Квота 49%: почему иностранец платит 140 000 батов вместо 700

Покупатель из Москвы приходит в земельный офис оформлять кондоминиум за 7 млн батов. Он читал, что в Таиланде сбор за регистрацию перехода права снизили до 0,01% - то есть 700 батов на всю сделку. На стойке ему называют другую цифру: около 140 000 батов.

Ошибки нет. Льготная ставка 0,01%, опубликованная в Королевском вестнике 1 июля 2026 года и действующая до 30 июня 2027 года для жилья стоимостью до 7 млн батов, распространяется только на граждан Таиланда. Иностранец платит стандартные 2%.

Это самая дорогая из ходовых иллюзий сезона. Вторая по цене - вера в то, что квоту иностранного владения уже поднели до 75%, а аренду продлили до 99 лет. Ни того, ни другого в законе нет.

Фото: thailawonline.com

Ключевые факты

• Квота иностранного владения в кондоминиуме остаётся 49% от общей площади частных помещений здания. Норма закреплена в разделе 19 bis Закона о кондоминиумах и на 1 августа 2026 года не менялась.
• Проект повышения квоты до 75% (и выше в отдельных зонах) существует, но законопроект в парламент не внесён. Цифра 75%, которая кружит по рынку с 2024 года, юридической силы не имеет.
• Максимальный срок аренды земли и помещений - 30 лет. Договоры на 99 лет обсуждаются на уровне предложений, законом они не стали.
• Сбор 0,01% за перевод права и регистрацию залога действует для жилья до 7 млн батов, только для граждан Таиланда, с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года.
• Иностранный покупатель платит стандартный сбор 2% от оценочной стоимости: примерно 140 000 батов при цене 7 млн.
• Административные циркуляры Департамента земель от 15-25 мая 2026 года консолидируют уже имеющиеся полномочия и требуют единообразия в правоприменении. Новых обязанностей по отчётности они не вводят, ответственность номиналов не меняют.

История и контекст

Правило 49% появилось не как барьер для инвесторов, а как компромисс конца 1990-х. После азиатского кризиса 1997 года Таиланд нуждался в валюте и открыл иностранцам доступ к кондоминиумам, но оставил за тайской стороной контрольный пакет в каждом здании. Логика простая: собрание собственников решает вопросы ремонта, тарифов и застройки территории, и большинство голосов должно остаться у граждан страны.

Последствия этой арифметики видны в конкретных проектах. В популярных корпусах Джомтьена, Раваи или На Джомтьена иностранная квота выбирается за первые полтора-два года продаж. Дальше остаются те же самые юниты, но уже без права на freehold: покупателю предлагают либо аренду на 30 лет, либо тайскую компанию. Первый вариант законен и предсказуем, второй - зона риска, о которой продавцы говорят неохотно.

Вот здесь и стоит остановиться. Схема с тайской компанией, где местные акционеры существуют номинально, а фактический контроль у иностранца, противоречит закону. Майские циркуляры Департамента земель 2026 года прямо подчёркивают: их задача - единообразие проверок. Правовое положение номиналов не улучшилось и не ухудшилось, оно просто перестало быть невидимым.

Я считаю, что покупать в расчёте на будущую либерализацию нельзя. Ни повышение квоты до 75%, ни 99-летняя аренда не прошли даже стадию внесения законопроекта, а в тайской политике идеи такого масштаба живут годами без движения. Единственная ситуация, когда этим прогнозом можно пренебречь: вы покупаете для себя, на срок жизни, и вопрос перепродажи иностранцу вас не волнует.

Отдельно про сбор 0,01%. Мера адресная и антикризисная: поддержать тайский средний класс на рынке жилья до 7 млн батов. Иностранцу она не просто недоступна - она искажает его расчёты, потому что в объявлениях и презентациях цифру часто приводят без оговорки о гражданстве. Разница между 700 и 140 000 батов на одной сделке - это уже не техническая деталь бюджета.

По обычаю рынка сбор за перевод права делят между продавцом и покупателем, но это вопрос договора, а не закона. Если застройщик обещает взять его на себя, требуйте формулировку в договоре с указанием ставки 2% и того, кто платит остаток при переоценке.

Практический порядок действий перед задатком выглядит так: письменный запрос в юридический отдел проекта о текущем остатке иностранной квоты, затем проверка через управляющую компанию здания, затем сверка в земельном офисе. Для вторичного рынка это критично: продавец может добросовестно не знать, что квота в его корпусе давно закрыта, а его собственный юнит зарегистрирован на компанию. Если едете смотреть объекты лично, забронировать отель стоит рядом с районом, где сосредоточены интересующие вас корпуса: два дня беготни между земельным офисом и офисом управляющей экономят месяцы разбирательств.

И ещё одна деталь, о которой почти не пишут. Квота считается по площади, а не по количеству юнитов. В здании со студиями и пентхаусами один крупный лот способен съесть заметную долю иностранного лимита. Поэтому вопрос стоит формулировать не как «сколько юнитов свободно», а как «сколько квадратных метров иностранной квоты осталось незарегистрированными».

FAQ

Квоту 49% уже повысили до 75%?

Нет. На 1 августа 2026 года это предложение, находящееся на изучении. Законопроект в парламент не вносился. Действует раздел 19 bis Закона о кондоминиумах с лимитом 49% площади.

Можно ли оформить аренду на 99 лет?

Закон допускает регистрируемый срок до 30 лет. Договоры на 99 лет - только проект. Конструкции вида «30 плюс 30 плюс 30» юридически представляют собой обещание продления, а не зарегистрированное право на 90 лет.

Почему мне не дали сбор 0,01%?

Потому что льгота действует только для граждан Таиланда, для жилья до 7 млн батов и в период с 1 июля 2026 по 30 июня 2027 года. Иностранец платит стандартные 2%.

Сколько реально стоит регистрация при покупке за 7 млн батов?

Около 140 000 батов по ставке 2% от оценочной стоимости. Оценочная стоимость земельного департамента и цена договора могут различаться, поэтому итог уточняйте до подписания.

Что изменили майские циркуляры Департамента земель?

Формально ничего в правах покупателя. Документы от 15-25 мая 2026 года сводят воедино существующие полномочия ведомства и требуют единообразного применения при проверках. Новой отчётности они не вводят.

Стал ли риск по номинальным структурам выше?

Юридически он не изменился и был высоким всегда: номинальное владение через тайскую компанию противоречит закону. Изменилась вероятность того, что проверка будет проведена по одинаковому стандарту в разных провинциях.

Как проверить остаток квоты в конкретном здании?

Запросить у управляющей компании данные о зарегистрированной иностранной площади и сверить их в земельном офисе по адресу объекта. Устного подтверждения от отдела продаж недостаточно.

Стоит ли ждать либерализации перед покупкой?

Ждать без срока смысла мало: ни один из обсуждаемых пунктов не дошёл до стадии законопроекта. Планируйте сделку по действующим правилам 2026 года, а возможное повышение квоты считайте бонусом, а не частью расчёта доходности.

Одно действие, которое стоит сделать до внесения задатка: получить письменное подтверждение остатка иностранной квоты в квадратных метрах и зафиксировать в договоре, кто платит 2% сбора за перевод права. Эти две строчки закрывают большую часть проблем, с которыми покупатели приходят к юристам уже после оплаты.