Чиангмай без китайцев: Мьянма +42,9%, США +23,8% - куда сместился спрос

Покупатель из Янгона приезжает в Чиангмай на два дня, смотрит четыре студии в районе Нимманхемин и подписывает бронь на третью. Бюджет - около 3 млн бат, оплата приходит переводом из-за рубежа, оформление во фрихолд в рамках иностранной квоты. Ещё пять лет назад на этом месте с высокой вероятностью стоял бы покупатель из Чэнду или Куньмина.

Прямой ответ на вопрос, который сейчас задают инвесторы: китайский спрос в Таиланде не исчез, но перестал быть единственным драйвером, и Чиангмай первым показал, как выглядит рынок без него. Рост покупок гражданами Мьянмы на 42,9%, американцами - на 23,8%, итальянцами - на 200%.

Последняя цифра и есть главная ловушка этой статистики. Разберём, что за ней стоит и что из этого переносится на Пхукет.

Быстрый ответ

• Покупки кондоминиумов в Чиангмае гражданами Мьянмы выросли на 42,9%, гражданами США - на 23,8% в годовом сопоставлении.
• Европа заходит с низкой базы: Италия +200%, Нидерланды +50%. В абсолютных числах это десятки сделок, а не сотни.
• Китайские покупатели остаются крупнейшей иностранной группой по Таиланду в целом (порядка 40% переданных иностранцам кондоминиумов по данным профильной статистики последних лет), но их доля снижается.
• Средний чек в Чиангмае - 2-5 млн бат, это в три-пять раз дешевле сопоставимой площади на первой линии Пхукета.
• Практический вывод: диверсификация покупателей меняет требования к продукту (управление, аренда, документы), а не только географию спроса.

Ключевые факты

• Иностранец может владеть кондоминиумом во фрихолд только в пределах 49% площади здания; деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте с оформлением формы FET (Bor Tor 3) - без неё Земельный департамент не проведёт регистрацию на иностранное имя.
• Чиангмай даёт, по оценкам рынка, менее 5% всех передач кондоминиумов иностранцам по стране. Основной объём приходится на Бангкок, Чонбури и Пхукет.
• Именно поэтому проценты по отдельным странам в Чиангмае волатильны: переход с 3 сделок на 9 даёт те самые +200%.
• Приток покупателей из Мьянмы - следствие политической и экономической ситуации в стране после 2021 года: вывод капитала, образование детей, запасной аэродром для семьи.
• Американский спрос подпитывают виза LTR (до 10 лет) и удалённая занятость; Чиангмай десятилетиями остаётся хабом для тех, кто работает онлайн.
• Валовая доходность аренды в Чиангмае - примерно 4-6% годовых при долгосрочной сдаче, с выраженной сезонностью: с февраля по апрель город накрывает смог от сельхозпалов, и спрос на краткосрочную аренду проседает.

Почему +200% из Италии не значит ничего

При выборке в несколько десятков сделок в год любой процент - это шум. Три итальянские семьи вместо одной уже дают трёхкратный рост, и в пресс-релизе это выглядит как открытие нового рынка. Инвестору, который принимает решение на 10 млн бат, такая метрика бесполезна.

Что действительно информативно - направление и устойчивость. Мьянма и США растут не на единичных сделках и не первый квартал, за ними стоят понятные причины: миграция капитала в одном случае, визовый режим и удалённая работа в другом. Италия и Нидерланды - пока статистический эпизод.

Почему уходят китайцы

Причин минимум четыре, и ни одна не про Таиланд: валютный контроль КНР и сложность легального вывода средств, кризис на внутреннем рынке недвижимости, ослабление юаня и осторожность после серии историй с недостроем у застройщиков второго эшелона. Добавьте репутационные удары 2024-2025 годов вокруг безопасности китайских туристов в регионе.

Важная поправка: китайские деньги не ушли, они стали избирательнее. На Пхукете китайский покупатель по-прежнему активен в сегменте от 15 млн бат и в проектах с понятным брендом управляющей компании. Просел массовый сегмент - студии по 3-4 млн, которые продавались турагентским потоком.

Что это значит для Пхукета и Бангкока

Чиангмай - это лаборатория в миниатюре. Он показывает, кто заполняет освободившееся место: региональные покупатели из соседних стран и западные резиденты с длинными визами. На Пхукете тот же процесс идёт медленнее, но структура спроса уже другая - россияне, американцы, европейцы, растущая доля индийского и ближневосточного спроса.

Практическое следствие для владельца юнита: аудитория аренды сместилась. Западный арендатор снимает на 6-12 месяцев, торгуется, требует нормальный интернет, рабочее место и договор на английском. Он не даёт пиковых ставок высокого сезона, но закрывает низкий сезон, когда пул краткосрочных гостей пустеет.

Моя позиция

Я бы не покупал в Чиангмае ради доходности. Валовые 4-6% превращаются в 3-4% чистыми после сборов кондоминиума, налога на аренду, комиссии управляющего и двух-трёх месяцев простоя, а рост капитальной стоимости там исторически скромный. Чиангмай имеет смысл как жильё для себя, как база для семьи с детьми в международной школе или как недорогой вход в тайскую юрисдикцию.

Деньги, ориентированные на возврат, я бы держал на Пхукете и в Бангкоке, но выбирал бы проект под нового покупателя, а не под старого: управление с прозрачной отчётностью, юниты с рабочей зоной, готовность работать с долгосрочным арендатором. Если ваш бюджет ниже 4-5 млн бат и вы рассчитываете жить в объекте сами - всё написанное выше про доходность вас не касается, считайте экономию на аренде и выбирайте по расположению.

Перед покупкой стоит потратить неделю на очную поездку по трём-четырём проектам: сравните шум, вид из окна и реальную загрузку в соседних корпусах. Тем, кто планирует такой смотровой заезд, проще заранее подобрать авиабилеты на будни, когда отделы продаж не перегружены группами.

Главные ошибки этого цикла

Первая - покупать, ориентируясь на процент роста какой-то национальности. Вторая - верить прогнозу загрузки от продавца без выписки по фактическим доходам сопоставимых юнитов за прошлый год. Третья, самая дорогая: платить за строящийся объект без проверки истории застройщика и без прописанных в договоре штрафов за срыв сроков. В Таиланде нет механизма, который автоматически защитит деньги иностранного покупателя на этапе строительства, поэтому вся защита пишется в договоре и проверяется юристом до первого перевода.

FAQ

Правда ли, что китайцы перестали покупать недвижимость в Таиланде?

Нет. Они остаются крупнейшей иностранной группой покупателей кондоминиумов по стране, но их доля снижается, а спрос сместился в более дорогой сегмент. Массовые студии до 4 млн бат просели сильнее всего.

Почему покупатели из Мьянмы выбирают именно Чиангмай?

Близость, авиасообщение, крупная бирманская община, международные школы и цены, сопоставимые с элитным сегментом Янгона. Для многих это не инвестиция, а запасной вариант проживания для семьи.

Может ли иностранец купить кондо в Чиангмае во фрихолд?

Да, в пределах иностранной квоты 49% площади здания и при переводе средств из-за рубежа в иностранной валюте с оформлением формы FET. Земля и дома на земле иностранцу во фрихолд недоступны.

Какая доходность аренды реальна в Чиангмае?

Порядка 4-6% валовых при долгосрочной сдаче. Чистыми обычно выходит 3-4% с учётом сборов кондоминиума, налогов, комиссии управляющей компании и простоя.

Что такое сезон смога и как он влияет на аренду?

С февраля по апрель север Таиланда накрывает дым от сельхозпалов, качество воздуха регулярно уходит в красную зону. Часть арендаторов на эти месяцы уезжает, краткосрочный спрос падает - в расчёте загрузки это надо закладывать.

Стоит ли покупать на Пхукете, если китайский спрос ослаб?

Стоит, но продукт нужно выбирать под нынешнюю аудиторию: западные и региональные арендаторы, длинные сроки, требования к интернету и управлению. Проекты, спроектированные под турпоток из Китая, восстанавливаются медленнее.

Какая виза даёт американцам возможность жить в Таиланде долго?

LTR (Long-Term Resident) сроком до 10 лет для нескольких категорий, включая удалённых сотрудников иностранных компаний и обеспеченных пенсионеров. Виза не даёт права на владение землёй.

Как проверить застройщика перед покупкой на этапе строительства?

Запросить историю сданных проектов с датами фактической передачи, проверить разрешение на строительство и EIA, посмотреть регистрацию компании в DBD, прописать в договоре штрафы за просрочку и график платежей, привязанный к стадиям готовности.