Лизхолд-покупка кондоминиума в Таиланде: что на самом деле получает иностранец

Что такое лизхолд кондоминиума

Когда иностранцу предлагают купить квартиру в кондоминиуме «по лизхолду», речь идёт не о праве собственности, а о долгосрочной аренде. Это принципиально важно понимать с самого начала: тайское право не знает аренду как вещное право или актив. По Гражданскому и торговому кодексу (ГТК, главы об аренде - §537-574) аренда - это договор найма имущества, привязанный к личности арендатора (lessee). Вы не получаете титул собственности, ваше имя не вносится в реестр Земельного департамента как владельца, и распоряжаться квартирой как своей вы не можете.

Лизхолд часто возникает там, где иностранец упирается в квоту. Кондоминиум, зарегистрированный по Condominium Act (ред. 2008 г.), может быть в иностранной собственности (фрихолд) не более чем на 49% от общей жилой площади здания. Минимум 51% должны принадлежать тайцам. Когда иностранная квота исчерпана - а в курортных проектах это частая ситуация, - застройщик предлагает оставшиеся «тайские» юниты иностранцам именно по схеме аренды.

Главное ограничение: 30 лет по §540

Срок аренды недвижимости в Таиланде по закону не может превышать 30 лет. Любой больший срок автоматически сокращается до 30 лет на основании §540 ГТК. Это жёсткое правило, обойти которое договором нельзя.

Отсюда вытекает самая частая ловушка лизхолдовых контрактов - обещание продления. В договорах любят прописывать «преимущественное право на ещё 30 лет» или сразу два-три последовательных контракта «3×30 = 90 лет». Юридически такие условия не обеспечены судебной защитой: они противоречат §540. Включить их можно - свобода договора это позволяет, - но их исполнимость в будущем не гарантирована. Даже если бы суд признал подобное условие, оно связывало бы только первоначальные стороны договора и не перешло бы автоматически к новому собственнику здания.

Что вы реально можете и чего не можете

Основное право лизхолдера - личное право владеть конкретной квартирой в течение зарегистрированного срока. Из этого следует ряд ограничений:

• Продажа/переуступка. Самостоятельно продать аренду нельзя. Переуступка (assignment) - это трёхсторонняя сделка между собственником, текущим арендатором и новым арендатором. Без согласия и участия зарегистрированного собственника регистрация переуступки в Земельном департаменте невозможна.
• Субаренда. По общему правилу найма имущества субаренда запрещена. Сдавать квартиру можно только если право субаренды прямо прописано в договоре (соотносится с §544 ГТК о субаренде с согласия наймодателя).
• Право голоса. Голоса на общем собрании собственников кондоминиума остаются у собственника юнита, а не переходят к арендатору (если иное специально не оговорено). На практике это означает, что застройщик, удерживая множество сданных в аренду юнитов, контролирует собрания - в том числе по вопросам управления и размера сборов, в которых у него финансовый интерес.

Наследование - самый болезненный пункт

Фрихолд-собственник-иностранец может завещать квартиру другому иностранцу. С арендой иначе. Аренда - это договорное право, и по нормам найма имущества договор прекращается со смертью арендатора (позиция подтверждена Верховным судом Таиланда). Право владения умирает вместе с человеком.

Запомните формулу: смена собственника здания не прекращает аренду, а смерть арендатора - прекращает. В договор можно и нужно включать «оговорку о правопреемстве» (succession clause), но она не даёт наследникам полной гарантии: если наследник заявлен в контракте, шанс сохранить аренду есть, но это слабее, чем переход полноценной собственности по наследству.

Расходы: что ложится на арендатора

Формально взносы в юридическое лицо кондоминиума (sinking fund, регулярные сборы на содержание и управление, спецсборы на крупный ремонт) - обязанность собственника. Но в лизхолд-договорах их почти всегда перекладывают на арендатора, причём без возврата по окончании срока.

Показательный пример: если на 27-м году аренды собрание решит вложиться в капитальную модернизацию здания, арендатор обязан оплатить долю собственника, хотя у него остаётся всего 3 года, - иначе договор могут расторгнуть за нарушение.

Отдельная статья - налог. Лизхолдовая квартира (в отличие от занимаемого собственником жилья) облагается арендным налогом 12,5% от фактической или оценочной годовой ставки аренды (берётся большая величина). Для квартиры за 4 млн бат это около 16 000 бат в год, и платит обычно арендатор. При регистрации аренды взимается регистрационный сбор 1,1% от полной суммы аренды.

Лизхолд против фрихолда: сравнение

Важный нюанс: продажа фрихолда в проекте - это «контролируемый государством» вид деятельности, договоры обязаны соответствовать минимальным стандартам и закону о защите прав потребителей. Сдача тех же юнитов в аренду иностранцам под это регулирование не подпадает, поэтому лизхолд-контракты пишут прежде всего в интересах продавца.

Что проверить / на что обратить внимание

• Зарегистрирован ли кондоминиум по Condominium Act - или это лицензионный апарт-комплекс без статуса кондо (правовой режим совсем иной).
• Исчерпана ли иностранная квота 49% - возможно, есть свободный фрихолд, и аренда не нужна.
• Срок аренды - он не может превышать 30 лет; не верьте схемам «30+30+30».
• Оговорка о продлении - оцените её как пожелание, а не гарантию; продление требует нового договора с новой платой.
• Оговорка о правопреемстве - есть ли она и кто указан наследником.
• Кто платит sinking fund, сборы кондоминиума, спецвзносы и налог 12,5% - и нет ли права собственника расторгнуть договор за неуплату.
• Право субаренды - прописано ли явно, если планируете сдавать.
• Кто зарегистрированный собственник юнита и реально ли он способен исполнить обещания (особенно при банкротстве застройщика).
• Регистрация в Земельном департаменте - без неё долгосрочная аренда не защищена в полной мере.