6 533 кондо за полугодие: спрос иностранцев упал на 8,8%

Продавец на Банг Тао в июне снимал показания со своей воронки и не понимал, почему при том же трафике запросов сделок стало меньше на треть. Ответ пришёл из статистики REIC: за первое полугодие 2026 года иностранцы оформили в Таиланде 6 533 квартиры - на 8,8% меньше, чем годом ранее.

Второй квартал при этом дал плюс 1,4% к первому. Это не разворот. Это отскок внутри нисходящего тренда, и путать одно с другим дорого.

Для инвестора в Пхукет вывод простой: модель «купил на котловане, продал перед сдачей с наценкой 25%» перестала работать как массовая стратегия. Считать теперь придётся по аренде, а не по перепродаже.

Быстрый ответ

• Q2 2026: +1,4% к предыдущему кварталу по числу передач прав собственности иностранцам на кондо (данные REIC, по стране).
• H1 2026: 6 533 юнита, -8,8% год к году - это передачи, то есть закрытые и зарегистрированные сделки, а не бронирования.
• Китайские покупатели остаются первыми по числу оформленных квартир, но структура их спроса сместилась к конечному пользованию, а не к перепродаже.
• Квартальный рост объясняется в первую очередь массовыми сдачами проектов, стартовавших в 2023-2024 годах: передача происходит по факту готовности дома, а не по факту решения купить.
• Для Пхукета это означает пересмотр ожиданий по выходу: закладывайте срок продажи 9-18 месяцев вместо привычных 3-6 и дисконт к цене застройщика, пока тот распродаёт остатки в том же здании.

Ключевые факты

• Показатель REIC фиксирует регистрацию перехода права в Земельном департаменте, поэтому данные отстают от реального спроса примерно на срок строительства - от 18 до 36 месяцев для типового кондо.
• Иностранцы могут владеть во фрихолде не более 49% от продаваемой площади здания; оставшийся объём продаётся тайцам, тайским компаниям или иностранцам в лизхолде на срок до 30 лет с регистрацией.
• Налог на перепродажу в течение первых 5 лет владения включает specific business tax 3,3% от оценочной или договорной стоимости (берётся большая), плюс регистрационный сбор и подоходный удержанный налог.
• Льготные ставки регистрационных сборов для жилья дешевле 7 млн бат вводились в Таиланде как временная мера и неоднократно продлевались - статус льготы нужно проверять на дату сделки, а не на дату брони.
• Валовая доходность, которую рисуют в презентациях Пхукета, обычно 7-10%; чистая, по оценкам рынка, после комиссии управляющей компании (25-40% выручки), коммунальных сборов, налога и простоя в низкий сезон выходит ближе к 4-6%.
• Сезонность Пхукета жёсткая: с ноября по март заполняемость качественного юнита может держаться выше 85%, в мае-сентябре падать ниже 50%. Годовая цифра в буклете - это среднее по двум разным рынкам.

Почему квартальный плюс ничего не доказывает

Передача права собственности - запаздывающий индикатор. Квартира, зарегистрированная на иностранца в апреле 2026 года, была куплена в 2023-м, когда Пхукет ставил рекорды по запускам, а Бангкок ещё жил ожиданием возврата китайского турпотока. Рост на 1,4% к первому кварталу почти наверняка отражает график сдачи домов, а не новую волну интереса.

Годовая динамика честнее. Минус 8,8% - это уже второй подряд период сжатия, и он совпадает с тем, что видят брокеры на первичке: сроки экспозиции растут, скидки вернулись в переговоры, а «гарантированная доходность» из инструмента продаж превращается в обязательство, которое застройщику надо чем-то закрывать.

Китайский покупатель никуда не делся, но покупает иначе

Китай остаётся крупнейшим источником иностранных сделок с тайскими кондо - это не изменилось ни в 2024-м, ни сейчас. Изменился мотив. Спекулятивная покупка ради быстрой перепродажи ушла вместе с ослаблением юаня и капитальными ограничениями на вывод средств. На её место пришли покупки под релокацию, под школу для ребёнка, под длинную визу.

Для рынка это не нейтральная замена. Конечный пользователь торгуется жёстче, смотрит на готовое жильё, требует управляющую компанию с реальной отчётностью и почти не интересуется студиями 28 кв. м в третьей линии от моря. Именно этот формат на Пхукете производили последние три года в промышленных объёмах.

Где ломается инвестиционный расчёт

Самая частая ошибка не в доходности, а в выходе. Покупатель берёт юнит в лизхолде, потому что фрихолд-квота к моменту покупки исчерпана, а менеджер уверяет, что разницы нет. Разница появляется при продаже: следующий иностранный покупатель хочет фрихолд, и лизхолд в том же здании уходит с дисконтом, который легко съедает три-четыре года арендного дохода. Плюс остаточный срок аренды тикает, и через восемь лет вы продаёте уже 22 года, а не 30.

Второе место - продажа внутри пятилетнего окна. Инвестор считает прирост цены 20% и забывает про 3,3% specific business tax, регистрационный сбор и удержанный подоходный. Реальная маржа усыхает вдвое, если сделка вообще состоится быстро.

И то, что редко пишут в аналитике: на Пхукете вы конкурируете не с другими собственниками, а с самим застройщиком. Пока он не распродал остаток корпуса, у него есть отдел продаж, реклама и возможность дать скидку, которой у вас нет.

Что делать сейчас: моя позиция

Я бы не покупал на Пхукете студии в бюджете до 5 млн бат на стадии котлована под обещанную доходность. Этот сегмент перепроизведён, и цифры REIC показывают, что покупателей на него приходит меньше, а не больше.

Что имеет смысл: готовое здание с историей заселения хотя бы год, фрихолд-квота подтверждена документально до внесения депозита, площадь от 45 кв. м с двумя спальнями (этот формат дефицитен и в аренде, и на перепродаже), локация с круглогодичным спросом, а не только с видом на закат. Торг на охлаждающемся рынке уместен, и 7-12% от прайса сейчас получают те, кто готов платить быстро.

Если вы покупаете для себя и собираетесь держать объект десять лет и дольше - всё написанное выше можно игнорировать: квартальные колебания передач прав вас не касаются, а сезонность вы будете использовать, а не продавать.

Осматривать стоит в низкий сезон. В июне-сентябре вы увидите пустые бассейны, реальную заполняемость соседних корпусов и услышите от управляющих компаний другие цифры, чем в феврале. Перелёты и жильё на такую поездку обходятся заметно дешевле, и забронировать отель рядом с интересующим вас районом полезнее, чем селиться в туристическом центре: вы проверите дорогу, шум и трафик в тех условиях, в которых потом будут жить арендаторы.

FAQ

Значит ли падение на 8,8% что цены на кондо в Таиланде упадут?

Не автоматически. Застройщики в Таиланде редко режут прайс-лист - они дают скидки пакетом: мебель, оплата сборов, рассрочка без процентов, оплата управляющей компании на год. Реальная цена сделки снижается, официальная остаётся. Проседает в первую очередь вторичка от инвесторов, которым нужен быстрый выход.

Q2 вырос на 1,4% - это начало восстановления?

По одному кварталу такой вывод не делается, тем более что показатель отражает регистрацию сделок, заключённых один-три года назад. Смотрите на годовую динамику: она пока отрицательная.

Почему Бангкок и Паттайя ведут себя иначе, чем Пхукет?

Бангкок опирается на внутренний спрос и долгосрочную аренду для экспатов, там иностранец - это дополнение к рынку, а не его основа. Пхукет почти полностью зависит от иностранного покупателя и туристического потока, поэтому любое сжатие внешнего спроса бьёт по нему сильнее и быстрее.

Стоит ли брать лизхолд, если фрихолд-квота выбрана?

Только с дисконтом к фрихолду и с пониманием, что при перепродаже дисконт повторится. Как инструмент личного пользования лизхолд рабочий, как инвестиционный - слабый.

Какая реальная чистая доходность аренды на Пхукете?

По оценкам рынка, 4-6% годовых для качественного объекта с профессиональным управлением, после вычета комиссии УК, коммунальных сборов, налогов и простоя. Всё, что обещает больше 8% чистыми, требует отдельной проверки договора: обычно там гарантия на два-три года, зашитая в завышенную цену покупки.

Какие налоги платит иностранец при продаже кондо в Таиланде?

Регистрационный сбор за передачу права (стандартно 2%, часто делится сторонами), specific business tax 3,3% при продаже в первые пять лет владения (иначе гербовый сбор 0,5%), и удержанный подоходный налог, который считается по прогрессивной шкале с учётом срока владения.

Как проверить, что квота фрихолда в проекте ещё свободна?

Запросить у управляющей компании или юриста выписку по зданию с распределением площадей между тайскими и иностранными собственниками. Устное подтверждение менеджера отдела продаж основанием для депозита не является.

Сейчас покупать или ждать?

Если цель - аренда и горизонт от пяти лет, охлаждающийся рынок выгоднее перегретого: торг работает. Если цель - перепродать через два года с наценкой, данные REIC против вас.