Лизхолд в Тонг Ло: 30 лет вместо фрихолда и минус 25% к цене

Два новых проекта на Сукхумвит 55, между ними двести метров пешком. В первом квадратный метр продают примерно за 300 000 бат, во втором - за 230 000. Планировки сопоставимы, управляющая компания в обоих случаях международная. Вся разница спрятана в одной строке договора: во втором проекте покупатель получает не собственность, а зарегистрированное право аренды на 30 лет.

Прямой ответ: застройщики в Тонг Ло переходят на лизхолд не потому, что так выгоднее покупателю, а потому, что лучшие участки в этом квартале не продаются. Землёй владеют тайские семейные холдинги и крупные земельные фонды. Сдать участок в долгосрочную аренду они готовы, продать - нет. Девелоперу, который хочет строить именно здесь, выбирать не из чего.

Для иностранного покупателя это не катастрофа, а другая математика. Входная цена ниже, доходность на вложенный бат выше, но стоимость актива не растёт бесконечно, а гаснет по мере сокращения срока аренды. И главное: обещание продлить аренду ещё на 30 лет юридически слабее, чем выглядит в презентации.

Быстрый ответ

• Лизхолд в Таиланде ограничен 30 годами по статье 540 Гражданского и торгового кодекса. Договоры дольше трёх лет нужно регистрировать в Земельном департаменте, иначе они действуют только три года.
• Скидка к фрихолду составляет ориентировочно 20-30% для сопоставимых юнитов в одном районе и классе. В премиальных кварталах Бангкока дисконт ближе к нижней границе: фрихолд-квоты там распроданы.
• Квота иностранной собственности в кондоминиуме - 49% от продаваемой площади здания. Когда квота выбрана, иностранцу остаётся либо лизхолд, либо тайская компания.
• Регистрационные расходы по лизхолду: 1% от суммы арендных платежей за весь срок плюс 0,1% гербового сбора. Для фрихолда базовая ставка перевода права - 2% от оценочной стоимости.
• Схема «30+30+30» не даёт вещного права на продление. Тайские суды последовательно считают опцион на продление обязательством конкретного арендодателя, а не обременением земли.
• По состоянию на начало 2026 года закон о 99-летней аренде не принят. Инициативу обсуждали в 2024-2025 годах вместе с повышением квоты до 75%, а затем убрали с повестки на фоне политической критики.

Ключевые факты

• Тонг Ло (Сукхумвит 55) - один из самых дорогих жилых коридоров Бангкока по цене земли. По оценкам рынка, участки в квартале и соседнем Экамае стоят 1,5-2,5 млн бат за тарангва (1 тарангва = 4 кв. м), но сделок купли-продажи единицы: собственники предпочитают аренду.
• Рекордные цены на землю в Бангкоке зафиксированы не в Тонг Ло, а в зоне Пхлоенчит и Уайрлесс-роуд, где оценки переваливали за 3,5 млн бат за тарангва. Поэтому долгосрочная аренда пришла в столицу раньше, чем в курортные провинции.
• В премиальных бангкокских проектах срок аренды обычно оформляют как 30 лет с опционами продления. Иногда для арендаторов-юрлиц в коммерческой части здания срок делают больше.
• Иностранец не может владеть землёй в Таиланде напрямую (Земельный кодекс). Исключения вроде инвестиционной схемы на 40 млн бат через BOI на практике применяют крайне редко.
• На Пхукете виллы часто продают именно в лизхолде: земля под большинством курортных проектов остаётся в тайской собственности, а иностранец получает аренду на 30 лет плюс право собственности на само строение.
• Валовая доходность аренды по кондоминиумам на Пхукете, по оценкам рынка, держится в диапазоне 5-7% годовых до вычета управления и налогов. В центральных районах Бангкока она ближе к 4-5,5%.

Почему земля в Тонг Ло перестала продаваться

Квартал застраивался с 1960-70-х как район резиденций состоятельных тайских семей. Участки переходили по наследству, дробились между родственниками, снова собирались внутри семейных компаний. Продать такой актив значит заплатить единовременный налог, поссориться с наследниками и лишиться ренты, которая годами приходит без усилий.

Девелоперу, который платит за участок арендой, тоже неплохо: он не замораживает 2-3 млрд бат в земле, а растягивает платёж на срок проекта. На бумаге финансовая модель выглядит лучше, IRR выше, порог входа ниже.

Платит за это конечный покупатель. Не в момент сделки, а лет через 15-20, когда решит продавать.

Сколько на самом деле стоит скидка

Здесь главная ошибка в расчётах. Покупатель видит минус 25% к цене и думает, что выиграл. На деле он купил актив с конечным сроком жизни. К 20-му году аренды остаётся 10 лет, и на вторичном рынке круг покупателей сужается до тех, кто видит в объекте чистый денежный поток, а не способ сохранить капитал.

Оценщики исходят из простого правила: остаточная стоимость лизхолда падает нелинейно. Первые 10 лет актив теряет сравнительно немного, последние 10 - почти всё. Если вы планируете выйти через 5-7 лет, дисконт в 25% на входе работает на вас. Если покупаете «детям», лизхолд с остаточным сроком 28 лет - плохая идея, и никакая скидка этого не исправит.

Моя позиция такая. Для сдачи в аренду с горизонтом до 10 лет лизхолд в Тонг Ло оправдан: доходность считается от меньшей базы, а арендатору всё равно, в какой форме вы владеете. Для остального нужен фрихолд. Исключение одно: бюджета не хватает на фрихолд-квоту в нужной локации, а локация для вас принципиальна. Тогда лизхолд - единственная честная дверь внутрь, и этот раздел не про вас.

Что не работает: формула 30+30+30

Самый живучий миф рынка. Продавец показывает договор с двумя опционами продления и говорит о 90 годах владения. Юридически никаких 90 лет нет.

В Земельном департаменте можно зарегистрировать только первые 30 лет. Опцион на продление остаётся обязательством конкретного арендодателя по договору. Если участок продали, унаследовали или заложили и он перешёл банку, а также если компания-арендодатель ликвидирована, новый собственник земли этим опционом не связан. Тайская судебная практика не раз подтверждала: право продления носит личный характер и за землёй автоматически не следует.

Это не значит, что продления не бывает. С крупным институциональным арендодателем, который держит в портфеле десятки участков и дорожит репутацией, шансы высокие. С семейным трастом, где через 25 лет будут спорить одиннадцать наследников, заметно ниже. Эта разница стоит дороже любой скидки на квадратный метр, а выяснить её можно только проверкой титула и структуры собственника земли.

Вторую конструкцию тоже лучше обходить стороной: тайскую компанию с номинальными акционерами, созданную ради одного владения жильём. Департамент коммерческого развития время от времени проверяет такие компании на реальную деловую активность и источники капитала у тайских акционеров. Риск тут не гипотетический, а вполне регуляторный.

Пхукет: та же конструкция, но земля дешевле

На Пхукете лизхолд существует давно и по другой причине. В Бангкоке он вырос из нехватки продаваемой земли, на острове - из прямого запрета иностранцам владеть землёй под виллами. Стандартная схема такая: аренда участка на 30 лет плюс право собственности на само здание, оформленное на иностранца через разрешение на строительство.

Это надёжнее, чем голый лизхолд на квартиру. Строение принадлежит вам, и в споре о земле у вас есть собственный актив и позиция для переговоров. Но ключевой вопрос прежний: кто арендодатель и что будет с участком через 30 лет.

Для инвестора есть важное отличие. На Пхукете почти всегда можно выбрать кондоминиум с фрихолд-квотой, причём по входной цене от 4-6 млн бат. В Тонг Ло сопоставимой альтернативы в той же локации может просто не оказаться.

И чисто практический совет: форму владения по рендеру не оценишь. Перед депозитом стоит провести в квартале два-три дня, включая ночь пятницы. Тонг Ло славится барами и трафиком, а это напрямую влияет на то, насколько легко сдать конкретную сторону здания. Удобнее забронировать отель прямо в квартале, а не в соседнем Асоке.

Что проверить до внесения депозита

• Титул на землю (чанот) и имя собственника участка: физлицо, семейная компания или институциональный фонд.
• Срок аренды, дату начала отсчёта (с момента регистрации или с момента передачи ключей) и наличие регистрации в Земельном департаменте.
• Формулировку опциона продления: кто обязан, на каких условиях, по какой цене и что будет при смене собственника земли.
• Условия переуступки права аренды третьему лицу: нужен ли отдельный аванс арендодателю, есть ли комиссия, требуется ли его согласие на каждую сделку.
• Порядок наследования права аренды и формулировки на случай смерти арендатора.
• Структуру платежей застройщику и обеспечение по срокам сдачи. В Таиланде для иностранных покупателей жилья нет механизма условного депонирования средств, поэтому реальная защита одна: график платежей, привязанный к стадиям строительства, и договор со штрафами за просрочку.

FAQ

Чем лизхолд отличается от фрихолда в Таиланде?

Фрихолд - право собственности, зарегистрированное на вас бессрочно. Лизхолд - зарегистрированное право пользования на срок до 30 лет. По его истечении объект возвращается собственнику земли, если продление не оформлено отдельно.

Можно ли продать квартиру, купленную в лизхолд?

Да, через переуступку права аренды. Но покупатель получает только остаток срока, а договор может требовать согласия арендодателя и уплаты ему комиссии. Этот пункт нужно прочитать до сделки, а не после.

Правда ли, что аренду всегда продлевают?

Нет, гарантий никаких. Продление зависит от воли собственника земли на тот момент. Практика продлений есть, но принудить нового владельца участка юридически нельзя, если опцион не оформлен как обременение самой земли.

Почему лизхолд дешевле и насколько?

Потому что у актива конечный срок. Типичная разница по сопоставимым юнитам - 20-30%, в самых дефицитных локациях Бангкока меньше, а у объектов с почти исчерпанным сроком аренды дисконт достигает 50% и более.

Приняли ли в Таиланде закон о 99-летней аренде?

Нет. Проект обсуждали в 2024-2025 годах вместе с идеей поднять квоту иностранной собственности в кондоминиумах до 75%, а затем сняли с рассмотрения. По состоянию на начало 2026 года предельный срок по-прежнему 30 лет.

Что выгоднее для сдачи в аренду: лизхолд в Тонг Ло или фрихолд на Пхукете?

По валовой доходности курортный Пхукет чаще выигрывает за счёт краткосрочной аренды. По стабильности потока выигрывает Бангкок: длинные контракты с экспатами, меньше сезонности. Лизхолд повышает расчётную доходность в обоих случаях, но ограничивает горизонт выхода.

Какие налоги и сборы платятся при оформлении лизхолда?

Регистрационный сбор 1% от суммы арендных платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%. Стороны нередко делят эти расходы пополам, но порядок определяет договор.

Наследуется ли право аренды?

Зависит от формулировок договора. Хорошо составленный лизхолд прямо предусматривает переход права наследникам на оставшийся срок. Если договор молчит, позиция наследников заметно слабее.

Безопаснее ли покупать виллу на Пхукете через тайскую компанию?

Нет, рисков больше. Компания с номинальными тайскими акционерами и без реальной хозяйственной деятельности попадает под регуляторную проверку. Лизхолд с собственностью на строение прозрачнее и устойчивее.

Главная рекомендация короткая: торгуйтесь не за скидку, а за текст договора. Один абзац о продлении аренды и условиях переуступки влияет на ваши деньги сильнее, чем пять процентов цены. Проверять его должен независимый тайский юрист, а не юрист застройщика.