Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Закон о кондоминиумах
Condominium Act B.E. 2522 (1979)
Закон о кондоминиумах B.E. 2522 (1979) с поправками до 2008 года регулирует регистрацию кондоминиумов, разделение на частные юниты и общее имущество, управление через юридическое лицо, а также владение иностранцами в пределах квоты 49 процентов площади при подтверждении ввоза валюты.
Section 4 — Определения: кондоминиум, юнит и общее имущество
Раздел вводит ключевые понятия. Кондоминиум - это здание, отдельные части которого могут находиться в индивидуальной собственности вместе с долей в общем имуществе. Юнит - частная часть; общее имущество - всё остальное, включая землю под зданием и объекты, предназначенные для совместного пользования всеми совладельцами.
Section 6 — Регистрация кондоминиума
Для создания юридического кондоминиума владелец подаёт заявление земельному чиновнику, прилагая документ о праве на землю, планы здания и юнитов, доли собственности по каждому юниту, справку об обременениях и проект правил. Только после регистрации юниты могут продаваться и оформляться как отдельная собственность.
Section 6/2 (6 bis) — Обязательная форма договора продажи
Договоры предварительной и основной продажи между застройщиком и покупателем должны соответствовать типовой форме, утверждённой Министром. Любое условие, возлагающее на покупателя несправедливое бремя сверх утверждённой формы, считается недействительным, что защищает покупателей при сделках на стадии строительства и первичном рынке.
Section 14 — Документ на юнит и доля в собственности
На каждый зарегистрированный юнит выдаётся отдельное свидетельство о собственности с указанием площади, доли в общем имуществе и соответствующего коэффициента для голосования и расходов. Этот документ является подтверждением права, которое покупатель регистрирует в Земельном управлении и передаёт при последующей перепродаже.
Section 17/18 — Совместные расходы совладельцев
Совладельцы обязаны участвовать в содержании общего имущества пропорционально своей доле. Эти взносы покрывают обслуживание, коммунальные услуги для общих зон, страхование и налоги на общее имущество и составляют основу регулярных платежей за общие зоны, вносимых каждым собственником юнита.
Section 19 — Иностранцы, имеющие право владеть юнитом
Иностранец может владеть юнитом только при попадании в разрешённую категорию: обладатели вида на жительство, лица по закону о поощрении инвестиций, соответствующие юридические лица или, чаще всего, те, кто ввозит в Таиланд достаточную сумму валюты для оплаты юнита. От категории зависит перечень предъявляемых документов.
Section 19/5 — Путь через ввоз иностранной валюты
Наиболее распространённое основание для иностранного владения - ввоз валюты в Таиланд либо снятие средств с небаунтового счёта нерезидента или валютного счёта. Переведённая сумма должна быть не меньше цены покупки, и покупатель подтверждает это валютными документами банка при регистрации права собственности.
Section 19/7 (FET / Tor.Tor.3) — Подтверждение валютной операции (FET / Tor.Tor.3)
При регистрации права собственности подходящий иностранец обязан предъявить банковское подтверждение входящего перевода. Принимающий тайский банк выдаёт форму валютной операции (ранее Tor.Tor.3) с указанием валюты, конвертации в баты и цели - покупки юнита. Переводы от 50 000 долларов США подлежат отчёту в Банк Таиланда.
Section 19 bis — Квота иностранного владения 49 процентов
Иностранцы и приравненные к ним лица суммарно могут владеть юнитами, площадь которых не превышает 49 процентов от общей продаваемой площади всех юнитов здания на момент регистрации. После исчерпания квоты остальные юниты доступны иностранцам только через аренду или структуру с тайским большинством.
Section 31 — Создание юридического лица кондоминиума
При передаче первого юнита от застройщика покупателю одновременно регистрируется юридическое лицо кондоминиума (нитибуккон). Это юридическое лицо владеет и управляет общим имуществом от имени всех совладельцев и является официальным органом, через который осуществляется эксплуатация здания.
Section 33 — Полномочия юридического лица и управляющего
Юридическое лицо кондоминиума действует через зарегистрированного управляющего и распоряжается общим имуществом в соответствии с решениями совладельцев и уставными целями. Оно вправе предъявлять иски, держать средства, обеспечивать соблюдение правил и взимать платежи, но его полномочия ограничены задачами содержания и общими интересами здания.
Section 40 — Резервный фонд и авансовые взносы
Помимо обычных платежей за общие зоны, собственники вносят авансовые взносы и специальный резервный фонд (sinking fund), установленный правилами, а также иные суммы, утверждённые общим собранием. Эти средства идут на капитальный ремонт и крупные расходы по общему имуществу; задолженность может блокировать переоформление юнита.
Section 29 — Передача юнита и погашение задолженности
Для регистрации продажи юнита требуется справка от юридического лица о том, что у продавца нет задолженности по платежам за общие зоны и взносам в фонды. Без такой справки об отсутствии долгов Земельное управление не зарегистрирует передачу, что защищает покупателя от долгов предыдущего собственника.
Section 17 — Права и обязанности в отношении общего имущества
Каждый совладелец вправе пользоваться общим имуществом по его назначению и не может изменять, повреждать или присваивать общие зоны в исключительное пользование. Право голоса и доля в выгодах определяются зарегистрированной долей собственности, что уравновешивает индивидуальное использование юнита и коллективные права в здании.