Закон о foreign quota в Таиланде: 49% и ваша сделка

В каждом кондоминиуме Таиланда ровно 49% общей площади могут принадлежать иностранцам. Ни процентом больше. Это не рекомендация, не внутреннее правило застройщика, а жёсткая норма закона - Condominium Act BE 2522 (1979). Если квота заполнена, земельный департамент просто откажет в регистрации права собственности на ваше имя.

Для русскоязычного инвестора, рассматривающего Пхукет или Бангкок, это первый вопрос, который нужно задать ещё до просмотра объекта. Не цена, не вид из окна, не рассрочка - а сколько процентов квоты осталось в конкретном здании. Потому что от ответа зависит, получите ли вы freehold или будете вынуждены использовать альтернативные схемы.

Быстрый ответ

• 49% общей площади продаваемых юнитов в кондоминиуме - максимальная доля, которой могут владеть иностранцы (по площади, а не по количеству квартир)
• 51% обязаны оставаться за тайскими гражданами - это требование Land Code BE 2497 (1954) и Condominium Act
• Квота считается по суммарной площади, а не по числу единиц: одна большая квартира может «съесть» столько же квоты, сколько три студии
• Если квота исчерпана, новый иностранный покупатель не сможет зарегистрировать freehold до тех пор, пока часть площади не освободится (перепродажа тайскому гражданину или другому владельцу)
• Для регистрации freehold требуется форма FET (Foreign Exchange Transaction) - подтверждение, что деньги поступили из-за рубежа в иностранной валюте
• Альтернативы при заполненной квоте: долгосрочная аренда (leasehold на 30 лет с возможностью продления) или покупка через тайскую компанию с реальным тайским участием

Варианты и сценарии

Сценарий 1: квота открыта - покупка freehold

Лучший вариант для инвестора. Вы приобретаете квартиру на своё имя с полными правами собственности. Вы можете продавать, сдавать в аренду, передавать по наследству. Права защищены законом.

Чтобы это сработало, необходимо:

• Убедиться, что квота в здании не заполнена. Информацию предоставляет управляющая компания кондоминиума или земельный департамент (Land Office)
• Перевести деньги из-за границы в иностранной валюте на счёт в тайском банке. Банк выдаёт форму FET (ранее известную как Thor Tor 3)
• Сумма перевода должна быть не менее стоимости объекта. Частичные переводы в батах изнутри Таиланда не засчитываются

Сценарий 2: квота заполнена - leasehold

Если 49% уже распроданы, freehold невозможен. Остаётся аренда на 30 лет с правом продления ещё на два срока (суммарно до 90 лет, но продления юридически не гарантированы). Leasehold регистрируется в земельном департаменте и даёт право пользования, но не владения.

Особенности:

• Leasehold стоит дешевле: дисконт на рынке Пхукета составляет, по оценкам рынка, от 10% до 25% по сравнению с freehold
• При перепродаже leasehold менее ликвиден - покупатели предпочитают freehold
• Leasehold можно конвертировать в freehold, если квота в здании освободится

Сценарий 3: виллы и дома - земля без freehold

Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде напрямую. Для вилл используются структуры:

• Leasehold на землю + freehold на строение. Земля арендуется на 30 лет, дом оформляется в собственность
• Тайская компания (Thai Co., Ltd.). Иностранец может владеть до 49% акций, а 51% принадлежат тайским акционерам. Компания покупает землю. Но: если тайские акционеры - номинальные (подставные), это нарушение Foreign Business Act, и земельный департамент может аннулировать сделку

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не проверили квоту до внесения депозита. Покупатель вносит booking fee, затем выясняется, что freehold в здании недоступен. Деньги могут не вернуть. Всегда запрашивайте справку о текущем соотношении тайской и иностранной собственности у управляющей компании.

2. Перевели деньги в батах внутри Таиланда. Если средства не пришли из-за рубежа в иностранной валюте, банк не выдаст форму FET. Без неё земельный департамент откажет в регистрации freehold. Даже если у вас есть миллионы на тайском счёте - это не засчитывается.

3. Купили leasehold, думая что это freehold. На вторичном рынке встречаются объекты, которые продаются как 'собственность', но по документам являются арендой. Проверяйте тип владения в титуле - Chanote (Nor Sor 4 Jor).

4. Номинальные акционеры в тайской компании. Если земельный департамент или DSI (Department of Special Investigation) обнаружат, что тайские акционеры не имеют реального участия, компанию могут ликвидировать, а землю конфисковать. В 2024-2025 годах были прецеденты проверок на Пхукете.

5. Игнорирование сборов при регистрации. Transfer fee (2%), гербовый сбор (0,5%), withholding tax и specific business tax (3,3% при владении менее 5 лет) - всё это дополнительные расходы. Заранее уточняйте, кто их оплачивает: покупатель, продавец или пополам.

FAQ

Что именно означает 49% - это от площади или от количества квартир?

От общей площади продаваемых юнитов в здании. Не от числа квартир. Одна пентхаус-квартира в 200 м² заберёт столько же квоты, сколько четыре студии по 50 м².

Можно ли узнать заранее, заполнена ли квота?

Да. Запросите информацию у юридического управляющего кондоминиума (juristic person) или в местном отделении земельного департамента (Land Office). Застройщик тоже обязан предоставить эти данные.

Что происходит, если квота заполнена, а я уже внёс депозит?

Вы не сможете зарегистрировать freehold. Варианты: перейти на leasehold (с дисконтом), дождаться освобождения квоты или расторгнуть предварительный договор. Условия возврата депозита зависят от контракта.

Форма FET - это сложно получить?

Нет. Переведите сумму покупки из иностранного банка на ваш счёт в тайском банке в иностранной валюте (доллары, евро, фунты, рубли). При конвертации в баты банк автоматически выдаёт FET. Минимальная сумма для выдачи формы - 50 000 долларов (или эквивалент).

Можно ли перевести leasehold в freehold?

Да, если квота в здании освободится. Например, иностранный владелец продаёт свою квартиру тайскому гражданину - доля иностранного владения снижается, и появляется место для нового freehold.

Распространяется ли квота 49% на виллы?

Нет. Квота относится только к кондоминиумам. Виллы стоят на земле, а иностранцы не могут владеть землёй напрямую. Для вилл используются leasehold или структуры через тайские компании.

Может ли тайская жена купить квартиру на своё имя для обхода квоты?

Технически да - тайский гражданин покупает вне иностранной квоты. Но юридически имущество, приобретённое в браке, является совместным. При разводе иностранный супруг обязан продать свою долю в недвижимости в течение установленного срока, если квота не позволяет владение.

Какой документ подтверждает freehold?

Chanote (Nor Sor 4 Jor) - это высшая форма права собственности в Таиланде. В документе указывается имя владельца, площадь и тип владения.

Планируется ли повышение квоты с 49% до более высокого уровня?

В 2024-2025 годах обсуждались предложения о повышении до 75% для определённых категорий объектов, но по состоянию на 2026 год закон не изменён. Квота остаётся на уровне 49%.