28 августа 2026: Таиланд открыл бизнес и закрыл номиналов

В земельном офисе Таланга на севере Пхукета сделка встала на третьем документе. Тайская компания с тремя местными акционерами покупала участок под виллу, бумаги были в порядке, пошлина рассчитана. Чиновник попросил банковские выписки и налоговые декларации тайских держателей 51%. Выписок не оказалось: у двоих совокупный задекларированный доход не покрывал и десятой части их взноса в уставный капитал.

Это и есть содержание августовских распоряжений 2026 года. Таиланд одной рукой снимает лицензионные барьеры для иностранного бизнеса, другой методично разбирает схему, на которой десятилетиями держался рынок земли для нерезидентов.

Для покупателя недвижимости важнее вторая рука. Послабления по Foreign Business Act касаются сервисных видов деятельности, а не владения землёй. Земельный кодекс не менялся, изменилась глубина проверки.

Ключевые факты

• 28 августа 2026 года в Royal Gazette опубликованы два министерских постановления, отменяющие требование получать Foreign Business License для ряда видов деятельности по Foreign Business Act. Взамен введены дополнительные подтверждающие документы и процедуры верификации.
• 25 августа 2026 года внутренним циркуляром провинциальным земельным управлениям предписано усилить проверку сделок на предмет номинального владения, в том числе уже после регистрации права.
• Часть проверок теперь прямо нацелена на подтверждение отсутствия номинальной структуры: источник средств тайских акционеров, их реальная экономическая роль, происхождение уставного капитала.
• Статья 36 Foreign Business Act за использование номиналов предусматривает лишение свободы до 3 лет и штраф от 100 000 до 1 000 000 батов, плюс ежедневный штраф за продолжение нарушения. Ответственность несёт и тайский гражданин, согласившийся быть подставным владельцем.
• Земельный кодекс сохраняет запрет на владение землёй для нерезидентов. При выявлении незаконного приобретения генеральный директор Департамента земель вправе обязать продать участок в срок от 180 дней до 1 года.
• Квартиры в кондоминиумах под запрет не попадают: иностранцам доступно до 49% совокупной площади юнитов в здании, при условии ввоза денег из-за рубежа и получения валютного сертификата (требуется при переводе от 50 000 долларов США).
• Максимальный срок регистрируемой аренды земли или помещения по Гражданскому и торговому кодексу - 30 лет.

История и контекст

Номинальная схема никогда не была легальной. Она была терпимой, и это разные вещи.

Foreign Business Act 1999 года заменил Alien Business Law 1972-го и оставил в силе принцип: контроль над компанией определяется долями, а не фактическим управлением. Дальше рынок сделал очевидное. Иностранец регистрировал тайскую компанию, отдавал 51% трём гражданам Таиланда, забирал себе привилегированные акции с правом нескольких голосов на акцию, подписывал у номиналов недатированные заявления об отставке и залог акций. Юридически земля принадлежала компании. Фактически - покупателю виллы в Раваи или на Чавенге.

Первая волна проверок пришла в 2006 году, после сделки Temasek с Shin Corp, когда номинальная тема неожиданно оказалась политической. Министерство торговли разослало циркуляр, земельные офисы Пхукета и Самуи на несколько месяцев замерли, затем практика вернулась в прежнее русло. Вторая волна была в 2018-2019 годах и тоже выдохлась.

Третья волна, начавшаяся в 2024-2025 годах и оформленная августовскими распоряжениями 2026-го, отличается механикой. Раньше проверяли структуру на бумаге: кто акционер, какая доля, кто директор. Теперь проверяют деньги. Чиновник запрашивает источник средств тайского акционера и сверяет его с налоговой историей. Схема с тремя друзьями водителя, каждый из которых внёс по два миллиона батов при задекларированном доходе в 15 000 батов в месяц, разваливается на первом же вопросе. И проверка не заканчивается регистрацией: циркуляр прямо говорит о контроле после выдачи чанота.

Вот что при этом не работает, хотя продавцы виллы будут утверждать обратное. Перевод структуры в долгосрочную аренду не решает проблему полностью. Регистрируется только 30 лет. Оговорка о продлении на 30+30 по практике тайских судов связывает только стороны первоначального договора и не имеет силы против нового собственника участка, если земля продана или перешла по наследству. То есть вы получаете не 90 лет, а 30 лет твёрдого права и 60 лет обещания.

Есть легальный путь владения землёй напрямую: статья 96 bis Земельного кодекса допускает приобретение иностранцем до 1 рая под жильё при инвестиции в размере 40 млн батов в утверждённые активы и с разрешения министра внутренних дел. По оценкам рынка, число реально выданных разрешений за всё время действия нормы исчисляется единицами. Рассматривать этот механизм как рабочий инструмент не стоит.

Послабления по FBL и ужесточение по номиналам логически связаны. Таиланд говорит: ведите бизнес открыто, регистрируйтесь как иностранная компания, получайте BOI, платите налоги. Но не притворяйтесь тайцем.

Практическое следствие для покупателей: сделка стала медленнее и требует личного присутствия. Земельный офис всё чаще не принимает доверенность на подписание и хочет видеть покупателя. Если вы планируете смотровую поездку под конкретную сделку, закладывайте минимум неделю на провинции и подбирайте авиабилеты с запасом по датам: перенос регистрации на два-три дня сейчас обычное дело.

Моя позиция: для жилой недвижимости в 2026 году имеет смысл покупать квартиру в иностранной квоте кондоминиума и не изобретать конструкций. Если нужна именно земля, единственная честная форма - зарегистрированная аренда на 30 лет от собственника с безупречным титулом, дополненная правом застройки (superficies, до 30 лет) на строение, чтобы дом принадлежал вам отдельно от участка. Это даёт меньше, чем обещает схема с компанией, но это работает в суде. Исключение одно: если у вас действующий операционный бизнес в Таиланде с BOI-продвижением и реальными тайскими партнёрами, у которых есть доказуемые доходы, корпоративное владение остаётся рабочим вариантом. Во всех остальных случаях компания под виллу сегодня это отложенный риск принудительной продажи.

FAQ

Можно ли иностранцу владеть землёй в Таиланде в 2026 году?

По общему правилу нет. Земельный кодекс сохраняет запрет, августовские послабления 2026 года его не затронули. Исключение по статье 96 bis (до 1 рая при инвестиции 40 млн батов) требует персонального разрешения министра внутренних дел и на практике почти не выдаётся.

Что изменилось 28 августа 2026 года?

Два министерских постановления в Royal Gazette отменили обязательную Foreign Business License для отдельных видов деятельности. Это упрощает вход иностранному бизнесу в сервисных секторах, но взамен усилены требования к подтверждающим документам и проверке отсутствия номинальных структур.

Чем рискует владелец виллы через тайскую компанию?

По статье 36 Foreign Business Act это до 3 лет лишения свободы и штраф от 100 000 до 1 000 000 батов. Отдельно Земельный кодекс позволяет обязать продать участок в течение срока от 180 дней до года. Тайские номиналы привлекаются наравне с иностранцем.

Проверяют ли уже закрытые сделки прошлых лет?

Да. Циркуляр от 25 августа 2026 года прямо говорит об усилении контроля после выдачи документа о праве. Срока давности, который защищал бы старую структуру автоматически, здесь нет.

Безопасна ли покупка квартиры в кондоминиуме?

Это наиболее защищённая форма. Иностранцам доступно до 49% совокупной площади юнитов в здании. Обязательные условия: деньги заведены из-за рубежа в иностранной валюте и получен валютный сертификат банка, который требуется при переводе от 50 000 долларов США. Без него земельный офис не зарегистрирует переход права.

Работает ли аренда на 30+30+30 лет?

Регистрируется и защищена только первая тридцатилетка. Продление зависит от воли собственника на момент истечения срока и по судебной практике не связывает нового владельца участка. Планируйте горизонт по 30 годам, а не по 90.

Что запрашивает земельный офис у тайских акционеров?

Банковские выписки, налоговые декларации, подтверждение источника средств для оплаты уставного капитала и описание реальной роли в компании. Несоответствие дохода размеру взноса - основной триггер отказа.

Стоит ли сейчас перестраивать существующую компанию?

Если вилла оформлена на компанию с формальными акционерами, имеет смысл заранее обсудить с тайским юристом перевод на зарегистрированную аренду или сделать структуру реальной: живые партнёры, подтверждаемые деньги, настоящая деятельность. Ждать запроса из земельного офиса дешевле не станет.