378 000 бат за сделку: когда партнёр реально получит деньги

Вилла на Пхукете за 18,9 млн бат. Комиссия застройщика по вилловым проектам острова - 2-3% от цены, то есть от 378 000 до 567 000 бат за одну закрытую сделку, наличными или переводом. Цифра красивая. Вопрос, который почти никто не задаёт на входе в партнёрскую программу: в какой момент эти деньги окажутся у вас на счету.

Узнать условия партнёрской программы

Ответ неприятный и важный: не в день подписания договора. Комиссия партнёру почти всегда привязана к графику платежей покупателя застройщику. Если клиент берёт строящийся кондоминиум с рассрочкой на 24 месяца, ваши 480 000 бат придут не разом, а траншами в течение этих же двух лет.

Поэтому реальный вопрос для профессионала звучит не «сколько процентов», а «сколько процентов, за что именно и с какой задержкой». Ниже - разбор по форматам, с цифрами на начало 2026 года.

Быстрый ответ

• Кондоминиумы (off-plan и готовые): агентское вознаграждение от застройщика - 7-10% от цены объекта. На квартире за 6 млн бат это 420 000-600 000 бат агентству.
• Дома и виллы от крупных тайских девелоперов: заметно ниже, 2-3%. На доме за 7 млн бат это всего 210 000 бат.
• Доля реферала (вы передали контакт, дальше работает агентство): по практике рынка 20-30% от агентской комиссии. На той же квартире за 6 млн бат - примерно 105 000-150 000 бат, около $3 200-4 600 по курсу порядка 32,5 бата за доллар.
• Ко-брокинг (у вас свой клиент, вы ведёте его вместе с локальным агентством): обычно 50/50.
• Когда платят: пропорционально платежам покупателя застройщику. Первый транш - после подписания договора купли-продажи и поступления первоначального взноса, остаток - по мере рассрочки.
• Лицензия не нужна. Застройщик платит одинаково и лицензированному брокеру, и релокейшн-консультанту, и блогеру - при условии, что лид зарегистрирован первым.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Чистый реферал: вы отдаёте контакт и не касаетесь сделки

Это формат для релокейшн-консультантов, блогеров, турагентов, налоговых консультантов и юристов по визам. Человек переезжает на Пхукет, спрашивает, где жить, - и этот вопрос звучит раньше, чем он вообще начнёт искать агента. Вы передаёте контакт, дальше показы, документы, переговоры и сопровождение до Земельного департамента берёт на себя партнёрское агентство.

Ваша доля - 20-30% от агентской комиссии. Затраты времени на одного лида: 15-20 минут на заполнение формы регистрации и один звонок-подводку. Доходность на час работы здесь самая высокая из всех форматов, и именно поэтому я считаю реферал единственным разумным входом для тех, кто физически не находится в Таиланде.

Сценарий 2. Ко-брокинг: клиент ваш, сделка общая

Подходит агентам из России, Казахстана, ОАЭ, у которых уже есть база покупателей. Вы готовите клиента, приезжаете на показы или подключаетесь по видеосвязи, участвуете в переговорах по скидке и графику рассрочки. Локальный партнёр закрывает юридическую часть.

Делёж обычно 50/50 от той же комиссии застройщика. На вилле за 18,9 млн бат при 3% это около 283 500 бат вашей части. Плата за долю - ваше время: цикл сделки с иностранным покупателем по Пхукету редко укладывается в месяц, типичный горизонт от первого контакта до подписания - от 6 недель до 5-6 месяцев.

Сценарий 3. Прямая продажа под партнёрским договором

Максимальная ставка, все 7-10% по кондо, но вы сами ведёте показы, собираете KYC, объясняете разницу между freehold-квотой и лизхолдом, контролируете регистрацию. Без присутствия на острове или собственного сотрудника там это не работает. Если вы не готовы летать на Пхукет минимум раз в квартал, не берите этот формат.

Сценарий 4. Вторичный рынок

Комиссия ниже - обычно 3-5% от цены, платит продавец. Зато деньги приходят целиком в день регистрации перехода права в Земельном департаменте, а не размазаны на два года. Для партнёра, которому важен денежный поток здесь и сейчас, вторичка часто выигрывает у off-plan, несмотря на меньший процент.

Сравнительная таблица

Цифры считаны по ставкам, действующим на начало 2026 года, без вычета налогов у источника и без учёта ребейтов покупателю. Курс взят около 32,5 бата за доллар.

Основные риски и ошибки

Ошибка первая, самая дорогая: вы думаете, что высокий чек означает высокую комиссию. Не означает. Крупный тайский девелопер Pruksa с 6 августа 2026 года открыл свои пхукетские дома для иностранцев - лизхолд на 30 лет с двумя опциями продления по 30 лет, дома 142-162 м² на участках 200-290 м², цена 6-7 млн бат. Бренд сильный, спрос есть, но ставка вознаграждения по такому продукту находится в диапазоне 2-3%, а не 7-10%. Бутиковый строящийся кондоминиум за те же 6 млн бат принесёт агентской стороне вдвое-втрое больше. Считайте не цену объекта, а абсолютный размер комиссии.

Незарегистрированный лид. Если клиент успел написать застройщику напрямую или попал в базу другого агентства раньше вас, вы не получите ничего, независимо от того, кто его на самом деле убедил. По рыночной практике регистрация лида действует 30-90 дней и работает по принципу первого касания. Митигация: регистрируйте контакт до того, как отправили клиенту ссылку на проект, а не после.

Растянутая выплата по off-plan. Комиссия привязана к платежам покупателя. Если стройка встала или клиент ушёл в просрочку, ваши транши встают вместе с ней. Митигация: письменно зафиксируйте в партнёрском соглашении, какая доля выплачивается после первого взноса, - нормальная практика это 30-50% сразу.

Ребейт покупателю съедает вашу долю. Часть агентств на Пхукете открыто возвращает покупателю 1-3% от цены объекта из собственной комиссии. Если ваш клиент пришёл с таким предложением от конкурента, торг пойдёт за счёт общего пула, из которого платят и вам. Митигация: заранее спросите у партнёра, считается ли ваша доля от комиссии до ребейта или после.

Налог у источника. Выплата комиссии нерезиденту облагается удержанием в Таиланде, ставка зависит от статуса получателя и соглашения об избежании двойного налогообложения; по выплатам иностранным компаниям без постоянного представительства это обычно 15%. Уточняйте ставку у бухгалтера партнёра до подписания, а не после получения первого транша.

Рассчитать вашу потенциальную комиссию

Отсутствие письменного соглашения. Устная договорённость о «половине комиссии» в Таиланде не защищает никого. Митигация: договор с приложением, где прописаны формат сотрудничества, процент, срок жизни лида и график выплат.

Курсовой риск. Комиссия начисляется в батах, а живёте вы, скорее всего, не в батах. На горизонте двухлетней рассрочки движение курса на 8-10% меняет ваш реальный доход сильнее, чем торг за лишний процент доли.

FAQ

Нужна ли лицензия риелтора в Таиланде, чтобы получать комиссию?

Нет. Застройщики на Пхукете платят одинаковое вознаграждение лицензированному брокеру и релокейшн-консультанту без опыта в недвижимости. Барьер входа - нулевой, требуется только подписанное партнёрское соглашение и корректно зарегистрированный лид.

Сколько реально можно заработать с одной сделки?

Диапазон широкий: от 45 000 бат (реферал 25% по дому за 6 млн с комиссией 3%) до 567 000 бат (прямая продажа виллы за 18,9 млн при 3%). Медианная реферальная выплата по кондо среднего сегмента на Пхукете - порядка 100 000-150 000 бат.

Что считается квалифицированным лидом?

Контакт с именем, рабочим мессенджером, бюджетом и горизонтом покупки, которого агентство смогло довести до диалога. Просто ссылка на подписчика без контакта и без согласия на звонок лидом не считается и в CRM не проходит.

Когда платят комиссию по строящемуся объекту?

Вслед за платежами покупателя застройщику. Первый транш - после регистрации договора и поступления первоначального взноса, дальше пропорционально рассрочке. На рассрочке в 24 месяца полная выплата растягивается примерно на этот же срок.

Какая комиссия на вторичном рынке Пхукета?

Обычно 3-5% от цены, платит продавец. Деньги приходят единым платежом в день регистрации перехода права, что делает вторичку удобной для тех, кому нужен быстрый оборот.

Кто платит сборы при лизхолде?

Покупатель. Регистрация 30-летнего договора аренды в Земельном департаменте обходится примерно в 1,1% от стоимости объекта: 1% регистрационный сбор плюс 0,1% гербовый сбор. На комиссию партнёра эти расходы не влияют, но их стоит назвать клиенту заранее.

Как отслеживать свои сделки?

Через партнёрский кабинет: там видно статус каждого зарегистрированного лида, дату регистрации, срок её действия, стадию сделки и начисленные транши. Если у программы нет прозрачной атрибуции лида, это первый повод не подписывать соглашение.

Стоит ли лететь на Пхукет ради показов?

Для реферального формата - нет. Для ко-брокинга с чеком выше 15 млн бат - как правило да: личное присутствие на показе заметно сокращает цикл сделки. Если планируете смотровой тур с клиентом, разумно заранее забронировать отель рядом с локацией проекта: логистика по острову съедает больше времени, чем кажется по карте.

Сколько сделок нужно, чтобы это имело смысл?

Моя позиция: если вы не видите в своём окружении хотя бы двух-трёх человек в год с реальным бюджетом от 5 млн бат на жильё в Таиланде, партнёрская программа не окупит даже времени на изучение проектов. Это бизнес редких крупных чеков, а не потокового трафика.

Что сделать сейчас: выберите один формат под свой ресурс (нет времени - реферал, есть база покупателей - ко-брокинг), зарегистрируйте первый контакт до любого разговора о конкретных проектах и потребуйте письменной фиксации графика выплат с долей после первого взноса. Остальное решает продукт.

Зарегистрироваться в программе