Трансферы кондо иностранцам +20%: сигнал или мираж

В земельном офисе на Ратчадапхисек по вторникам очередь стоит из людей с паспортами и распечатками FET - банковской справкой о том, что деньги на квартиру пришли в Таиланд из-за границы в валюте. Без этой бумаги иностранцу право собственности на кондо не зарегистрируют. Каждая такая сделка попадает в квартальную статистику Земельного департамента, а оттуда - в отчёты REIC.

Во втором квартале число таких регистраций выросло примерно на 20% год к году. Цифра свежая и на первый взгляд бодрая: после двух лет разговоров о просевших продажах рынок как будто ожил.

Прямой ответ: рост трансферов - это не рост спроса сегодня. Это отложенный слепок сделок, заключённых в 2023-2024 годах, которые дошли до передачи ключей только сейчас. Покупателю в 2026 году эта цифра говорит не о том, что пора спешить, а о том, где именно на рынке сейчас появляется вторичное предложение.

Быстрый ответ

• +20% год к году - рост числа зарегистрированных переходов права собственности на кондоминиумы иностранцам во втором квартале (данные земельной регистрации, база прошлого года была слабой).
• Трансфер фиксируется в момент передачи готового юнита, а не продажи. Для проектов на стадии строительства разрыв между договором и регистрацией составляет от 1,5 до 3 лет.
• По данным REIC, в последние годы иностранцы забирают порядка 14-15 тысяч юнитов в год на сумму около 70-75 млрд бат; средний чек держится около 4,5-5,5 млн бат.
• Китайские покупатели остаются первым рынком по числу юнитов, россияне устойчиво входят в тройку по количеству сделок, но сильно уступают по средней цене.
• Иностранцам доступно не более 49% площади кондоминиума во freehold. В новых проектах Пхукета и Паттайи эта квота выбирается быстрее, чем в Бангкоке.
• Практический вывод: рост трансферов увеличивает объём готового предложения и усиливает торг на вторичке, а не оправдывает покупку на котловане по прайсу застройщика.

Ключевые факты

• Регистрация собственности иностранца требует документа о поступлении валюты из-за рубежа (форма FET / Credit Advice) для сумм свыше 50 000 USD. Деньги должны прийти в валюте и конвертироваться в баты внутри Таиланда.
• Госпошлина за перевод права собственности - 2% от оценочной стоимости по реестру. Обычно делится между сторонами, но условие прописывается в договоре и торгуется.
• При перепродаже раньше пяти лет владения добавляется специальный налог на бизнес 3,3% от большей из двух величин: цены сделки или оценочной стоимости.
• Ежемесячный сбор за содержание общих зон в бангкокских проектах среднего класса держится в диапазоне 50-80 бат за кв. м, в курортных комплексах с большой инфраструктурой бывает выше 100 бат.
• Сдача в аренду посуточно без гостиничной лицензии запрещена: Hotel Act требует минимального срока 30 дней. Это ограничение регулярно игнорируют, и регулярно штрафуют.
• Пхукет остаётся единственным рынком страны, где новое строительство последних трёх лет ориентировано почти исключительно на иностранного покупателя, - и именно там риск одновременного выхода большого объёма готовых юнитов выше всего.

Почему +20% не значит, что спрос вернулся

Статистика трансферов - это зеркало заднего вида. Юнит, зарегистрированный в апреле 2026 года, продавался, скорее всего, в 2023-м, когда девелоперы активно запускали проекты под восстановление турпотока. Строительство заняло два года, дальше - приёмка, оплата остатка, регистрация.

Поэтому одновременно возможны две правды: продажи новых договоров падают, а трансферы растут. Первое говорит о настроении рынка сейчас, второе - о том, что было два года назад.

Добавьте эффект базы. Второй квартал прошлого года был слабым: часть покупателей тянула с приёмкой, часть проектов сдвинула сроки сдачи. От низкой базы двадцать процентов набираются легко.

Кто на самом деле переводит деньги

Китайский покупатель по-прежнему определяет верхнюю строчку по числу юнитов, но его средний чек за последние годы сместился вниз - в сегмент 2,5-4 млн бат в пригородах Бангкока и на востоке Паттайи. Российский покупатель ведёт себя иначе: меньше сделок, но более высокая доля Пхукета и вилл вне статистики кондо.

Есть и третья группа, которую отчёты почти не видят, - покупатели из Мьянмы, Тайваня и с Ближнего Востока. Они заходят точечно и в готовое.

Что из этого следует для покупателя

Рост числа переданных юнитов означает рост числа собственников, которым нужно что-то с ними делать. Часть заселится. Часть отдаст в управляющую компанию. А часть - и это самое интересное - выставит на перепродажу в первые же месяцы, потому что покупала на стадии котлована с расчётом на флип.

Именно здесь появляется окно. Юнит, выкупленный в 2023-м по стартовому прайсу, продаётся сегодня с дисконтом к текущему прайс-листу застройщика на тот же проект - просто потому, что частный продавец не может конкурировать с маркетинговым бюджетом девелопера и ему нужны деньги.

Моя позиция: в 2026 году на тайском рынке кондо готовая вторичка в сданных 1-2 года назад проектах выгоднее покупки на раннем этапе. Вы видите реальный вид из окна, реальную загрузку бассейна, реальный размер платы за обслуживание и реальную, а не обещанную доходность соседних юнитов. Скидка к прайсу застройщика при этом чаще всего больше, чем те 10-15%, которые дают за вход на котловане.

Где это не работает: если бюджет ниже 3 млн бат и вы рассматриваете компактную студию в развивающемся районе Бангкока вдоль строящейся ветки метро, ранняя стадия остаётся осмысленной - там рост цены завязан на инфраструктуру, а не на состояние вторичного предложения. И если вы покупаете для себя в редкой локации первой линии, где готового просто нет, выбора у вас тоже немного.

Где эта цифра обманывает

Самая частая ошибка - читать рост трансферов как подтверждение доходности. Передача ключей ничего не говорит о том, сдаётся ли юнит и по какой ставке. В курортных проектах с гарантированной доходностью ключевой риск не в заполняемости, а в способности управляющей компании платить гарантию из операционного потока, а не из денег следующих покупателей.

Вторая ошибка - игнорировать квоту. Если иностранные 49% в корпусе выбраны, ваш юнит можно купить только через тайскую компанию или лизхолд. Лизхолд на 30 лет с обещанием двух продлений юридически слабее, чем принято считать: продления не регистрируются заранее и зависят от собственника земли.

Третья - считать доходность до расходов. Плата за содержание, sinking fund, налог на аренду, комиссия управляющей компании 20-30% и простои съедают разницу между рекламными 8% и реальными 4,5-6% на Пхукете.

Что делать

Если вы всерьёз смотрите на рынок, поезжайте смотреть проекты в низкий сезон, в мае или сентябре. Комплекс, который в феврале выглядит заполненным, в сентябре показывает настоящую загрузку - и это единственный честный тест для инвестиционной покупки. Планируя такую поездку, имеет смысл заранее забронировать отель рядом с интересующим районом, а не в туристическом центре: вы увидите логистику так, как её видит будущий арендатор.

FAQ

Что вообще такое трансфер кондо и чем он отличается от продажи?

Трансфер - это регистрация перехода права собственности в земельном офисе. Продажа - это подписание договора с застройщиком или продавцом. Между ними при покупке на стадии строительства проходит от полутора до трёх лет, поэтому две статистики могут двигаться в разные стороны.

Рост на 20% - это повод покупать сейчас?

Сам по себе нет. Это индикатор того, что на рынок выходит готовое предложение. Для покупателя это скорее аргумент торговаться, чем спешить.

Сколько иностранцев покупает кондо в Таиланде за год?

По данным REIC, порядка 14-15 тысяч юнитов ежегодно на сумму около 70-75 млрд бат. Средняя цена сделки держится в районе 4,5-5,5 млн бат.

Можно ли иностранцу купить кондо во freehold?

Да, в пределах 49% от общей продаваемой площади здания. Остальное доступно только тайцам, тайским компаниям или иностранцам через лизхолд.

Какие налоги платит иностранец при покупке и продаже?

При регистрации - 2% пошлины от оценочной стоимости. При продаже раньше пяти лет владения добавляется специальный налог на бизнес 3,3% плюс подоходный налог у источника, который считается по формуле от оценочной стоимости и срока владения.

Нужно ли обязательно переводить деньги из-за границы?

Для freehold - да. Земельный офис требует подтверждение, что сумма пришла в Таиланд в иностранной валюте. Без FET или банковского Credit Advice регистрацию не проведут.

Какую реальную доходность даёт кондо в аренду?

По оценкам рынка, 4-5% годовых чистыми в Бангкоке при долгосрочной сдаче и 5-7% на Пхукете при работе через управляющую компанию, уже за вычетом её комиссии и расходов на содержание. Цифры в рекламных материалах обычно считают до расходов.

Стоит ли брать юнит с гарантированной доходностью?

Только если гарантия обеспечена работающим отелем с историей загрузки, а не обещанием девелопера на этапе продаж. Проверяйте, из какого денежного потока платится гарантия и что происходит после окончания её срока.