Таиланд закручивает гайки: новые директивы против номинального владения землёй

В мае 2026 года Департамент земель Таиланда разослал по всем провинциальным земельным управлениям серию циркуляров с пометкой «Срочнейшее». Это самый жёсткий за всю историю страны шаг по борьбе с номинальным владением землёй иностранцами. Кто привык прятаться за тайскими акционерами - пора пересматривать стратегию.

Новые директивы не меняют закон. Они превращают давно существующие нормы в работающий механизм контроля. Впервые земельные офисы по всей стране обязаны создать единую базу данных компаний-землевладельцев и системно выявлять номинальные структуры, за которыми стоят иностранцы.

Для русскоязычных инвесторов, десятилетиями использовавших тайские компании как обёртку для покупки земли на Пхукете, Самуи или в Чиангмае, это сигнал к немедленному аудиту своих активов.

Ключевые факты

• Май 2026 года - Департамент земель Таиланда выпустил серию циркуляров «Most Urgent», направленных во все провинциальные земельные управления страны

• Директивы консолидируют существующие нормы в единую операционную рамку и обязывают земельные офисы активно строить общенациональную базу данных компаний, владеющих землёй

• Правовая основа - статьи 97 и 98 Земельного кодекса Таиланда, которые ограничивают право собственности на землю исключительно тайскими гражданами

• Земельные офисы получили прямое указание выявлять и докладывать о номинальных структурах, удерживающих землю в интересах иностранцев

• Нововведения касаются не нового законодательства, а принципиально нового уровня правоприменения уже существующих запретов

• Под усиленный контроль попадают все юридические лица, владеющие земельными участками, с обязательной проверкой структуры акционеров

• Нарушителям грозят санкции вплоть до принудительного отчуждения земли по действующим нормам Земельного кодекса

История и контекст

Номинальное владение землёй через тайские компании - это не хитрость последних лет. Эта схема существует с 1990-х, когда первая волна иностранных инвесторов хлынула на побережья после азиатского финансового кризиса 1997 года. Механика проста: иностранец создаёт тайскую компанию, где 51% акций принадлежит тайским гражданам (часто номинальным держателям без реального участия), а 49% - иностранцу. Компания покупает землю. Фактический контроль остаётся у иностранца через привилегированные акции, соглашения между акционерами и доверенности.

Тайские власти никогда не одобряли эту практику формально. Статьи 97 и 98 Земельного кодекса однозначно запрещают иностранцам владеть землёй, а закон об иностранном бизнесе 1999 года прямо указывает на номинальное держание как нарушение. Но между буквой закона и его исполнением всегда зияла пропасть. Провинциальные земельные офисы работали автономно, без единой системы отслеживания, без стандартизированных процедур проверки. Иностранец мог зарегистрировать компанию-«пустышку» на Пхукете, и земельный офис в Краби об этом не знал.

Майские директивы 2026 года меняют именно эту динамику. Впервые создаётся централизованная система. Каждый земельный офис обязан не просто принимать документы, а проактивно проверять структуру владения, сопоставлять данные с реестрами компаний и докладывать о подозрительных схемах. По сути, Таиланд переходит от модели «знаем, но закрываем глаза» к модели «знаем, фиксируем, действуем».

Почему именно сейчас? Контекст шире, чем просто земельная политика. В последние годы Таиланд активно привлекает иностранных инвесторов через программы долгосрочных виз LTR, обсуждает возможность кондоминиумного владения с увеличенной долей для иностранцев и параллельно ужесточает контроль над теневыми схемами. Логика правительства прозрачна: легальные инвестиции - да, серые обходные пути - нет.

Для российских владельцев вилл и земельных участков через тайские компании ситуация требует холодного расчёта. Сценариев несколько. Первый: провести аудит текущей структуры с квалифицированным тайским юристом и убедиться, что компания ведёт реальную деятельность, подаёт отчётность и может обосновать экономическую цель существования. Второй: рассмотреть переход к легальным формам владения - долгосрочная аренда (leasehold) на 30 лет с правом продления или покупка кондоминиума в рамках иностранной квоты. Третий, самый рискованный: не делать ничего и надеяться, что новая система не дойдёт до конкретного участка. С учётом создания единой базы данных этот вариант с каждым месяцем становится всё более азартной ставкой.

Важно понимать масштаб проблемы с точки зрения властей. По различным оценкам, тысячи земельных участков в курортных зонах - Пхукет, Самуи, Краби, Хуахин - удерживаются через номинальные структуры. Это не только вопрос права, но и политический раздражитель. Тайское общество чувствительно к теме иностранного владения землёй, и любое правительство, демонстрирующее жёсткость в этом вопросе, набирает внутриполитические очки.

Если вы планируете инспекционную поездку для оценки своих активов или поиска новых объектов, имеет смысл заранее забронировать отель рядом с интересующим районом и запланировать встречи с юристами на месте.

FAQ

Номинальное владение землёй в Таиланде теперь запрещено?

Оно было запрещено всегда. Статьи 97 и 98 Земельного кодекса Таиланда ограничивают право собственности на землю тайскими гражданами. Директивы мая 2026 года не вводят новый запрет, а создают механизм системного выявления и пресечения нарушений.

Что конкретно изменилось в мае 2026 года?

Департамент земель обязал все провинциальные офисы строить единую базу данных компаний-землевладельцев и активно выявлять номинальные структуры. Раньше каждый офис работал изолированно, теперь создаётся централизованная система контроля.

Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде легально?

В исключительных случаях - да, через инвестиции от 40 миллионов бат по специальному разрешению. Для абсолютного большинства иностранцев прямое владение землёй невозможно. Легальные альтернативы: долгосрочная аренда (leasehold) и покупка кондоминиума.

Что грозит владельцам номинальных структур?

Санкции по действующему законодательству включают штрафы и принудительное отчуждение земельного участка. Иностранцу может быть предписано продать землю в установленный срок.

Затронет ли это кондоминиумы?

Нет. Иностранцы имеют законное право владеть квартирами в кондоминиумах в пределах иностранной квоты (не более 49% общей площади проекта). Новые директивы касаются исключительно земельных участков.

Как проверить, является ли моя тайская компания «номинальной»?

Ключевые признаки: компания не ведёт реальной хозяйственной деятельности, тайские акционеры не вносили реальных средств за свои доли, иностранец фактически контролирует решения через доверенности или соглашения. Необходим аудит с участием тайского юриста.

Нужно ли предпринимать что-то прямо сейчас?

Да. Директивы уже действуют. Земельные офисы начали формировать базу данных. Рекомендуется провести юридический аудит структуры владения и оценить варианты приведения ситуации в соответствие с законом.

Распространяется ли усиление контроля на всю страну?

Да. Циркуляры направлены во все провинциальные земельные управления Таиланда без исключений. Это общенациональная инициатива, а не точечная проверка отдельных курортных зон.

Майские директивы 2026 года - это чёткий сигнал о том, что эпоха молчаливого попустительства номинальным схемам заканчивается. Единственная разумная стратегия сейчас - провести аудит существующих структур и перейти к легальным формам владения недвижимостью в Таиланде.