99 лет аренды в Таиланде: как реформа меняет ROI для инвесторов

Тридцать лет. Столько длился максимальный срок аренды недвижимости в Таиланде для иностранцев - с 1925 года, когда был принят Гражданский и Коммерческий кодекс. Целый век спустя королевство готовится утроить этот срок. Переход к 99-летнему лизхолду - это не косметическая правка. Это тектонический сдвиг, который пересчитывает экономику каждой сделки.

Для русскоязычных инвесторов, привыкших к модели freehold в Дубае или Европе, 30-летний потолок всегда был главным «но» тайского рынка. Короткий горизонт вынуждал закладывать ускоренную амортизацию, снижал банковскую оценку залога и делал перепродажу на вторичке проблемой. Реформа устраняет все три барьера одновременно.

Быстрый ответ

• Таиланд готовит законодательную реформу, увеличивающую максимальный срок лизхолда с 30 до 99 лет
• Изменение приводит тайское законодательство в соответствие со стандартами Сингапура, Гонконга и Лондона, где 99-летняя аренда давно является нормой
• При сроке 99 лет годовая амортизация стоимости права аренды падает с 3,3% до ~1%, что радикально улучшает расчёт ROI
• Реформа направлена на привлечение долгосрочного иностранного капитала в сектор недвижимости и стимулирование экономической активности
• Для покупателей кондоминиумов в формате leasehold стоимость актива становится сопоставимой с freehold, особенно на первые 30-40 лет владения
• По оценкам рынка, стоимость лизхолдовых объектов может вырасти на 15-25% после принятия закона

Ключевые факты

• Текущий закон: статьи 537-571 Гражданского и Коммерческого кодекса Таиланда ограничивают аренду недвижимости 30 годами с возможностью продления (но продление не имеет юридической силы до момента регистрации нового договора)
• Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде напрямую - покупка возможна только через лизхолд, кондоминиум во фрихолд-квоте (до 49% площадей здания) или через тайскую компанию
• Сингапур, Гонконг и Великобритания используют модель 99-летнего лизхолда как стандарт. В Лондоне квартиры с лизхолдом менее 80 лет продаются со скидкой 10-30% к рыночной цене
• Средняя доходность арендной недвижимости на Пхукете составляет 5-7% годовых, на Самуи - 4-6%, в Бангкоке - 4-5% (данные рынка на 2025-2026 годы)
• При 30-летнем лизхолде инвестор де-факто «съедает» 3,33% стоимости права аренды ежегодно. При 99 годах эта цифра падает до 1,01%, увеличивая чистую доходность
• Реформа затрагивает и коммерческую недвижимость: отели, торговые площади и логистические центры, где длинный горизонт аренды критичен для окупаемости крупных вложений
• Таиланд конкурирует за инвестиции с Вьетнамом (максимум 50 лет аренды для иностранцев) и Индонезией (до 80 лет через комбинацию прав)

FAQ

Когда вступит в силу закон о 99-летнем лизхолде в Таиланде?

Точная дата пока не объявлена. Реформа находится на стадии подготовки. По информации Thailand Business News, правительство рассматривает это изменение как часть пакета экономических реформ. Принятие ожидается в 2026-2027 годах, но сроки могут сдвинуться.

Распространится ли 99-летний лизхолд на уже заключённые договоры?

С высокой вероятностью - нет. Обычно новые нормы применяются к договорам, заключённым после вступления закона в силу. Действующие 30-летние контракты, скорее всего, потребуют перезаключения или дополнительного соглашения с арендодателем.

Чем 99-летний лизхолд отличается от полной собственности (freehold)?

Лизхолд - это право пользования, а не владения землёй. По истечении срока объект возвращается собственнику земли. Однако при горизонте 99 лет разница с freehold на практике минимальна: дисконтированная стоимость «хвоста» после 99 лет составляет менее 1% от текущей цены при ставке дисконтирования 5%.

Как 99-летний лизхолд повлияет на цены недвижимости в Таиланде?

Ожидается рост цен на лизхолдовые объекты, особенно виллы и дома с участками земли. Разрыв в цене между лизхолдом и фрихолдом, который сейчас составляет 20-40%, должен сократиться до 5-15%.

Можно ли будет передать 99-летний лизхолд по наследству?

Да. Лизхолд в Таиланде передаётся наследникам в рамках оставшегося срока договора. При 99 годах наследники получают актив с существенным остаточным сроком, что делает покупку привлекательнее для семейных инвесторов.

Нужен ли тайский юрист для оформления лизхолда?

Обязательно. Договор лизхолда сроком более 3 лет должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте (Land Department). Без регистрации он не имеет юридической силы перед третьими лицами. Независимый юрист проверит условия, права на продление и обременения участка.

Какие налоги платит иностранец при лизхолде в Таиланде?

При регистрации лизхолда уплачивается регистрационный сбор 1% от суммы аренды за весь срок. Также применяется гербовый сбор 0,1%. Ежегодный налог на землю и здания (Land and Building Tax) составляет 0,01-0,3% от оценочной стоимости в зависимости от типа использования.

Стоит ли ждать принятия закона или покупать сейчас?

Если объект продаётся по текущим лизхолдовым ценам (с дисконтом к freehold), покупка сейчас может быть выгоднее. После принятия закона цены вырастут. Однако договор следует структурировать так, чтобы предусмотреть возможность продления до 99 лет при изменении законодательства.

Принятие 99-летнего лизхолда - это сигнал: Таиланд всерьёз конкурирует за международный капитал. Для инвесторов, которые давно присматривались к тайскому рынку, но опасались короткого горизонта, окно возможностей открывается прямо сейчас. Разумная стратегия - зафиксировать текущие цены, пока рынок не отыграл реформу.

Если вы планируете приехать на осмотр объектов, имеет смысл заранее забронировать отель рядом с интересующими локациями, чтобы провести несколько дней на месте и оценить инфраструктуру.