Таиланд закрутил гайки: номинальное владение землёй под ударом в 2026

В июне 2026 года Департамент земельных ресурсов Таиланда перешёл от предупреждений к действиям. Ведомство ужесточило контроль за номинальными схемами владения землёй, которые десятилетиями позволяли иностранцам обходить прямой запрет на покупку участков. Для тысяч русскоязычных инвесторов, структурировавших сделки через тайские компании, это не просто новость. Это сигнал к пересмотру всей стратегии.

Суть проста: если за тайским юрлицом или физлицом стоит иностранный бенефициар, а сама компания не ведёт реальной деятельности, земельный департамент теперь будет отказывать в регистрации сделки. Или, что хуже, инициировать проверку уже зарегистрированных прав.

Фото: luther-lawfirm.com

Ключевые факты

• Июнь 2026 - Департамент земельных ресурсов Таиланда официально ужесточил правоприменение в отношении номинальных схем владения землёй иностранцами.

• Координация идёт одновременно с Департаментом развития бизнеса (DBD), который контролирует корпоративные структуры и может выявлять «пустые» компании, созданные исключительно для обхода земельного законодательства.

• Применяются два ключевых закона: Foreign Business Act (FBA) и Land Code. Оба прямо запрещают использование номинальных структур для предоставления иностранцам контроля над тайской землёй.

• Иностранцы по общему правилу не могут владеть землёй в Таиланде. Исключения крайне ограничены: наследование, деятельность по продвижению BOI, определённые международные договоры, приобретение жилой земли при инвестициях от 40 миллионов бат (около $1,1 млн).

• Риск для нарушителей включает аннулирование права собственности, принудительную продажу участка в установленные сроки и уголовное преследование по статьям FBA.

• Проверки затрагивают не только новые сделки, но и ранее зарегистрированные объекты, если появляются основания подозревать номинальное владение.

• Штрафы по Foreign Business Act могут составлять до 1 миллиона бат и/или лишение свободы сроком до 3 лет.

История и контекст

Номинальные схемы в Таиланде существуют столько же, сколько работает тайский земельный рынок для иностранцев. Классическая конструкция выглядит так: иностранец учреждает тайскую компанию с ограниченной ответственностью (Thai Limited Company), где 51% акций формально принадлежат тайским гражданам, а 49% - иностранному инвестору. При этом реальный контроль и финансирование полностью обеспечивает иностранная сторона. Компания покупает землю на своё имя. Юридически всё чисто. Фактически - это обход закона.

Десятилетиями власти смотрели на это сквозь пальцы. Рынок рос, деньги текли, девелоперы Пхукета, Самуи и Чиангмая процветали. По оценкам рынка, от 30% до 50% вилл на Пхукете, зарегистрированных на тайские компании, в реальности контролируются иностранцами. Цифра неточная - именно потому, что схемы были непрозрачны по определению.

Перелом наступил не в 2026-м. Первые системные попытки борьбы с номиналами начались ещё в 2006 году, когда Департамент развития бизнеса впервые потребовал от провинциальных земельных офисов проверять источники финансирования тайских акционеров. Потом волна схлынула. В 2011-м тема вернулась. В 2014-м военное правительство снова заговорило о борьбе с номиналами, но до масштабного enforcement дело так и не дошло.

Что изменилось в 2026 году? Два фактора. Первый - цифровизация. Департамент развития бизнеса и земельный департамент теперь обмениваются данными в электронном формате. Пересечь базы данных акционеров, директоров и земельных реестров стало технически просто. Если компания зарегистрирована в 2019 году, у неё один сотрудник, нулевая выручка и участок земли на Пхукете стоимостью 15 миллионов бат, вопросы возникнут автоматически.

Второй фактор - политический. Правительство активно продвигает легальные пути привлечения иностранных инвестиций. Обсуждаются реформы земельного законодательства, которые могут дать иностранцам право на долгосрочную аренду до 99 лет или даже на ограниченное владение кондоминиумами за пределами квоты в 49%. На этом фоне закрывать глаза на серые схемы стало политически невыгодно.

Для русскоязычных инвесторов, у которых структура уже оформлена через тайскую компанию, ситуация непростая. Просто «закрыть» компанию нельзя - земля окажется в подвешенном состоянии. Продать участок через эту же компанию ещё можно, но сроки сужаются. Переоформить на долгосрочную аренду (leasehold) - один из немногих реалистичных путей.

Стоит понимать: кондоминиумы (квартиры) в Таиланде иностранцы по-прежнему могут покупать в полную собственность (freehold) в рамках иностранной квоты 49% от общей площади здания. Этот канал ужесточение не затрагивает. Удар направлен именно на земельные участки и виллы.

Практический совет для тех, кто планирует смотровой визит на Пхукет или Самуи: прежде чем лететь, стоит заранее забронировать отель и запланировать консультацию с юристом на месте, а не после подписания предварительного договора.

FAQ

Могут ли иностранцы вообще владеть землёй в Таиланде?

По общему правилу - нет. Land Code прямо запрещает это. Исключения: наследование (с обязательством продать), деятельность под эгидой BOI, отдельные международные договоры и покупка жилой земли при инвестициях от 40 миллионов бат. Последнее на практике используется крайне редко.

Что такое номинальная схема владения и почему она под угрозой?

Иностранец создаёт тайскую компанию, где 51% акций у тайских граждан (часто - «мёртвые души»). Компания покупает землю. Реальный бенефициар - иностранец. В 2026 году Департамент земельных ресурсов начал системно выявлять такие структуры в координации с Департаментом развития бизнеса.

Какие санкции грозят за использование номинальной схемы?

Штраф до 1 миллиона бат, лишение свободы до 3 лет по Foreign Business Act. Принудительная продажа земельного участка. Аннулирование права собственности компании.

Затрагивает ли новое ужесточение покупку квартир (кондо)?

Нет. Иностранцы могут владеть квартирами в кондоминиумах в режиме freehold в пределах квоты 49% от общей площади проекта. Это право не связано с земельным владением и новым enforcement не затронуто.

Что делать, если я уже владею землёй через тайскую компанию?

Три варианта: продать участок, пока возможно; переоформить на долгосрочную аренду (leasehold на 30 лет с возможностью продления); привести компанию в состояние реальной деятельности с реальными тайскими акционерами. Каждый случай требует индивидуальной юридической оценки.

Есть ли легальные способы для иностранца контролировать земельный участок?

Да. Долгосрочная аренда (leasehold) на срок до 30 лет с правом продления - наиболее распространённый легальный инструмент. Также используется узуфрукт (право пожизненного пользования) и суперфиций (право застройки).

Как власти выявляют номинальные структуры?

Перекрёстная проверка баз данных: реестр юридических лиц (DBD) + земельный кадастр + налоговая отчётность. Компания без выручки, с «бумажными» акционерами и дорогим земельным участком на балансе - первый кандидат на проверку.

Коснётся ли ужесточение компаний с реальной деятельностью?

Если тайская компания ведёт реальный бизнес, имеет обороты, сотрудников и документально подтверждённые источники финансирования тайских акционеров, риск минимален. Enforcement нацелен на «пустышки».

Новая волна enforcement в 2026 году - это не разовая кампания, а системный сдвиг. Цифровые инструменты проверки делают серые схемы уязвимыми, как никогда. Инвесторам стоит провести аудит существующих структур прямо сейчас и рассмотреть переход на легальные инструменты: leasehold, кондоминиумы в freehold или структурированные инвестиции через BOI.