Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Закон об экспроприации недвижимости
Expropriation and Acquisition of Immovable Property Act B.E. 2562 (2019)
Этот материал подготовлен с помощью искусственного интеллекта и не является юридической консультацией. Ключевые условия уточняйте у лицензированного юриста.
Ответственный за содержание: Леонид Устинов, Kalinka Thailand
Информация обновляется ежемесячно по официальным источникам.
В двух словах
Государство может изъять землю для общественных нужд по королевскому указу, гарантируя справедливую компенсацию, переговоры и право на обжалование.
expropriation-purpose-and-public-interest: Цель и основание изъятия: публичный интерес
По закону 2019 года государство вправе принудительно изымать недвижимость только для установленных публичных целей: инфраструктура, коммунальные объекты, оборона, иные государственные проекты. Изъятие должно быть предусмотрено законом и обосновано реальной общественной необходимостью. Иностранный собственник или арендатор недвижимости в Таиланде подвергается этому праву государства на тех же основаниях, что и гражданин Таиланда.
expropriation-enabling-royal-decree: Королевский указ о разрешении изъятия
Изъятие начинается с королевского указа, в котором определены проект, цель и затрагиваемая территория. Указ публикуется, и с публикации начинается юридическая процедура. Собственникам следует проверить, входит ли их участок в обозначенную зону: указ определяет земли, подлежащие изъятию, и срок, в течение которого должны быть совершены действия.
survey-and-entry-onto-land: Обследование и доступ на земельный участок
После планирования проекта должностные лица могут входить на частный участок для обследования, замеров и оценки, как правило, уведомив владельца или пользователя. Доступ должен ограничиваться потребностями проекта. Если при обследовании причинён ущерб, например посевам или строениям, владелец вправе требовать возмещения этого ущерба.
compensation-principle-fair-and-adequate: Принцип справедливой и достаточной компенсации
Компенсация должна быть справедливой и достаточной, чтобы поставить затронутое лицо в положение, сопоставимое с прежним. Она призвана отражать рыночные условия, характер имущества и убытки, вызванные проектом. В научной литературе отмечается отсутствие подробных руководящих правил для усмотрения ведомств, из-за чего возникают споры о действительной достаточности выплат.
compensation-for-land: Компенсация за изымаемую землю
Земля оценивается по рыночной цене на соответствующую дату с учётом местоположения, использования, доступа и сопоставимых сделок. Сумму, как правило, определяет оценочная комиссия. Владельцы земли с ограниченными правоустанавливающими документами могут столкнуться с дополнительными вопросами о том, какие права признаются и, соответственно, какая сумма подлежит выплате.
compensation-for-buildings-and-fixtures: Компенсация за здания и иные сооружения
Здания, ограждения и иные неотделимые улучшения на изымаемой земле оцениваются отдельно от самого участка. Стоимость, как правило, определяется затратами на строительство за вычетом износа с учётом расходов на снос или перенос. Квартиры в кондоминиумах и дома иностранных собственников рассматриваются исходя из фактических прав собственности по тайскому законодательству.
compensation-for-perennial-plants-and-produce: Компенсация за многолетние насаждения и урожай
За деревья и многолетние культуры компенсация определяется с учётом возраста, вида, состояния и ожидаемой урожайности. Может учитываться и урожай, утраченный из-за изъятия. Сельскохозяйственным владельцам, включая тех, кто владеет плантациями через тайские структуры, следует сохранять документы о посадках и урожаях для обоснования требований.
compensation-for-affected-remaining-property: Компенсация за оставшееся имущество, затронутое изъятием
Если изымается лишь часть владения, оставшаяся часть может потерять стоимость или пригодность, например из-за утраты доступа или неудобной конфигурации. Закон признаёт, что такие последствия могут давать основание для дополнительной компенсации. Владельцам следует представить доказательства снижения ценности, поскольку, по оценкам специалистов, правила по этой категории разработаны не полностью.
valuation-committee-and-determination: Оценочная комиссия и определение сумм
Размер компенсации определяет комиссия, назначаемая в соответствии с законом, на основании оценок, рыночных данных и перечисленных в законе факторов. Решение доводится до владельца в письменном виде. Владельцы могут участвовать, представлять собственные оценки и вести переговоры, так как первоначальная сумма является предложением, которое можно оспорить, если она кажется заниженной.
agreement-and-transfer-of-ownership: Соглашение и переход права собственности
Если владелец принимает предложенную компенсацию, заключается соглашение, и право собственности или иное соответствующее право переходит к государству при выплате в порядке, установленном законом. Затем владелец обязан освободить участок в указанный срок. Принятие выплаты без оговорок может повлиять на последующие требования, поэтому перед подписанием разумно получить юридическую консультацию.
objection-and-appeal-of-compensation: Возражения и обжалование размера компенсации
Владелец, не согласный с суммой, может подать возражение в компетентный орган в установленный, довольно короткий срок. Дальнейший пересмотр возможен через механизм обжалования, предусмотренный законом, и в итоге через суд. Пропуск сроков может привести к утрате прав, поэтому важны быстрые действия и надлежащее документирование.
deposit-of-compensation-when-refused: Депонирование компенсации при отказе или отсутствии владельца
Если владелец отказывается от выплаты, оспаривает сумму или его невозможно найти, ведомство может депонировать компенсацию в порядке, предусмотренном законом, чтобы изъятие могло продолжаться. Депозит не лишает владельца права позднее оспорить размер. Иностранным собственникам, находящимся за границей, следует поддерживать актуальные контактные данные в земельном управлении.
return-of-unused-expropriated-property: Возврат имущества, не использованного по назначению
Если изъятое имущество не используется для проекта в течение срока, установленного законом, прежний владелец может иметь право или возможность вернуть его, как правило, возвратив полученную компенсацию. Это защищает от изъятий, не вызванных реальной необходимостью. Бывшим владельцам следует следить за использованием земли после изъятия.