Таиланд 2026: почему схема с тайской компанией перестала работать

В земельном офисе Пхукета покупателю виллы через тайскую компанию теперь задают вопросы, которых раньше не было: откуда у тайских акционеров деньги на оплату долей, есть ли у них декларации о доходах, почему все трое живут в другой провинции. Раньше пакет документов принимали не глядя. Сейчас его сверяют с базой Департамента развития бизнеса.

Если коротко: в 2026 году никакой либерализации прав иностранцев на тайскую недвижимость не произошло. Изменилось другое - государство начало применять давно написанные правила всерьёз.

Единственный по-прежнему прямой и законный путь для физического лица - фрихолд на квартиру в кондоминиуме в пределах иностранной квоты 49% от общей площади всех юнитов здания. Всё остальное требует либо специального разрешения, либо честного признания, что вы покупаете аренду, а не собственность.

Ключевые факты

• Иностранная квота в кондоминиуме - 49% от суммарной площади всех квартир в здании, а не от их количества. Подтверждается справкой юридического лица кондоминиума перед регистрацией сделки в земельном офисе.
• Земля иностранцу в личную собственность недоступна по общему правилу Земельного кодекса. Узкие исключения существуют: отдельные случаи наследования и статья 96 bis, дающая право на участок до 1 рая под жильё при инвестиции от 40 млн бат и разрешении МВД. На практике разрешений выдано единицы.
• С 2025 года усилен контроль номинальных структур: земельный департамент и Департамент развития бизнеса обмениваются данными, проверяя реальное происхождение капитала тайских акционеров компаний, владеющих землёй.
• Номинальное владение - уголовно наказуемое деяние по Закону об иностранном бизнесе: штраф от 100 тыс. до 1 млн бат и лишение свободы до трёх лет, причём ответственность несёт и тайский подставной акционер.
• Перевод денег из-за рубежа обязателен для регистрации фрихолда: сумма должна прийти в иностранной валюте, а на суммы от 50 000 долларов США банк выдаёт FET-форму (Foreign Exchange Transaction), без которой земельный офис сделку не проведёт.
• Регистрируемый срок аренды - 30 лет, продления сверх этого срока в реестр не вносятся и остаются договорным обязательством конкретного арендодателя.

История и контекст

Ожидания рынка в 2024 году были совсем другими. Кабинет министров тогда поручил профильным ведомствам проработать два предложения: увеличить максимальный срок аренды земли до 99 лет и поднять иностранную квоту в кондоминиумах до 75%. Заголовки в русскоязычных чатах Пхукета жили этой темой несколько месяцев. К 2026 году ни одна из мер не стала законом. Обсуждение упёрлось в политическое сопротивление: аргумент о распродаже страны оказался сильнее аргумента о притоке капитала.

Вместо расширения прав государство занялось тем, что дешевле и быстрее, - проверкой того, как соблюдаются права уже существующие.

Механика здесь простая и от этого неприятная. Тайская компания с 51% у местных акционеров десятилетиями была стандартным способом "купить" виллу с землёй. Формально закон не нарушен: компания тайская, значит, землю держать может. Фактически тайские акционеры не вкладывали ни бата, не участвовали в управлении и подписывали бланковые передаточные распоряжения на свои акции. Именно эту разницу между формой и содержанием ведомства и научились видеть. Когда земельный департамент видит компанию с уставным капиталом 2 млн бат, купившую участок за 25 млн, а Департамент развития бизнеса показывает, что тайские акционеры не подавали деклараций и числятся в двадцати других компаниях, дальше вопросов не требуется.

Второе заблуждение живёт в схеме "30+30+30". Продавцы вилл на лизхолде подают её как девяносто лет владения. В реестре земельного офиса регистрируется только первый тридцатилетний период. Обещание продлить - это обязательство конкретного собственника участка перед конкретным арендатором, и тайская судебная практика неоднократно рассматривала такие продления как личное договорное право, не переходящее автоматически к новому владельцу земли. Пока девелопер существует и дорожит репутацией, всё работает. Проверка наступает на тридцать первом году, и статистики по этой проверке у рынка пока просто нет: массовых лизхолдов такого возраста в курортном Таиланде почти не было.

Есть и обратная сторона, о которой редко пишут. Ужесточение бьёт по серым схемам, но не по прозрачным. Фрихолд в кондоминиуме, купленный с переводом валюты из-за рубежа и FET-формой на руках, за последние два года не стал сложнее ни на день. Наоборот: чем жёстче чистят номинальные структуры, тем предсказуемее становится вторичный рынок квартир в иностранной квоте, потому что альтернативных способов легально держать актив у иностранца остаётся всё меньше.

Моя позиция: в 2026 году покупателю с бюджетом до 30-40 млн бат не стоит даже рассматривать структуры с тайской компанией под жильё. Риск не в том, что завтра придут с обыском, а в том, что при перепродаже покупатель с юристом просто откажется входить в такую сделку, и актив потеряет ликвидность раньше, чем законность. Игнорировать этот совет разумно в одном случае: если у вас реально работающий тайский бизнес с оборотом, персоналом и партнёрами, вкладывающими собственные деньги, - тогда владение землёй через компанию не схема, а нормальная корпоративная практика.

Практический шаг, который экономит больше всего нервов, делается до подписания: запросить у юридического лица кондоминиума актуальную справку об остатке иностранной квоты по площади и убедиться, что конкретный юнит в неё попадает. Квота выбирается по зданию неравномерно, и в популярных проектах Раваи или Банг Тао свободных метров может не остаться, даже если продавец уверяет в обратном. Проверять это удобнее лично, совместив с осмотром объектов, а подобрать авиабилеты на такую поездку разумно с запасом по датам: земельный офис работает по будням, и одного дня на сделку обычно не хватает.

FAQ

Может ли иностранец купить землю в Таиланде в 2026 году?

В общем случае нет. Земельный кодекс не даёт иностранному физическому лицу права собственности на землю. Исключения узкие: отдельные наследственные случаи и статья 96 bis, предусматривающая участок до 1 рая под жильё при инвестиции от 40 млн бат в утверждённые активы и разрешении Министерства внутренних дел.

Что такое иностранная квота 49% и как её проверить?

Это предел, при котором иностранцы в сумме владеют не более чем 49% общей площади всех квартир кондоминиума. Считается по квадратным метрам, а не по числу юнитов. Проверяется справкой управляющей компании (juristic person), которую земельный офис требует при регистрации.

Опасно ли покупать виллу через тайскую компанию?

Если тайские акционеры не вкладывали собственные средства и не участвуют в управлении, это номинальная структура. Она запрещена, а санкции по Закону об иностранном бизнесе доходят до 1 млн бат штрафа и трёх лет лишения свободы, включая ответственность тайских участников.

Правда ли, что аренду можно оформить на 90 лет?

Нет. Регистрируется только 30 лет. Дальнейшие продления существуют как договорное обещание, а не как запись в реестре, и их исполнимость против нового собственника земли не гарантирована.

Нужно ли переводить деньги именно из-за границы?

Да, для фрихолда на квартиру. Средства должны поступить в Таиланд в иностранной валюте, а при сумме от 50 000 долларов США банк оформляет FET-форму. Без неё регистрация права собственности на иностранное имя не проходит.

Изменится ли закон в ближайшие годы?

Предложения о 99-летней аренде и квоте 75% обсуждались с 2024 года, но законом не стали. Планировать покупку стоит по действующим правилам, а не по проектам.

Что проверить перед внесением депозита?

Остаток иностранной квоты по площади, наличие чанота и отсутствие обременений, историю платежей по общему фонду кондоминиума и, для новостройки, разрешение на строительство и EIA, если проект подпадает под требование экологической оценки.

Практическая рекомендация одна: до перевода любых денег получите на руки письменную справку об остатке иностранной квоты по конкретному юниту и настройте платёж так, чтобы валюта пришла из-за рубежа с корректным назначением. Эти два действия закрывают большую часть рисков, из-за которых сделки разваливаются в земельном офисе.