Квота 49% на кондо в Таиланде: что реально изменилось в 2026

Иностранцы по-прежнему не могут владеть более чем 49% площади кондоминиума в Таиланде. Ни одного закона, расширяющего эту квоту, не принято. Все разговоры о 75% остаются разговорами.

С 1 июля 2026 года в Таиланде действует сниженная ставка трансферного сбора - 0,01% вместо стандартных 2%. Но есть деталь, которую массово игнорируют русскоязычные Telegram-каналы и брокеры: эта ставка распространяется только на граждан Таиланда. Иностранный покупатель платит полные 2%. Разница на объекте стоимостью 10 млн бат составляет 199 000 бат (около $5 700). Это не мелочь.

Фото: thailawonline.com

Ключевые факты

• Квота иностранного владения кондоминиумами остается на уровне 49% от продаваемой площади. Оставшийся 51% должен принадлежать гражданам Таиланда или компаниям с тайским большинством.

• Предложение повысить квоту до 75% циркулирует в правительственных кругах, но по состоянию на август 2026 года ни один законопроект не был внесен в парламент.

• Максимальный срок аренды земли (leasehold) - 30 лет. Предложения о 99-летней аренде существуют на бумаге, но не приняты.

• С 1 июля 2026 по 30 июня 2027 действует сниженный трансферный сбор 0,01%, но он применим исключительно к квалифицированным тайским покупателям.

• Иностранные покупатели продолжают платить стандартный трансферный сбор в размере 2% от оценочной стоимости объекта.

• Сниженная ставка может косвенно помочь иностранному продавцу: если тайский гражданин покупает у вас квартиру, экономия на трансферном сборе делает сделку привлекательнее для покупающей стороны.

• Ипотечный сбор также снижен до 0,01%, но опять же - только для тайских граждан.

История и контекст

Правило 49% появилось не вчера. Оно закреплено в Condominium Act 1979 года и с тех пор пережило несколько редакций, но базовый принцип остался неизменным: иностранцы могут владеть кондоминиумами в собственность (freehold), однако совокупная доля иностранного владения в одном проекте не должна превышать 49% от общей продаваемой площади.

Этот барьер создает реальный дефицит. В популярных проектах на Пхукете, в Паттайе и Бангкоке иностранная квота заканчивается задолго до сдачи дома. Покупатель, пришедший позже, вынужден брать квартиру на тайскую компанию (с сопутствующими рисками) или оформлять leasehold на 30 лет. Ни то, ни другое не дает таких же прав, как прямое владение.

Разговоры о расширении квоты до 75% начались в 2024 году, когда правительство Сретты Тхависина озвучило серию мер по стимулированию экономики через привлечение иностранного капитала. Параллельно обсуждалась возможность 99-летней аренды земли для иностранцев. Оба предложения вызвали жесткую реакцию части тайского общества: критики указывали, что расширение иностранного владения приведет к росту цен и вытеснит тайских покупателей с рынка.

К середине 2026 года ни одна из этих инициатив не дошла до стадии законопроекта. Источники в тайском правительстве характеризуют статус предложений как «under study» - то есть «на изучении». На практике это означает, что до реальных изменений могут пройти годы. Или они не произойдут вовсе.

Отдельного внимания заслуживает история с трансферным сбором. Королевский указ (Royal Gazette) от 1 июля 2026 года снизил ставку до 0,01%, но ряд англоязычных и русскоязычных источников подали это как универсальную скидку. Некоторые брокеры открыто использовали формулировку «трансферный сбор снижен до 0,01% для всех покупателей». Это прямая дезинформация. Юридический текст указа четко ограничивает льготу квалифицированными тайскими гражданами.

Для российского инвестора, планирующего покупку кондо на собственное имя, ситуация кристально ясна: вы платите 2% трансферный сбор. Никаких скидок. Если вы планируете прилететь на просмотр объектов, закладывайте эту сумму в бюджет сделки сразу.

Есть и неочевидный плюс. Если через год-два вы решите продать квартиру тайскому покупателю, сниженная ставка (при условии, что программу продлят после июня 2027) сделает вашу квартиру конкурентоспособнее на вторичном рынке. Экономия для тайского покупателя на объекте за 5 млн бат составит около 100 000 бат - это аргумент при торге.

FAQ

Могут ли иностранцы владеть кондо в Таиланде в 2026 году?

Да. Иностранцы могут оформить право собственности (freehold) на кондоминиум в рамках квоты 49% от общей продаваемой площади проекта. Для этого необходимо перевести оплату в иностранной валюте через тайский банк с получением документа FET (Foreign Exchange Transaction Form).

Правда ли, что квоту повысили до 75%?

Нет. По состоянию на август 2026 года квота составляет 49%. Предложение о 75% существует, но не оформлено в законопроект и не внесено в парламент.

Какой трансферный сбор платит иностранец при покупке кондо?

Стандартные 2% от оценочной стоимости объекта. Сниженная ставка 0,01%, действующая с 1 июля 2026 по 30 июня 2027, распространяется только на граждан Таиланда.

Можно ли оформить аренду на 99 лет вместо покупки?

Нет. Максимальный срок аренды (leasehold) по действующему законодательству - 30 лет. Предложения о 99-летнем лизе обсуждаются, но не приняты.

Что происходит, когда квота 49% в проекте исчерпана?

Иностранный покупатель может приобрести юнит только на условиях leasehold (аренда на 30 лет) или через тайскую компанию. Оба варианта имеют юридические ограничения и риски по сравнению с freehold.

Как проверить, осталась ли квота в конкретном проекте?

Запросите у застройщика или управляющей компании справку о текущем соотношении иностранного и тайского владения. Данные также хранятся в местном земельном департаменте (Land Office).

Влияет ли сниженный трансферный сбор на перепродажу?

Да, косвенно. Если вы продаете квартиру тайскому гражданину в период действия льготы (до 30 июня 2027), покупатель экономит на трансферном сборе, что повышает привлекательность вашего объекта на вторичном рынке.

Стоит ли ждать принятия закона о 75% квоте?

Ориентироваться на неопределенные сроки - рискованная стратегия. Подобные законодательные инициативы в Таиланде могут обсуждаться годами. Покупать имеет смысл на основании действующих правил.