White label в Таиланде: сплит 50/50 и порог в 4 сделки

Половина агентской комиссии с виллы за 28 млн бат в Лаяне - это 700 тысяч бат партнёру, который сам не провёл ни одного показа. Арифметика открытая: 5% от цены сделки, сплит 50/50 между островным агентством и внешним партнёром, выплата двумя траншами.

Узнать условия партнёрской программы

Теперь неприятная часть. White label в тайской недвижимости почти никогда не означает, что клиент остаётся вашим. Резервация и договор купли-продажи подписываются на имя покупателя напрямую с застройщиком или владельцем, ваш логотип исчезает ровно в момент подписи. Вы продаёте под своим брендом ровно до стадии бронирования - дальше работает чужая инфраструктура.

Поэтому вопрос для профессионала звучит не «подключаться ли», а «в каком формате». Реферал, субагент, полноценный white label и master agent - это четыре разных экономики с разными затратами на старте и разной долей комиссии.

Быстрый ответ

• Комиссия застройщика на первичке Пхукета в 2026 году: 5-8% от цены контракта (off-plan кондо и виллы, оценка по рынку). На вторичке стандарт - 3-5%, платит продавец.
• Субагентский сплит: 50/50, реже 60/40 в пользу стороны, которая закрывает сделку и ведёт документы. Чистый реферал без участия в сделке - 10-25% от агентской комиссии.
• Пример расчёта: кондо в Банг Тао за 6,5 млн бат, комиссия 6% = 390 тыс. бат; субагент получает 195 тыс. бат (около 5,9 тыс. долларов при курсе ~33 бата), реферал по ставке 25% - 97,5 тыс. бат.
• График выплат: обычно 50% после того, как клиент внёс первые 25-30% стоимости, остаток - при 100% оплаты или передаче ключей. На вторичке - один платёж после регистрации в Земельном департаменте.
• Защита лида: 60-90 дней с момента регистрации в CRM партнёра. Лид считается квалифицированным при наличии имени, контакта, бюджета и подтверждённого интереса к конкретному проекту.
• Порог окупаемости white label: 3-4 сделки в год. Локализация сайта, презентации, CRM и реклама съедают 150-400 тыс. бат за первый год.

Варианты и сценарии

Реферальный партнёр. Вы передаёте контакт и забываете про сделку. Подходит блогерам, миграционным и визовым консультантам, владельцам каналов про Таиланд. Доля - 10-25% от комиссии агентства, то есть 60-150 тыс. бат с типичного кондо на Пхукете. Затраты нулевые, контроля над сроком и качеством работы с клиентом тоже ноль. Если ваш клиент уйдёт в раздумья на восемь месяцев, вы узнаете об этом последним.

Субагент. Вы ведёте клиента до бронирования: подборка, созвоны, возражения, расчёт доходности. Островная сторона берёт показы, юриста, перевод денег и Земельный департамент. Сплит 50/50, иногда 60/40, если вы привезли покупателя на остров сами. Это рабочая модель для брокера из СНГ с базой из 50-200 инвесторов.

White label под своим брендом. Ваш сайт, ваши презентации, ваш номер телефона, инвентарь застройщиков Пхукета, Бангкока и Паттайи. Нужна локализация материалов, CRM с привязкой лидов, человек на связи в тайском часовом поясе. Экономика та же, что у субагента, плюс вы не теряете клиента на этапе первого касания. Отдельный плюс - если вы заодно продаёте релокацию: клиенту проще принять решение, когда вы на том же звонке помогаете подобрать отель рядом с проектом на время инспекционного визита.

Master agent. Эксклюзив на линейку застройщика для иностранного рынка. В 2026 году такие схемы появились даже у крупных тайских девелоперов, которые раньше не работали с иностранцами на Пхукете: leasehold на 30 лет с продлением, проекты в Таланге и Кату-Патонге. Master agent получает повышенную ставку и право набирать субагентов, но берёт на себя план продаж и маркетинговый бюджет. Это уже не партнёрка, а бизнес с постоянными издержками.

Моя позиция: до 5 сделок в год white label не окупается, берите субагентский договор. Если у вас уже есть узнаваемый бренд и стабильные 20+ тёплых обращений по Таиланду в год - считайте white label, он начинает отбиваться. Если вы продаёте только трафик и не умеете вести высокочековые переговоры, оставайтесь на реферальной ставке и не тратьте 30 минут на регистрацию в партнёрском кабинете более сложного уровня.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Клиент уходит напрямую к застройщику. Самый частый сценарий: покупатель гуглит название проекта, находит сайт девелопера и пишет туда. Защита - регистрация лида в CRM до первого показа проекта по имени и фиксированное окно 60-90 дней в договоре.

Дубль лида. Клиент уже год в базе островного агентства, вы приводите его второй раз и теряете комиссию целиком. Проверяйте лид до начала работы: форма регистрации с email и телефоном даёт ответ за несколько часов.

Clawback при отмене сделки. Если покупатель расторгает договор после первого транша, уже выплаченную часть комиссии часто требуют назад. Пропишите, что возврат возможен только пропорционально фактически удержанным застройщиком средствам.

Работа на острове без разрешения. Проводить показы и получать деньги за услуги на территории Таиланда без work permit - это нарушение. Удалённая работа из другой юрисдикции на свою компанию такого вопроса не создаёт, но очная работа на Пхукете требует отдельного оформления.

Налоги на выплату за границу. Перевод комиссии нерезиденту может попадать под удержание у источника; итоговая ставка зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения. Фиксируйте в договоре, кто несёт это удержание, иначе на счёт придёт меньше, чем вы считали.

Ставка на бренд, который не виден. Партнёры тратят бюджет на красивый white label сайт и обнаруживают, что на высоком чеке клиент всё равно требует встречу с юристом и прямой контакт с девелопером. Деньги в этой модели делает не оболочка, а квалификация покупателя.

Рассчитать вашу потенциальную комиссию

Leasehold без расчёта выхода. Схема 30 лет с продлением делает покупку доступной иностранцу, но вторичная ликвидность такого объекта ниже freehold-квоты. Партнёр, который умалчивает об этом, получает комиссию один раз и теряет клиента навсегда.

FAQ

Чем white label отличается от реферальной программы?

Реферал передаёт контакт и получает 10-25% от комиссии. White label ведёт клиента под собственным брендом до брони и забирает 50-60%, но несёт расходы на материалы, CRM и переговоры.

Сколько реально зарабатывают партнёры на одной сделке?

Кондо на Пхукете за 6,5 млн бат при комиссии 6% и сплите 50/50 даёт партнёру около 195 тыс. бат. Вилла за 28 млн бат при ставке 5% - около 700 тыс. бат. Чеки в Бангкоке ниже, оборот выше.

Когда выплачивают комиссию?

Стандарт на первичке: половина после оплаты клиентом 25-30% стоимости, вторая половина при полной оплате или передаче ключей. На вторичке - разовый платёж после регистрации перехода права.

Что считается квалифицированным лидом?

Имя, рабочий контакт, бюджет, горизонт сделки и подтверждённый интерес к конкретному проекту или району. Просто подписчик, который спросил про цены, лидом не является.

Нужна ли лицензия риелтора в Таиланде?

Обязательного государственного лицензирования брокеров нет, профильные объединения ведут добровольную регистрацию. Ограничения касаются не лицензии, а права работать на территории страны: для этого нужны виза и work permit.

Можно ли одновременно продавать Пхукет, Бангкок и Паттайю?

Да, и это разумно. Застройщики запускают реферальные пакеты с визовой составляющей: по отдельным программам покупатель готового кондо получает многолетнее право пребывания, что заметно укорачивает цикл принятия решения.

Что делать, если клиент передумал и купил через два года?

Без письменного окна защиты лида вы не получите ничего. С записью в CRM и пунктом о продлении регистрации при подтверждённой активности шанс сохранить комиссию остаётся.

Что сделать на этой неделе

Возьмите свою базу и посчитайте одну цифру: сколько человек за последние 12 месяцев спрашивали вас про Таиланд с конкретным бюджетом. Меньше десяти - подключайтесь как реферальный партнёр и не стройте бренд. Больше двадцати - запрашивайте субагентский договор с фиксированным сплитом, окном защиты лида и прописанным графиком выплат по траншам.

Зарегистрироваться в программе