Два указа от 28 августа: Таиланд бьёт по номинальным схемам

25 августа 2026 года Департамент земель Таиланда разослал по провинциальным земельным офисам внутренний циркуляр. Документ не публиковали в Royal Gazette, пресс-конференций не было. Но именно он определяет, что произойдёт, когда тайская компания с иностранцем в составе акционеров придёт регистрировать покупку участка в Таланге или на Самуи.

Короткий ответ для инвестора: правила владения землёй не изменились ни на строчку, изменилась глубина проверки. Земельный кодекс по-прежнему запрещает иностранцам владеть землёй, кроме узких исключений через BOI и IEAT, и по-прежнему предусматривает предписание о принудительном отчуждении. Новое - это расширенные провинциальные комитеты со следователями и представителями полиции, которые разбирают конкретные сделки, и обязанность земельных офисов отсеивать компании с признаками номинального участия ещё на входе.

При этом Таиланд одновременно ослабил хватку в другом месе. Два министерских постановления, опубликованные 28 августа 2026 года, выводят отдельные виды деятельности из-под требования получать лицензию на ведение бизнеса иностранцем (FBL) по Закону о ведении бизнеса иностранцами. Сигнал двойной: работать здесь стало проще, прятаться - сложнее.

Ключевые факты

• 28 августа 2026 года опубликованы два министерских постановления, освобождающие ряд видов деятельности от требования FBL по Foreign Business Act. Это прямое сокращение регуляторной нагрузки для иностранных операторов в перечисленных секторах.

• Одновременно с послаблением усилены требования к документам при подаче на освобождение: подтверждение источников средств и заявление об отсутствии номинальных договорённостей. Послабление и проверка идут в одном пакете.

• 25 августа 2026 года внутренний циркуляр Департамента земель усилил контроль за номинальным владением землёй. Провинциальные комитеты расширены за счёт следователей и представителей полиции, а земельные офисы обязаны проверять юридические лица на признаки использования тайцев как подставных акционеров.

• Земельный кодекс не менялся. Запрет на владение землёй нетайцами остаётся, исключения - промоция BOI, размещение в промышленных зонах IEAT и отдельные разрешения. Санкция за нарушение включает принудительную продажу участка.

• Порог, который знают все и мало кто перепроверяет: иностранное участие в тайской компании до 49% акций позволяет обойтись без FBL, а в кондоминиуме иностранцы могут держать во фрихолд до 49% общей площади жилых помещений здания по Закону о кондоминиумах.

• Норма о покупке земли за инвестиции существует: при инвестиции порядка 40 млн батов в установленные активы иностранец может получить до 1 рая (1 600 кв. м) под собственное жильё с разрешения Министерства внутренних дел. На практике этим каналом пользуются единицы, и разрешения выдаются штучно.

История и контекст

Схема, по которой сейчас идёт зачистка, старше большинства вилл, к которым она применялась. Она сложилась в конце девяностых, когда Пхукет и Самуи только застраивались, а покупатель из Европы хотел то, чего тайское право ему не давало: землю в собственность. Ответом стала тайская компания, где иностранец держит 49% и получает право голоса через привилегированные акции или соглашение акционеров, а 51% распределены между тайскими гражданами, которые никогда не вносили капитал, не получали дивиденды и зачастую не подозревали, что участвуют в бизнесе.

Государство про это знало всегда. Ещё в 2006 году Министерство внутренних дел инструктировало земельные офисы проверять источник средств тайских акционеров в компаниях, которые покупают землю при наличии иностранца в составе участников. Дальше начался длинный период, в котором буква закона и практика расходились: инструкция была, ресурсов на её применение не было, и земельные офисы в курортных провинциях регистрировали сделки, глядя на уставные документы, а не на банковские выписки.

Циркуляр от 25 августа 2026 года закрывает именно этот разрыв. Привлечение следователей и полиции в провинциальные комитеты означает, что дело больше не ограничивается административной перепиской: у проверки появляется процессуальное продолжение.

Здесь и находится главная неприятность для действующих владельцев. Опасность не в том, что схему признают незаконной - она была уязвимой всегда. Опасность в том, что риск перестал быть теоретическим и стал операционным: проверку могут запустить не при покупке, а при любом последующем действии с участком. Перерегистрация, ипотека, изменение состава акционеров, продажа следующему иностранцу, спор с подрядчиком, который дошёл до суда. Каждое такое обращение в земельный офис сегодня открывает документы заново.

Вторая часть картины парадоксальнее и её почти не обсуждают. Таиланд не закручивает гайки вслепую. Постановления 28 августа - это осознанное упрощение для иностранного бизнеса в тех секторах, где государство хочет видеть иностранный капитал открыто. Логика читается так: если вы ведёте реальную деятельность, вам дают более короткий путь без лицензии; если вы имитируете тайскую компанию, чтобы держать актив, вами займутся отдельно. Требование подтверждать источники средств и подписывать заявление об отсутствии номинальных структур встроено в то же самое послабление. Дверь открыли шире, но на входе поставили рамку.

Что из этого следует практически. Юридически чистых каналов для жилой недвижимости остаётся немного, и они скучные. Кондоминиум во фрихолд в пределах 49% площади здания - самый простой и самый защищённый вариант, потому что право собственности иностранца прямо прописано в законе, а не выводится из конструкции. Долгосрочная аренда участка до 30 лет с регистрацией в земельном офисе - рабочий вариант для дома или виллы, особенно в сочетании с правом застройки (superficies) на строение, которое позволяет владеть самим домом отдельно от земли.

И здесь то, чего не стоит ожидать. Пункт об автоматическом продлении аренды на второй и третий тридцатилетний срок, который стоит в большинстве договоров, не даёт той защиты, которую ему приписывают продавцы. Тайская судебная практика в ряде дел рассматривала такое обещание как личное обязательство арендодателя, а не как обременение земли, переходящее к новому собственнику участка. Проще говоря: 30 лет у вас есть, следующие 30 зависят от того, кто будет владеть землёй к 2056 году.

Моя позиция: в 2026 году покупать землю через тайскую компанию под жилые цели не стоит. Дисконт к цене, который даёт такая вилла по сравнению с лизхолдом, не компенсирует риск предписания об отчуждении и стоимость сопровождения структуры. Есть одно исключение, при котором всё сказанное к вам не относится: если у вас работающий бизнес в Таиланде с реальными тайскими партнёрами, реальной выручкой и промоцией BOI, законный путь к владению землёй у вас уже есть, и пользоваться серым не нужно.

FAQ

Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде в 2026 году?

По общему правилу нет. Земельный кодекс сохраняет запрет, исключения работают через промоцию BOI, размещение в зонах IEAT и отдельные разрешения. Циркуляр Департамента земель от 25 августа 2026 года усилил проверку обходных структур, но сам запрет не менялся.

Что изменилось 28 августа 2026 года для иностранного бизнеса?

Два министерских постановления освободили ряд видов деятельности от обязательной лицензии FBL по Закону о ведении бизнеса иностранцами. Взамен ужесточили документацию: нужно подтверждать источники средств и подписывать подтверждение об отсутствии номинальных договорённостей.

Я купил виллу через тайскую компанию пять лет назад. Что делать?

Проверить, выдерживает ли структура проверку по существу: вносили ли тайские акционеры капитал реально, есть ли у них подтверждаемый источник средств, платит ли компания налоги и сдаёт ли отчётность, не выглядит ли единственным её активом ваш дом. Слабые места стоит закрывать до того, как вы сами обратитесь в земельный офис по любому поводу, потому что именно обращение запускает пересмотр документов.

Насколько безопасна долгосрочная аренда на 30 лет?

Сам тридцатилетний срок защищён, если договор зарегистрирован в земельном офисе на задней стороне чанота. Автоматическое продление на следующие 30 лет защищено значительно хуже: тайские суды в ряде споров трактовали такое условие как обязательство конкретного арендодателя, а не как обременение участка.

Сколько квартир в здании иностранцы могут купить в собственность?

До 49% общей площади жилых помещений кондоминиума. Это прямая норма Закона о кондоминиумах, и именно поэтому фрихолд в кондо остаётся самым защищённым форматом для нерезидента.

Правда ли, что за 40 млн батов можно купить землю официально?

Норма существует: инвестиция порядка 40 млн батов в установленные активы даёт право просить у Министерства внутренних дел разрешение на владение до 1 рая под собственное жильё. Канал реальный, но крайне узкий: решение дискреционное, требования к сохранению инвестиции длительные, и число выданных разрешений за всю историю нормы невелико.

Нужно ли лично приезжать на подписание в земельный офис?

Для регистрации передачи права или долгосрочной аренды присутствие покупателя или его представителя с нотариально оформленной доверенностью обязательно. Земельные офисы работают по будням и в сезон загружены, поэтому поездку стоит планировать с запасом в два-три дня и заранее подобрать авиабилеты, а не подстраивать дату сделки под уже купленный билет.

Грозит ли ужесточение падением цен на виллы?

Скорее расслоением. Объекты с чистым лизхолдом и правом застройки становятся ликвиднее, а виллы, продающиеся вместе с компанией-владельцем участка, получают дисконт и более узкий круг покупателей, поскольку следующий иностранный собственник наследует ту же проверку.

Практическая рекомендация одна: перед любой сделкой с землёй или виллой в Таиланде заказывайте не только проверку чанота, но и юридическую проверку самой структуры владения, включая историю акционеров компании-продавца и происхождение их капитала. В 2026 году это уже не формальность, а то, что определяет, сможете ли вы через пять лет перепродать объект.