SCB EIC: спад рынка жилья Таиланда растянется до 2027 года

Тайский девелопер среднего размера в Бангкоке сегодня считает не столько продажи, сколько отказы банков. Договор подписан, депозит внесён, а на этапе ипотечного решения сделка рассыпается - и так, по оценкам рынка, происходит с заметной долей покупателей в массовом сегменте до 3-4 млн бат. Именно это, а не отсутствие спроса как такового, держит рынок на дне.

Аналитический центр SCB EIC (исследовательское подразделение Siam Commercial Bank) прямо говорит: быстрого отскока не будет. Восстановление растянется как минимум до 2027 года, и его сдерживают четыре вещи одновременно - слабая покупательная способность домохозяйств, высокие цены относительно доходов, жёсткая кредитная политика банков и переток спроса во вторичку и аренду.

Для иностранного инвестора вывод не очевиден. Слабый внутренний рынок не означает автоматических скидок в иностранной квоте кондоминиумов - это два слабо связанных между собой рынка. Но он означает другое: конкуренция за арендатора растёт, а ставки аренды в массовом сегменте упираются в потолок.

Быстрый ответ

• SCB EIC ожидает восстановления рынка жилья Таиланда только к 2027 году, без резкого разворота в 2026-м.
• Главный тормоз - не спрос, а доступ к кредиту: долг домохозяйств держится у отметки около 87% ВВП (данные Банка Таиланда за 2025 год), банки ужесточили андеррайтинг.
• Спрос смещается вниз по цене: дешёвые лоты, вторичное жильё и аренда вместо покупки.
• Льготный сбор за переход права 0,01% на объекты до 7 млн бат действует до 30 июня 2026 года, но адресован гражданам Таиланда. Иностранный покупатель платит стандартные 2% + 1% за регистрацию ипотеки.
• Для иностранца рабочая стратегия на 2026-2027 - вторичные квартиры в проверенных арендных локациях, а не котлован на периферии.

Ключевые факты

• Иностранец может владеть квартирой во фрихолд в пределах 49% продаваемой площади здания; земля и дома - только через долгосрочную аренду (30 лет с правом продления) или тайскую компанию.
• Банк Таиланда в мае 2025 года временно ослабил правила LTV, разрешив кредитование до 100% стоимости по всем договорам, срок действия меры - до 30 июня 2026 года.
• Стандартный сбор за переход права собственности - 2% от оценочной стоимости, обычно делится между сторонами; регистрация ипотеки - ещё 1%.
• По данным Real Estate Information Center (REIC), в 2023-2024 годах граждане России входили в число крупнейших иностранных покупателей кондоминиумов в Таиланде, а на Пхукете занимали первую строчку по числу оформленных сделок.
• Валовая доходность аренды по рынку: 4-5% годовых для качественных квартир в Бангкоке и 5-7% для курортных объектов с профессиональным управлением - до вычета управляющей комиссии, налогов и простоев.
• Инициатива о расширении иностранной квоты и увеличении срока аренды земли до 99 лет обсуждалась в 2025 году, но законодательного решения так и не получила. Рассчитывать на неё при покупке нельзя.

Почему падение внутреннего рынка не даёт иностранцу дисконта

Логика «рынок в кризисе, значит куплю дешевле» на тайской квоте работает плохо. Застройщик, у которого не идут продажи тайской части здания, редко режет цену иностранных юнитов: они продаются другому покупателю, за другую валюту, через другие каналы. Скидки, которые вам действительно предложат, чаще всего висят на неликвиде - нижние этажи, вид в стену соседней башни, корпус на дальней линии от моря.

Есть и валютный слой. Крепкий бат последних лет съел часть потенциальной выгоды для покупателей с рублёвым и долларовым капиталом: объект, подешевевший в бате на 7-8%, в валюте покупателя мог не подешеветь вовсе.

Зато охлаждение внутреннего спроса бьёт по вашему будущему арендному потоку. Тайская семья, которой банк отказал в ипотеке, идёт снимать - и снимает она в том же сегменте студий и однокомнатных, где стоит большинство инвестиционных квартир иностранцев. Больше арендаторов, но и больше предложения от тех, кто не смог продать. Итог - ставки стоят на месте, а срок экспозиции растёт.

Что в этом цикле работает

Вторичный рынок в локациях с доказанной историей аренды. Не потому, что вторичка модная, а потому что она даёт три вещи, которых нет у котлована: реальную цифру заполняемости за прошлые сезоны, готовую инфраструктуру здания и продавца, у которого есть причина торговаться.

В Бангкоке это радиус пешей доступности от станций BTS и MRT в Сукхумвите, Сатхорне, Асоке. На Пхукете - Банг Тао, Лагуна, Раваи и Най Харн с их устойчивым потоком долгосрочных арендаторов-экспатов. В Паттайе выбор уже, чем кажется: Джомтьен и Пратамнак держат спрос, дальние проекты вдоль трассы - нет.

Перед сделкой имеет смысл потратить неделю на личный осмотр: посмотреть здание в будний вечер, посчитать, сколько окон горит, поговорить с управляющей компанией о реальной загрузке. Логистику поездки проще собрать заранее - подобрать авиабилеты и отель под график просмотров, чем ехать наугад.

Где чаще всего ошибаются

Покупка на раннем этапе у застройщика без длинной истории сдачи объектов. В фазе слабого рынка именно такие компании первыми упираются в кассовый разрыв: продажи тайской части не идут, банковское проектное финансирование дорожает, стройка растягивается. В Таиланде нет механизма защиты платежей покупателя-иностранца, аналогичного европейскому депонированию средств, поэтому риск переноса сроков вы несёте сами. Проверяйте разрешение на строительство (Construction Permit), EIA для крупных проектов и список ранее сданных корпусов.

Вторая ошибка - считать доходность по брошюре. Гарантированная доходность 7-8% на 3-5 лет обычно уже заложена в цену юнита: вы платите премию к рынку, а потом получаете обратно собственные деньги частями. Считайте чистую доходность после комиссии управляющей (20-35% от арендного дохода в курортных программах), коммунального сбора здания и подоходного налога.

Моя позиция

На горизонте 2026-2027 я бы отдал предпочтение готовому объекту на вторичном рынке с подтверждённым арендным потоком даже ценой более скромной бумажной доходности. Когда рынок восстанавливается медленно, премию платят не за прогноз, а за факт.

Это не универсальный совет. Если вы покупаете для себя, живёте в объекте сами и горизонт владения - десять лет и больше, момент входа перестаёт быть решающим: вы покупаете локацию и качество здания, а не точку цикла. И если бюджет ниже 3 млн бат, дискуссия о сегментах теряет смысл - выбор в этой нише узкий, и ключевым фактором становится ликвидность при выходе, а не доходность.

FAQ

Стоит ли ждать 2027 года, чтобы купить дешевле?

Вряд ли это окупится. Прогноз SCB EIC касается внутреннего рынка и активности тайских покупателей, а иностранная квота живёт по своей логике. За два года ожидания вы теряете арендный доход, а цены на качественные готовые объекты в сильных локациях в кризис обычно не падают - падает число сделок.

Может ли иностранец получить ипотеку в тайском банке?

В большинстве случаев нет: местные банки кредитуют нерезидентов ограниченно. Отдельные программы существуют у ряда банков и специализированных кредиторов, но ставки выше рыночных для тайцев, а срок короче. Практически весь иностранный спрос - это сделки за собственные средства или рассрочка от застройщика.

Распространяется ли льготный сбор 0,01% на иностранного покупателя?

Нет. Мера, действующая до 30 июня 2026 года для объектов до 7 млн бат, адресована гражданам Таиланда. Иностранец платит стандартный сбор за переход права 2% и, при наличии ипотеки, 1% за её регистрацию.

Что выгоднее сейчас - Бангкок или Пхукет?

Разные задачи. Бангкок даёт стабильного долгосрочного арендатора-экспата и меньшую сезонность, доходность скромнее. Пхукет даёт более высокую валовую доходность на краткосрочной аренде, но с сезонными провалами мая-октября и зависимостью от туристического потока.

Насколько реальна отмена ограничения в 49% для иностранцев?

Обсуждение шло в 2025 году, но закон принят не был. Планировать покупку с расчётом на будущее расширение квоты или 99-летнюю аренду не стоит - решения нет, а политическое сопротивление таким инициативам в Таиланде традиционно сильное.

Какая чистая доходность реалистична в 2026 году?

После всех расходов - обычно 3-5% годовых для качественного объекта в проверенной локации. Всё, что обещает больше, требует отдельной проверки: либо в цену зашита премия, либо расчёт сделан по стопроцентной заполняемости.

Как проверить застройщика перед покупкой на этапе строительства?

Запросите разрешение на строительство, отчёт EIA (для проектов свыше 80 юнитов или 4000 кв. м), список сданных объектов с датами фактической передачи и выписку по компании из Департамента развития бизнеса. Расхождение обещанных и фактических сроков по прошлым проектам - самый показательный индикатор.

Вторичка в Таиланде - это риск?

Основные риски технические: состояние общего имущества здания, размер накопленного фонда управляющей компании и задолженности предыдущего владельца по коммунальным сборам. Всё это проверяется до сделки в офисе кондоминиума, а долг по сборам блокирует переход права в земельном департаменте.

Практический шаг на ближайшие месяцы: сузьте поиск до готовых объектов в двух-трёх конкретных локациях, запросите по каждому реальную статистику аренды за два последних года и считайте доходность только после вычета всех комиссий. Это отсеет 80% предложений и оставит те, которые переживут медленное восстановление рынка.