Налоги и сборы при передаче недвижимости в Таиланде: кто и сколько платит

С чего складывается стоимость сделки

При смене собственника на землю, дом или кондоминиум в Таиланде регистрацию проводит местный Земельный офис (Land Office). Именно там в день сделки одновременно начисляются и оплачиваются все обязательные платежи - без оплаты регистрация перехода права не состоится. Сумма зависит не от того, сколько вы реально заплатили продавцу, а в значительной степени от оценочной стоимости объекта, которую устанавливает казначейство.

Этих платежей четыре основных:

• сбор за перерегистрацию (transfer fee);
• специальный бизнес-налог с муниципальной надбавкой (SBT);
• гербовый сбор (stamp duty);
• удерживаемый подоходный налог (withholding tax).

Плюс отдельный сбор за регистрацию ипотеки, если покупатель берёт кредит.

Оценочная стоимость, а не цена в договоре

Ключевой момент, который часто упускают: чиновник считает налоги от так называемой казначейской оценки (appraised value). Это официальная стоимость, пересматриваемая раз в четыре года; действующий цикл рассчитан на 2023-2026 годы. Если же зарегистрированная цена сделки выше оценки, по ряду платежей берётся бо́льшая из двух величин.

Занижать цену в договоре, чтобы сэкономить, незаконно. Когда покупателем выступает юридическое лицо, Налоговое управление может позже сверить данные Земельного офиса с бухгалтерской отчётностью и доначислить налог со штрафом спустя годы. Так что экономия здесь мнимая.

Четыре платежа: ставки и плательщики

Стандартные (непромо) ставки выглядят так:

Распределение «кто платит» - это сложившаяся практика, а не жёсткая норма. Стороны вправе перераспределить любой пункт в договоре купли-продажи; Земельному офису важно лишь, чтобы вся сумма была внесена. На вторичном рынке сбор за перерегистрацию нередко делят пополам. В сделках с застройщиком закон ограничивает долю покупателя по этому сбору одним процентом.

Главное правило: SBT и гербовый сбор не платятся одновременно

Это частый источник путаницы. Специальный бизнес-налог и гербовый сбор - взаимоисключающие. Если по сделке начисляется SBT, гербовый сбор автоматически не взимается. И наоборот: гербовый сбор в 0,5% возникает только тогда, когда SBT не применяется.

Правило пяти лет: когда возникает SBT

Специальный бизнес-налог (3% плюс 10% муниципальной надбавки, итого 3,3%) начисляется в двух случаях:

• продавец - компания (юридическое лицо); либо
• продавец-физлицо владел объектом менее 5 лет.

Важная оговорка для физлиц: если человек владел недвижимостью меньше пяти лет, но был прописан в ней (имя внесено в домовую книгу, тхабиан баан) и фактически проживал не менее 12 месяцев, SBT не возникает - вместо него платится гербовый сбор 0,5%. Поэтому при продаже жилья, в котором продавец прожил несколько лет, нагрузка обычно ниже.

Удерживаемый налог

Этот платёж Земельный офис собирает в счёт будущего подоходного налога продавца:

• для продавца-компании - 1% от бо́льшей из величин (цена или оценка);
• для продавца-физлица - по прогрессивной шкале НДФЛ с учётом вычетов в зависимости от срока владения (на практике это в среднем порядка 0-3% от суммы).

Для покупателя сумма удерживаемого налога не имеет прямого значения, но влияет на итоговый «торг» по распределению расходов.

Временные льготные ставки

С 2022 года правительство периодически вводит стимулирующие меры: ставку 0,01% по сбору за перерегистрацию и по регистрации ипотеки для покупки первого жилья стоимостью до 3 млн бат и по отдельным программам господдержки. Эти меры срочные и продлеваются отдельными постановлениями, поэтому актуальность нужно уточнять - в публикациях Royal Gazette или прямо в Земельном офисе.

Аренда и «продажа через компанию»

Регистрация долгосрочной аренды (по ГК Таиланда срок до 30 лет, ст. 540 ГК и далее) облагается отдельно: 1% от суммы арендной платы за весь срок плюс 0,1% гербового сбора, оплата при регистрации.

Иногда продавец-компания предлагает не оформлять переход земли, а продать доли в самой компании-собственнике, чтобы обойти налоги Земельного офиса. Помните: такую схему налоговая может переквалифицировать как уклонение, и она требует тщательной юридической проверки активов и обязательств компании.

Процедура в день сделки

Сама регистрация занимает несколько часов. Расчёт принимают банковским (кассирским) чеком или наличными - обычные личные чеки не принимают. Иностранный покупатель, который не может присутствовать лично, оформляет доверенность строго на тайскоязычном бланке Земельного департамента; иные формы доверенности не принимаются. Напомню также, что для кондоминиума действует квота: не более 49% общей площади здания может принадлежать иностранцам (Condominium Act), а средства на покупку должны прийти из-за рубежа с оформлением формы Tor.Tor.3 (FET).

Что проверить / на что обратить внимание

• Узнайте казначейскую оценку объекта заранее - налоги считают от неё, а не от цены в договоре.
• Уточните срок владения продавца и факт его проживания/прописки: от этого зависит, будет ли SBT 3,3% или гербовый сбор 0,5%.
• Заранее зафиксируйте в договоре, кто какой платёж несёт, - практика «по умолчанию» не обязательна.
• Проверьте, не действует ли льготная ставка 0,01% по вашей сделке.
• Не соглашайтесь занижать цену в договоре - риск доначислений и штрафов остаётся за вами.
• При покупке через компанию или долгосрочную аренду привлеките независимого юриста для due diligence.