Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Налоговый кодекс - налоги при передаче недвижимости
Revenue Code
Налоговый кодекс Таиланда облагает передачу недвижимости главным образом специальным налогом на бизнес (3,3% с учётом местной надбавки) при коммерческих продажах, гербовым сбором (0,5%) в остальных случаях и удержанием подоходного налога, взимаемым Земельным департаментом при регистрации, с льготами для давно находящейся в личной собственности недвижимости.
https://www.rd.go.th/english/37753.html91 — Специальный налог на бизнес как начисляемый налог
Специальный налог на бизнес (SBT) относится к категории начисляемых налогов по Налоговому кодексу, то есть его размер определяет и взыскивает Налоговое управление. Для недвижимости это основной налог при передаче, применяемый, когда продажа носит коммерческий или прибыльный характер, а не является обычной частной сделкой.
91/2(6) — Продажа недвижимости в коммерческих целях
Продажа недвижимости, осуществляемая в коммерческих или прибыльных целях, признаётся деятельностью, облагаемой SBT, независимо от того, как продавец изначально приобрёл объект. Подробные правила, определяющие, какие продажи считаются коммерческими, установлены Королевским указом (№ 342), который задаёт соответствующие пороги и условия.
91/5(6) — Налоговая база при продаже недвижимости
При продаже недвижимости базой для SBT служит валовая выручка от сделки, рассчитанная без вычета каких-либо расходов. На практике налог исчисляется от большей из двух величин: фактической договорной цены или официальной оценочной стоимости, используемой Земельным департаментом, поэтому продавец не может занизить базу, указав меньшую цену.
91/6(3) — Ставка специального налога на бизнес
Установленная законом ставка SBT при продаже недвижимости составляет 3,0 процента от налоговой базы. Сверху начисляется отдельная местная надбавка в размере 10 процентов от суммы SBT, в результате чего совокупная эффективная нагрузка достигает 3,3 процента от цены или оценочной стоимости (берётся большая величина).
91/10 — Подача декларации и уплата при регистрации
SBT при передаче недвижимости декларируется и уплачивается в момент регистрации прав непосредственно в Земельном офисе, который оформляет сделку. Регистратор выступает в роли налогового агента, поэтому передача не может быть завершена, пока продавец полностью не уплатит налог в кассе офиса.
SBT-exemption-5yr — Освобождение для давно удерживаемой личной недвижимости
Продавец-физлицо освобождается от SBT, если объект находился в собственности более пяти лет до продажи либо если продавец был зарегистрирован в домовой книге по этому жилью не менее одного года. Такие сделки вместо этого подпадают под более мягкий режим гербового сбора.
Stamp-Duty-Schedule — Гербовый сбор при передаче
Гербовый сбор согласно соответствующему перечню Налогового кодекса взимается при передаче недвижимости в размере 0,5 процента от зарегистрированной или оценочной стоимости (берётся большая величина). Он начисляется на сделки, не облагаемые SBT, благодаря чему каждая регистрация недвижимости несёт хотя бы один из этих двух платежей.
Stamp-Duty-SBT-Overlap — Без двойного обложения: гербовый сбор и SBT
Если по сделке подлежит уплате SBT, гербовый сбор дополнительно не взимается, то есть эти платежи взаимоисключающи. Если продавец по ошибке уплатил гербовый сбор по сделке, которая на самом деле облагалась SBT, он вправе потребовать полного возврата сбора в течение шести месяцев с момента уплаты.
50(5) — Налог у источника, удерживаемый при регистрации
При продаже недвижимости Налоговый кодекс требует удержания подоходного налога в момент регистрации передачи. Земельный офис взимает эту сумму до завершения регистрации. Удержание представляет собой предварительную уплату подоходного налога продавца с дохода, полученного от отчуждения объекта.
48(4) — Удержание для продавцов-физлиц
Для продавца-физлица удержание рассчитывается от официальной оценочной стоимости по прогрессивным ставкам подоходного налога после стандартного вычета, зависящего от срока владения. Чем дольше срок владения, тем больше вычет (примерно от 92 до 50 процентов), а итог распределяется по числу лет владения.
WHT-company-1pct — Удержание для продавцов-юрлиц
Если продавцом выступает юридическое лицо, например компания, налог у источника составляет фиксированный 1 процент от договорной цены или оценочной стоимости (берётся большая величина). Эта сумма засчитывается в счёт годового налога на прибыль компании, а не является окончательным налогом с дохода от недвижимости.
91/1-appraised-value — Применение официальной оценочной стоимости
Определения в Кодексе привязывают соответствующие налоги при передаче к стоимости, фиксируемой для целей регистрации. Государственная оценочная стоимость, устанавливаемая Казначейским департаментом и периодически обновляемая, служит нижней границей для расчёта SBT, гербового сбора и удержания, не позволяя сторонам занижать реальную сумму сделки.
transfer-fee-context — Регистрационный сбор Земельного офиса (сопутствующий платёж)
Хотя регистрационный сбор в размере 2 процентов от оценочной стоимости установлен законодательством о регистрации земли, а не Налоговым кодексом, он уплачивается в той же кассе вместе с налогами по Кодексу. Покупатель и продавец обычно согласовывают в договоре, как распределяются совокупные расходы на передачу.
91/2-acquisition-irrelevant — Способ приобретения значения не имеет
Кодекс прямо указывает, что SBT может применяться независимо от того, как продавец изначально получил объект: покупкой, по наследству, в дар или путём застройки. Значение имеет лишь то, носит ли последующая продажа коммерческий или прибыльный характер, поэтому даже унаследованная и быстро проданная земля может облагаться налогом при соответствии критериям.