менее 40 млн батов в установленном порядке, может с одобрения министра приобрести до одного рая земли для собственного проживания. Инвестиция должна приносить пользу экономике и сохраняться в течение предписанного срока, а одобрение является дискреционным.
s.96 bis (location) — Допустимые зоны для жилой земли по инвестиционной норме
Земля, приобретённая по инвестиционному исключению, должна находиться в установленных жилых зонах: Бангкок, город Паттайя, муниципалитет или территория, отнесённая к жилой по законодательству о градостроительстве. Участок должен реально использоваться как жильё собственника, а не для бизнеса или сдачи в аренду.
s.96 bis (use condition) — Условие о двухлетнем использовании под жильё и утрата участка
Если иностранец фактически не использует одобренный участок под жильё в течение двух лет с момента регистрации, министр вправе распорядиться об его отчуждении. Таким образом, исключение сопряжено с постоянной обязанностью: льгота зависит от подлинного жилого использования, а простаивающую или нецелевую землю можно изъять.
s.111-113 / Nominee prohibition — Номинальные схемы и приобретение в интересах иностранца
Приобретение земли через тайское лицо или компанию, лишь прикрывающих иностранного покупателя, расценивается как обход запрета на владение. Такие номинальные схемы незаконны, влекут санкции для сторон и риск принудительного отчуждения; права собственности, выстроенные на них, защите не подлежат.
s.97-98 / Companies treated as foreign — Юридические лица, приравненные к иностранным для целей земли
Компания считается иностранной и подпадает под те же ограничения по земле, если иностранное участие или контроль превышают установленный порог, в общих чертах когда иностранцам принадлежит более 49 процентов или большинство голосов. Для свободного приобретения земли необходимо подлинное тайское большинство.