Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Закон об эскроу
Escrow Act B.E. 2551 (2008)
Информация проверяется и обновляется ежемесячно по официальным источникам.
В двух словах
Закон Таиланда об эскроу B.E. 2551 (2008) позволяет покупателю и продавцу по желанию привлечь лицензированного независимого эскроу-агента, который удерживает деньги и право собственности и передаёт их только при выполнении условий сделки (включая завершение строительства и регистрацию перехода права), при этом эскроу-средства защищены от кредиторов и банкротства самого агента.
Section 3: Основные определения: эскроу-деятельность, договор, агент и счёт
Закон вводит базовые понятия. Эскроу-деятельность - это работа независимой стороны за вознаграждение, контролирующей исполнение обязательств сторонами. Эскроу-агент - это лицо с лицензией; эскроу-счёт - банковский счёт, открытый агентом на своё имя в интересах сторон; стороны - покупатель, вносящий деньги, и продавец, передающий имущество.
Section 5: Использование эскроу - добровольное
Заключая взаимный договор купли-продажи, стороны вправе, но не обязаны, привлечь эскроу-агента, оформив отдельный эскроу-договор и соблюдая правила закона. Эскроу является дополнительным защитным механизмом, который покупатель и продавец используют по своему выбору, а не обязательным этапом любой сделки.
Section 6: Письменный эскроу-договор и обязательные условия
Эскроу-договор оформляется письменно и подписывается обеими сторонами и агентом. В нём указываются имена и адреса участников, дата, основной договор купли-продажи, сроки или условия передачи имущества и денег, правила перечисления средств, права и обязанности сторон, а также вознаграждение и иные платежи агенту.
Section 7: Обязанности эскроу-агента
Агент обязан отслеживать исполнение обязательств каждой стороной в согласованные сроки и на оговорённых условиях, обеспечивать сохранность переданных ему денег, имущества и правоустанавливающих документов, а затем перечислить средства и организовать переход права собственности нужной стороне. По соглашению сторон агент может оказывать и дополнительные сопутствующие услуги.
Sections 9-10: Лицензирование: эскроу ведут только допущенные лица
Для ведения эскроу-деятельности требуется лицензия Министра финансов, выдаваемая по рекомендации Комитета. Право на неё имеют только финансовые учреждения или иные юридические лица, определённые подзаконным актом, к которым могут предъявляться требования к капиталу, обеспечению и финансовой устойчивости. Юристы, брокеры и застройщики не вправе удерживать эскроу-средства без отдельной лицензии.
Section 12: Запрет конфликта интересов
Эскроу-агенту, имеющему прямую или косвенную заинтересованность в одной из сторон договора, запрещено выступать эскроу-агентом этой стороны. Это сохраняет реальную независимость агента: например, аффилированная с застройщиком компания не может выполнять роль якобы независимого эскроу-держателя для покупателей того же застройщика.
Section 14: Обособление средств клиентов
Агент обязан хранить деньги и имущество каждой стороны строго отдельно от собственных, ведя отдельную опись по каждой стороне и по себе самому в соответствии с правилами Комитета. Именно это бухгалтерское обособление впоследствии позволяет защитить эскроу-средства, если у агента возникнут финансовые проблемы.
Section 17: Внесение денег и блокировка в земельном управлении
После назначения агент открывает эскроу-счёт и зачисляет деньги покупателя в течение одного рабочего дня, выдавая покупателю расписку как подтверждение оплаты и уведомляя продавца. Для недвижимости с правоустанавливающим документом агент извещает Земельное управление, которое фиксирует эскроу, и регистрация перехода права блокируется до письменного уведомления сторон.
Section 19: Передача средств при полном исполнении и переходе права
Когда обе стороны полностью выполнили условия эскроу-договора, агент перечисляет деньги вместе с накопленными процентами стороне, обязанной передать имущество, и организует передачу имущества или правоустанавливающих документов плательщику. Если одна из сторон отказывается исполнять обязательства, применяются правила о спорах, предусмотренные статьёй 23.
Section 22: Возврат покупателю при расторжении
При расторжении эскроу-договора агент обязан вернуть деньги с начисленными процентами с эскроу-счёта управомоченной стороне в соответствии с договором: как правило, средства возвращаются внёсшему их покупателю либо выплачиваются продавцу в предусмотренных договором случаях. Комитет устанавливает срок, в который должна быть произведена такая выплата.
Section 23: Заморозка средств на время спора
Если в эскроу-договоре не предусмотрено иное, при возникновении спора о правах и обязанностях сторон агенту запрещено передавать деньги или имущество какой-либо стороне до достижения сторонами соглашения или вынесения судом окончательного решения. Это защищает и покупателя, и продавца от преждевременной односторонней выплаты во время неразрешённого конфликта.
Section 25: Защита эскроу-средств при банкротстве агента
Если агент передаётся под судебное управление, признаётся банкротом или ему предписано прекратить деятельность, эскроу-деньги и имущество защищены: их нельзя арестовать, наложить взыскание или распределить между кредиторами агента. Управляющий по делам о банкротстве и Комитет обособляют эти активы и либо возвращают их сторонам, либо передают действующие договоры другому агенту.
Section 16: Прекращение деятельности и передача договоров
Агент, желающий прекратить деятельность, должен подать заявление Министру не менее чем за шестьдесят дней и подтвердить, что уведомил все стороны, организовал передачу действующих эскроу-договоров другому лицензированному агенту и вернул деньги или имущество сторонам там, где передача невозможна или они хотят расторгнуть договор. После этого лицензия возвращается.
Sections 26-28: Комитет по регулированию эскроу и надзор
Систему контролирует Комитет по регулированию эскроу, секретариатом которого выступает Управление фискальной политики. Комитет устанавливает правила работы и тарифы, рекомендует выдачу лицензий, надзирает за агентами и вправе требовать отчёты и документы. Уполномоченные должностные лица могут проверять агентов, что обеспечивает постоянный государственный надзор, а не разовую выдачу лицензии.
Sections 44-48: Ответственность за нарушения и работу без лицензии
Ведение эскроу-деятельности без лицензии или неправомерное использование наименования эскроу-агента влечёт штрафы, а за работу без лицензии возможно и лишение свободы. За нарушение порядка прекращения деятельности и иных обязанностей предусмотрены административные штрафы, а ответственные директора, управляющие или сотрудники юридического лица могут привлекаться лично за правонарушения компании.