Номиналы на Пхукете: 3 года тюрьмы и штраф до 1 млн бат

Покупатель из Шэньчжэня берёт виллу в Лаяне за 42 млн бат. Землю оформляют на тайскую компанию: 51% у двух местных «партнёров», которых он видел один раз в офисе юриста, 49% у него плюс привилегированные акции с правом голоса. Сделка закрыта за три недели. Через полтора года компанией интересуется DSI, и выясняется, что у тайских акционеров нет ни доходов, ни источника средств на оплату своей доли. С этого момента вилла стоит не 42 млн бат, а столько, за сколько её удастся срочно продать.

Короткий ответ для тех, кто сейчас выбирает виллу на Пхукете: номинальная структура незаконна, и ни LTR-виза, ни «одобренная юристом» схема с привилегированными акциями этого не меняют. Иностранец не может владеть землёй в Таиланде, за исключением узких случаев, а тайская компания, созданная исключительно ради покупки дома, нарушает и Земельный кодекс, и Закон об иностранном бизнесе.

Легальные варианты существуют, их три с половиной, и они дают меньше, чем обещает номинал: зарегистрированная аренда на 30 лет, право застройки на участок, узуфрукт и собственность на само строение в своё имя. Кондоминиум в иностранной квоте остаётся единственной формой полноценного фригольда.

Быстрый ответ

• Иностранец не может владеть землёй на Пхукете напрямую. Статья 86 Земельного кодекса допускает исключения только по международным договорам и специальным законам.
• Номинальное владение через тайскую компанию подпадает под статью 36 Закона об иностранном бизнесе: до 3 лет лишения свободы и штраф от 100 000 до 1 000 000 бат для обеих сторон, плюс ежедневный штраф до устранения нарушения.
• LTR-виза не даёт прав на землю. Это 10-летнее пребывание (5+5 лет), пошлина 50 000 бат, отчётность раз в год вместо 90-дневной, цифровое разрешение на работу. К собственности на участок она не имеет отношения.
• Аренда земли регистрируется в земельном офисе на срок до 30 лет (ст. 540 Гражданского и торгового кодекса). Сбор за регистрацию - 1% от суммы арендных платежей плюс гербовый сбор 0,1%.
• Строение можно оформить на себя. Здание юридически отделимо от земли: разрешение на строительство и договор купли-продажи дома оформляются на имя иностранца, земля берётся в аренду или под право застройки.
• Квота 49% в кондоминиуме - единственный путь к фригольду без оговорок.

Ключевые факты

• Власти Пхукета в 2026 году продвигают LTR-визы и «легальные структуры владения» как замену серым схемам для китайских покупателей вилл - сигнал, что прежние схемы перестают работать тихо.
• Граждане КНР остаются крупнейшей группой иностранных покупателей кондоминиумов в Таиланде: по данным REIC, на них стабильно приходится порядка 38-46% всех переводов права собственности иностранцам, в зависимости от квартала.
• Статья 96 bis Земельного кодекса формально разрешает иностранцу владеть участком до 1 рай (1 600 кв. м) под жильё при инвестиции 40 млн бат в утверждённые активы на срок не менее трёх лет и с разрешения МВД. За два с лишним десятилетия действия нормы счёт одобренных заявлений идёт на единицы.
• По статье 113 Земельного кодекса тайское лицо, держащее землю за иностранца, наказывается тюремным сроком до 2 лет и/или штрафом до 20 000 бат.
• Если земля признана приобретённой с нарушением, Департамент земель требует её отчуждения в срок от 180 дней до 1 года; при неисполнении участок продаётся принудительно, а разница в цене против рынка - проблема бывшего владельца.
• Проект продления аренды до 99 лет и расширения иностранной квоты в кондо до 75% обсуждался кабинетом министров в 2024 году и был отложен после публичной критики. На начало 2026 года действует прежний потолок в 30 лет.
• Узуфрукт (ст. 1417-1428 ГТК) и право застройки (ст. 1410-1416) регистрируются на срок до 30 лет либо пожизненно для физического лица - это сильнее обычной аренды, но непередаваемо по наследству в случае узуфрукта.

Почему структура с тайской компанией рушится именно сейчас

Десять лет Пхукет жил по негласному правилу: компания с тремя тайскими акционерами, иностранный директор с правом единоличной подписи, устав, где голос одной акции иностранца равен десяти голосам тайца. Земельные офисы такие сделки регистрировали.

Перемена не в законе, а в проверках. Земельные офисы Пхукета запрашивают у тайских акционеров подтверждение источника средств на оплату доли, DSI ведёт дела по номинальным структурам в сегменте вилл и краткосрочной аренды, параллельно идут разбирательства по застройке склонов выше отметки 80 метров над уровнем моря, где часть вилл строилась с нарушением градостроительных ограничений.

Для покупателя это меняет расчёт рисков принципиально. Раньше номинал был риском «когда-нибудь». Сейчас это риск при любой проверке компании, при продаже, при наследовании и при попытке открыть счёт или получить ипотеку.

Что LTR действительно даёт, а что нет

Программа работает с сентября 2022 года, BOI смягчал критерии в октябре 2023. Категории: состоятельные граждане (активы от 1 млн USD, доход от 80 тыс. USD в год, инвестиция от 500 тыс. USD в Таиланде), состоятельные пенсионеры от 50 лет, удалённые работники на иностранного работодателя, высококвалифицированные специалисты со ставкой подоходного налога 17%.

Плюсы реальные: 10 лет без ежегодного продления виз, отчётность раз в год, упрощённый коридор в аэропорту, члены семьи включаются в заявление. Инвестиция в недвижимость при этом засчитывается в квалификационные активы, но права собственности на землю не создаёт. Чиновник из земельного офиса не выдаст чанот на основании LTR.

Продвигая визу вместе с «легальными опциями владения», Пхукет честно разделяет две вещи: право жить и право владеть. Смешивать их в маркетинговой презентации научились многие продавцы.

Что покупать вместо номинала

Моя позиция: для виллы на земле единственная конструкция, которую я считаю приемлемой, - это зарегистрированная 30-летняя аренда участка плюс собственность на строение в своё имя плюс право застройки (суперфиций). Аренда даёт землю, суперфиций защищает здание от прекращения аренды, собственность на дом подтверждается отдельным договором и разрешением на строительство.

Пункты об автоматическом продлении на 30+30 лет в тайских судах против нового собственника земли не работают. Продление - это договорное обещание арендодателя, а не вещное право. Поэтому ключевой вопрос при покупке не «сколько лет обещают», а кто арендодатель, что с ним будет через 25 лет и как структурирована передача его обязательств.

Если бюджет ниже 15-18 млн бат и вы покупаете ради доходности, а не ради образа жизни, вся конструкция с землёй теряет смысл: берите кондоминиум в иностранной квоте. Там фригольд, ликвидность на вторичке выше, а чистая доходность после расходов на управление в районах Банг Тао и Раваи по оценкам рынка сопоставима с виллами при вчетверо меньшем чеке.

Одно исключение, которое упоминают чаще, чем применяют: статья 96 bis с инвестицией 40 млн бат за 1 рай. Норма существует, разрешения выдаёт министр внутренних дел, практика - единичные случаи. Планировать покупку вокруг неё нельзя.

Проверка перед сделкой

Минимум, без которого не стоит вносить депозит:

• Копия чанота (Nor Sor 4 Jor) с выпиской из земельного офиса за свежей датой: обременения, ипотеки, сервитуты, точные границы.
• Статус участка по градостроительному зонированию Пхукета и высотным ограничениям - на склонах это главный источник сносов.
• Разрешение на строительство и акт ввода: вилла без них не продаётся легально и не страхуется нормально.
• Если продавец предлагает купить акции существующей компании, смотрите не виллу, а баланс и историю компании: вы наследуете её обязательства и её нарушения.
• Договор аренды на тайском языке имеет приоритет. Английская версия - для вашего спокойствия, не для суда.

Поездку на осмотр планируйте минимум на пять дней, с визитом в земельный офис вместе с юристом, а не только по объектам застройщика. Логистику стоит собрать заранее, вплоть до того, чтобы забронировать отель ближе к нужному району, а не на Патонге: дорога Чалонг - Банг Тао в сезон съедает по два часа в день.

FAQ

Можно ли иностранцу купить виллу на Пхукете в собственность?

Сам дом - да, землю под ним - нет. Строение регистрируется на имя иностранца, участок берётся в аренду на 30 лет с регистрацией в земельном офисе или под право застройки.

Что будет, если купить через тайскую номинальную компанию?

При выявлении схемы наступает ответственность по статье 36 Закона об иностранном бизнесе: до 3 лет тюрьмы и штраф от 100 000 до 1 000 000 бат для иностранца и для тайских номиналов. Земля подлежит отчуждению в срок, установленный Департаментом земель.

Даёт ли LTR-виза право купить землю?

Нет. LTR - это статус пребывания на 10 лет с налоговыми и административными льготами. Право собственности на землю регулируется Земельным кодексом и от типа визы не зависит.

Правда ли, что аренду продлят до 99 лет?

Инициатива обсуждалась на уровне кабинета министров в 2024 году и была отложена. На начало 2026 года максимальный срок регистрируемой аренды жилой земли - 30 лет. Строить расчёт на будущей реформе я бы не стал.

Чем суперфиций лучше обычной аренды?

Право застройки регистрируется как вещное право на участок и позволяет владеть строением на чужой земле. Оно переживает смену собственника участка и может быть установлено до 30 лет или пожизненно.

Можно ли сдавать виллу в аренду посуточно?

Без гостиничной лицензии - нет. Краткосрочная сдача менее 30 дней без лицензии нарушает Hotel Act, и именно эти объекты попадают под проверки на Пхукете чаще всего. Долгосрочная аренда от месяца законна.

Что проверить в компании, если я всё же покупаю акции?

Источник средств тайских акционеров, реальную хозяйственную деятельность, налоговую отчётность за все годы, аудиторские заключения и отсутствие претензий по земельному вопросу. Если компания существует только ради одного участка, вы покупаете чужой риск.

Сколько стоит легальное оформление аренды?

Регистрационный сбор - 1% от совокупной суммы арендных платежей за весь срок, гербовый сбор 0,1%. Юридическое сопровождение сделки по вилле на Пхукете по оценкам рынка обходится в 80 000-200 000 бат в зависимости от сложности структуры.

Наследуется ли вилла, оформленная через аренду?

Права по зарегистрированной аренде переходят наследникам, если это прямо прописано в договоре. Узуфрукт прекращается со смертью правообладателя и не наследуется - это его главный минус.

Практический вывод: если продавец или брокер предлагает «проверенную компанию с тайскими акционерами» и говорит, что так делают все, уходите от сделки, а не торгуйтесь по цене. Запросите у юриста, не связанного с продавцом, письменное заключение по структуре владения до внесения депозита - это 2-3 недели и сумма в пределах 1% от цены объекта против риска потерять участок целиком.