Таиланд и номиналы: что меняется с 1 августа 2026 года

Юрист в Пхукете больше не спрашивает, сколько у вас денег. Он спрашивает, откуда деньги у тайца, который по документам владеет 51% вашей компании. И просит выписку с его личного счёта за период до перевода уставного капитала.

С 1 августа 2026 года Департамент развития бизнеса Таиланда (DBD) применяет приказ № 2/2569, который заменил предыдущие распоряжения 2/2568 и 1/2569. Суть в одном: при любой регистрации компании с иностранным участием и при любом изменении, вводящем иностранного миноритария или иностранного подписанта, подаётся полный пакет документов о происхождении средств тайских акционеров.

Прямой ответ для тех, кто держит виллу на тайской компании: старые структуры автоматически не аннулируются, приказ работает на подачи после 1 августа. Но как только вы поменяете директора, продадите долю или добавите акционера, вы попадёте под новый режим со всей историей компании.

Фото: thailawonline.com

Ключевые факты

• Приказ DBD № 2/2569 действует с 1 августа 2026 года и отменяет действие приказов 2/2568 и 1/2569.
• Требуемый пакет: происхождение капитала тайского акционера, прослеженное от его собственного банковского счёта, выписки принимающего банка о переводах и подписанное письмо-объяснение об инвестиции с описанием движения средств.
• Под контроль попадают три категории подач: регистрация товариществ и компаний с иностранным участием даже при доле менее 50%; регистрация компаний без иностранных акционеров, но с иностранным директором с правом подписи; изменения, вводящие иностранного миноритария или иностранного подписанта.
• Закон об иностранном бизнесе 1999 года (Foreign Business Act) прямо запрещает держать акции в интересах иностранца. Санкция по разделу 36 - штраф от 100 000 до 1 000 000 бат и лишение свободы до трёх лет, плюс ежедневный штраф за продолжение нарушения.
• Земельный кодекс сохраняет запрет на владение землёй иностранными физлицами, за узкими исключениями. Кондоминиум - другое дело: иностранцы могут владеть в собственность до 49% продаваемой площади здания.
• Стандартный срок регистрируемой аренды в Земельном департаменте - 30 лет. Продления на второй и третий срок в договоре не гарантируют исполнения: тайские суды рассматривали их как личное обязательство продавца, а не как обременение земли.

История и контекст

Схема, которую сейчас разбирают по винтикам, старше большинства её нынешних пользователей. В девяностых и нулевых покупка виллы через тайскую компанию считалась технической формальностью: иностранец получал 49% акций, два-три тайца брали на себя остальное, устав давал иностранцу право единственной подписи и особые голосующие права. Земля числилась за компанией, компания подчинялась иностранцу, все делали вид, что вопрос закрыт.

Переломом стал не один закон, а накопление проверок. Департамент специальных расследований несколько лет отрабатывал Пхукет и восточное побережье: отели, работающие как жилые комплексы, виллы на склонах, компании без выручки, но с активами на десятки миллионов бат. Отсюда и логика новых приказов DBD. Государство перестало искать нарушения в готовых структурах и переставило фильтр на вход, туда, где всё видно и без расследования: в момент регистрации.

Вопрос, который DBD теперь задаёт, обезоруживающе простой. Тайский акционер вносит, скажем, 5 100 000 бат уставного капитала. Покажите его счёт до перевода. Практика показывает, что в большинстве номинальных структур такого счёта не существует: тайские партнёры набирались из знакомых, персонала, водителей и агентов, и деньги проходили через них транзитом за пару дней, если проходили вообще. Раньше это никого не смущало, потому что документы никто не собирал.

Самый неочевидный пункт нового режима касается компаний, где иностранцев в капитале нет вовсе. Достаточно того, что иностранец назначен директором с правом подписи - и досье о происхождении тайских денег требуют всё равно. То есть регулятор смотрит не на долю, а на контроль. Это ровно то, что юристы годами описывали как теоретический риск и что теперь стало процедурой окна подачи.

Отдельно стоит сказать о том, что не работает.

Не работает уверенность, что переоформление доли на нового тайского акционера решит вопрос. Именно такая подача и открывает компании путь в новый режим проверки, вместе со всей её историей. Не работает и старый утешительный аргумент про 30+30+30 в аренде: продление сверх зарегистрированных тридцати лет никогда не имело статуса вещного права, и практика по спорам вокруг долгосрочных лизов в Пхукете это подтверждала не раз. Наконец, не работает расчёт, что компания дешёвая. Бухгалтерия и обязательный аудит для неработающей структуры обходятся примерно в 30 000 - 60 000 бат в год, плюс формальные требования к отчётности и, при наличии тайских сотрудников, к социальным взносам.

Что при этом остаётся полностью законным: компания с реальной операционной деятельностью, реальными тайскими партнёрами, вносящими собственные деньги, и понятной бизнес-моделью. Регулятор борется не с юрлицами, а с фикцией. Разница видна в отчётности за первый же год.

FAQ

Аннулируют ли мою компанию, зарегистрированную до августа 2026 года?

Автоматически - нет. Приказ 2/2569 применяется к подачам после 1 августа 2026 года, ранее зарегистрированные структуры продолжают существовать под прежними правилами. Риск возникает при первом же изменении в реестре и при отдельных проверках DSI, которые от даты приказа не зависят.

Можно ли иностранцу владеть 49% и остаться в рамках закона?

Да, если оставшиеся 51% принадлежат тайцам, которые действительно вложили свои деньги и могут это доказать. Незаконна не доля, а номинальное держание в интересах иностранца. Именно поэтому DBD теперь требует прослеживать капитал до личного счёта акционера.

Что грозит за номинальную структуру?

По разделу 36 Закона об иностранном бизнесе - штраф от 100 000 до 1 000 000 бат и до трёх лет лишения свободы, причём ответственность несут и тайские номиналы. На практике добавляется предписание о принудительной продаже земли.

Какая альтернатива для виллы на земле?

Зарегистрированная аренда на 30 лет в Земельном департаменте с правом собственности на строение, оформленным отдельно на иностранца. Это слабее собственности, но это легальная и проверяемая конструкция, а не имитация.

Квартиры в кондоминиуме тоже под ударом?

Нет. Иностранная квота в 49% продаваемой площади здания - это прямая норма закона о кондоминиумах, покупка оформляется на физлицо с подтверждением ввода валюты через банковский документ FET. Компания здесь не нужна.

Нужно ли приезжать в Таиланд лично?

Для открытия банковского счёта, подписания в Земельном департаменте и встречи с юристом - практически всегда да, доверенность покрывает не все действия. Если планируете такую поездку на несколько дней между офисами и объектами, забронировать отель рядом с районом просмотра дешевле, чем ежедневные переезды через весь остров.

Сколько времени занимает регистрация компании теперь?

По оценкам рынка, вместо прежних 3-7 рабочих дней подготовка документов о происхождении капитала растягивает процесс на несколько недель, и отказы в приёме неполного пакета стали обычным делом.

Что делать, если вилла уже куплена через номиналов?

Заказать юридический аудит структуры до того, как понадобится что-то менять в реестре. Варианты выхода существуют: конвертация в долгосрочную аренду, продажа тайскому покупателю, реорганизация с настоящим партнёром. Все они дешевле в спокойном режиме, чем под предписанием.

Моя рекомендация проста. Если вы покупаете жильё для себя и бюджет до 15-20 миллионов бат, забудьте про компанию: берите кондоминиум в иностранной квоте или землю в аренду с регистрацией строения на себя. Компания оправдана только там, где есть реальный бизнес, реальный тайский партнёр и готовность вести полноценную отчётность. Если у вас уже действующий отель или девелоперский проект с оборотом, этот совет к вам не относится, и разговор идёт совсем другой.