Специальный налог на бизнес (SBT) в Таиланде: что платит продавец при перепродаже до 5 лет

Что такое SBT и почему он важен покупателю

Специальный налог на бизнес (Specific Business Tax, SBT, тайск. «тхуракит чапхо») - это налог, который взимается при переходе права собственности на недвижимость в Таиланде, если сделка по своей сути расценивается как коммерческая. На практике он почти всегда означает одно: объект продаётся раньше, чем через пять лет после приобретения. Государство исходит из того, что быстрая перепродажа - это не смена жилья, а извлечение прибыли, и облагает её соответствующим образом.

Хотя формально SBT платит продавец, для покупателя это вопрос не праздный. Во-первых, размер налога часто становится предметом торга - стороны нередко договариваются делить расходы по регистрации в Земельном департаменте. Во-вторых, если вы покупаете для последующей перепродажи или сдачи с быстрым выходом, именно SBT определит вашу реальную доходность.

Ставка SBT и из чего она складывается

Базовая ставка специального налога на бизнес - 3% от цены сделки. К ней добавляется муниципальный сбор в размере 10% от самой суммы налога, поэтому итоговая эффективная ставка составляет 3,3%.

Ключевой момент: налог рассчитывается от большей из двух величин - официальной оценочной стоимости (assessed value), установленной Земельным департаментом, либо фактической цены договора. Занизить базу «на бумаге» ниже оценочной не получится - чиновник возьмёт за основу свою цифру.

Правило пяти лет: когда SBT не платится

Главное освобождение касается физических лиц. Если продавец - частное лицо и владел объектом более пяти лет до момента передачи, SBT не начисляется. Вместо него уплачивается обычный гербовый сбор (см. ниже).

Помимо срока владения, закон предусматривает ещё ряд оснований, при которых физлицо освобождается от SBT:

• Жильё по месту регистрации. Если объект использовался как основное место проживания и имя продавца значилось в домовой книге (тхабиан баан) не менее одного года с даты приобретения, налог не взимается даже при продаже раньше пяти лет.
• Передача наследникам. Переход к наследнику по закону или по завещанию.
• Передача законному ребёнку (но не усыновлённому).
• Безвозмездная передача государственным органам, а также храмам, церквям и мечетям (с ограничением по площади).
• Имущество, полученное по наследству.

Для юридических лиц (тайских компаний) правило пяти лет не работает так же, как для физлиц: продажа недвижимости компанией почти всегда облагается SBT, поскольку расценивается как коммерческая деятельность.

SBT и гербовый сбор: одно вместо другого

Частая путаница: гербовый сбор (stamp duty) и SBT не суммируются. Логика взаимоисключающая:

• Если сделка облагается SBT (3,3%) - гербовый сбор не платится.
• Если SBT не применяется (например, владение более пяти лет) - уплачивается гербовый сбор 0,5%.

То есть продавец, державший объект свыше пяти лет, платит вместо 3,3% всего 0,5%. Это и есть финансовый смысл «правила пяти лет».

Полная картина налогов при сделке

Чтобы оценить общую нагрузку при переходе права собственности, удобно видеть все платежи вместе.

Важно: регистрационный сбор 2% уплачивается всегда, независимо от того, применяется SBT или гербовый сбор. А вот налог у источника (withholding tax) для частных продавцов считается по прогрессивной шкале с учётом срока владения, тогда как при продаже компанией покупатель-юрлицо удерживает фиксированный 1% в счёт налога на прибыль продавца.

Кондоминиум, иностранцы и валюта

SBT не зависит от гражданства продавца - иностранец, владеющий квартирой в кондоминиуме на праве собственности (freehold), платит налог по тем же правилам, что и таец. Это отдельно от вопроса о квоте: по Закону о кондоминиумах иностранцам в собственность может принадлежать не более 49% общей площади жилых помещений здания.

Отдельно стоит помнить про ввод денег в страну. Для покупки кондоминиума на иностранное имя средства должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты в Таиланде; банк выдаёт справку Foreign Exchange Transaction (FET, ранее Tor.Tor.3). Этот документ нужен будущему продавцу, чтобы при перепродаже свободно вывести деньги обратно. К расчёту SBT FET прямого отношения не имеет, но без него последующая сделка и репатриация средств усложнятся.

Что проверить / на что обратить внимание

• Срок владения продавца. Уточните дату регистрации права на текущего собственника: меньше пяти лет - почти наверняка SBT 3,3%, больше - гербовый сбор 0,5%.
• Кто продавец - физлицо или компания. Продажа от тайской компании обычно облагается SBT независимо от срока.
• Регистрация в домовой книге. Если продавец-физлицо был прописан в объекте больше года, возможно освобождение от SBT и при сроке менее пяти лет.
• База расчёта. Налоги считаются от бóльшей из величин - оценочной стоимости или цены договора; запросите оценку Земельного департамента заранее.
• Распределение расходов. Чётко пропишите в договоре, кто платит каждый из платежей; «50/50 по налогам» без расшифровки приводит к спорам у окошка регистрации.
• FET/Tor.Tor.3. При покупке кондо на иностранное имя сохраняйте справку о вводе валюты - она понадобится при будущей продаже и выводе денег.
• Проверьте 49%-квоту для иностранной собственности в конкретном здании до внесения задатка.
• Считайте net. Для инвестиционной перепродажи закладывайте в модель доходности именно SBT, а не льготный гербовый сбор, если планируете выйти раньше пяти лет.