Photo by Nataliya Vaitkevich on Pexels
Соглашение РФ и Таиланда об избежании двойного налогообложения: что получает арендодатель
В 2026 году российский владелец кондо на Пхукете платит налог на арендный доход дважды: сначала в Таиланде, затем в России. Или не платит вовсе, если грамотно применяет конвенцию между двумя странами. Разница между этими сценариями достигает 15-20% от годового дохода.
Между Россией и Таиландом действует Соглашение об избежании двойного налогообложения, подписанное 23 сентября 1999 года и вступившее в силу в 2009 году. Документ прямо регулирует налогообложение доходов от недвижимости. Статья 6 конвенции устанавливает: доход от недвижимого имущества может облагаться налогом в том государстве, где это имущество расположено. Ключевое слово здесь - 'может', а не 'должен'. Это не освобождение, а право Таиланда взимать налог первым.
Статья 23 конвенции предусматривает метод зачёта: налог, уплаченный в Таиланде, вычитается из налоговой обязанности в России. Именно этот механизм спасает инвестора от двойной уплаты.
Быстрый ответ
- Ставка подоходного налога в Таиланде для нерезидентов составляет прогрессивную шкалу от 5% до 35% в зависимости от суммы дохода
- Withholding tax при выплате аренды управляющей компанией удерживается у источника по ставке 5% (для физлиц-нерезидентов применяется прогрессивная шкала)
- НДФЛ в России для налоговых резидентов РФ - 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн рублей в год)
- Метод устранения двойного налогообложения - зачёт тайского налога в российской декларации (форма 3-НДФЛ)
- Срок подачи декларации в РФ - до 30 апреля следующего года
- Документы для зачёта - сертификат об уплате налога в Таиланде, заверенный Revenue Department
Варианты и сценарии
Сценарий 1: Физлицо сдаёт кондо напрямую
Владелец получает арендную плату от жильца на личный счёт. В Таиланде он обязан подать годовую декларацию PND.90 и уплатить подоходный налог по прогрессивной шкале. Первые 150 000 бат дохода освобождены от налога. Далее ставки растут: 5% на доход от 150 001 до 300 000 бат, 10% на следующие 200 000 бат и так далее до 35% свыше 5 млн бат.
Практический пример: кондо приносит 1 200 000 бат в год (около 3,3 млн рублей по курсу 2026 года). После стандартных вычетов (личный вычет 60 000 бат, вычет на расходы 50% от дохода при выборе паушального метода) налогооблагаемая база составит примерно 540 000 бат. Налог в Таиланде - около 29 000 бат (~80 000 рублей).
В России тот же доход (3,3 млн рублей) облагается НДФЛ 13% - это 429 000 рублей. Из этой суммы вычитается уплаченный в Таиланде налог (80 000 рублей). Итого к доплате в РФ - 349 000 рублей.
Сценарий 2: Управляющая компания удерживает налог
Большинство инвесторов передают объект в управление. Тайская управляющая компания удерживает withholding tax при каждой выплате. Для юридических лиц ставка составляет 5% от суммы арендной платы. Для физлиц-нерезидентов удержание рассчитывается по прогрессивной шкале.
Важный нюанс: удержанный withholding tax засчитывается при подаче годовой декларации в Таиланде. Если итоговый налог по декларации меньше суммы удержаний, разницу можно вернуть. Однако процедура возврата для нерезидентов занимает от 6 до 18 месяцев.
Сценарий 3: Владение через тайскую компанию
Некоторые инвесторы оформляют виллы через тайскую компанию (Thai Co., Ltd.). Корпоративный налог на прибыль в Таиланде - 20%. Дивиденды, выплачиваемые за рубеж, облагаются withholding tax 10% (по конвенции - статья 10). Совокупная налоговая нагрузка достигает 28%, но при грамотном учёте расходов эффективная ставка снижается до 12-18%.
Сравнительная таблица
| Параметр | Физлицо напрямую | Через управляющую компанию | Через тайскую компанию |
|---|---|---|---|
| Ставка в Таиланде | 5-35% (прогрессивная) | 5-35% + withholding 5% | 20% корпоративный |
| Ставка в России | 13-15% НДФЛ | 13-15% НДФЛ | 13-15% НДФЛ на дивиденды |
| Метод зачёта | Да, по конвенции | Да, по конвенции | Да, статьи 10 и 23 |
| Эффективная нагрузка | 13-20% | 13-20% | 12-28% |
| Сложность администрирования | Средняя | Низкая | Высокая |
| Документы для зачёта | Сертификат Revenue Dept | Справка от УК + сертификат | Аудит + сертификат |
Основные риски и ошибки
1. Забыть подать декларацию в России. Даже если весь налог уплачен в Таиланде, российский налоговый резидент обязан декларировать мировой доход. Штраф за неподачу 3-НДФЛ - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, максимум 30%.
2. Не получить подтверждение уплаты налога в Таиланде. Для зачёта в России нужен документ от Revenue Department of Thailand, подтверждающий факт и сумму уплаченного налога. Без него ФНС откажет в зачёте, и инвестор заплатит налог дважды.
3. Путать налоговое резидентство. Конвенция применяется только к налоговым резидентам договаривающихся государств. Если россиянин провёл в Таиланде более 180 дней в календарном году, он может быть признан тайским налоговым резидентом. Это кардинально меняет порядок расчёта.
4. Игнорировать правило ремиттанса в Таиланде. С 1 января 2024 года Таиланд облагает налогом иностранный доход, переведённый в страну в том же году, когда он получен. Это касается и инвестиционного дохода, и дивидендов. Правило влияет на общую налоговую картину.
5. Применять конвенцию без консультации. Текст соглашения содержит оговорки и протоколы, которые меняют толкование базовых статей. Самостоятельная интерпретация приводит к ошибкам в 4 из 5 случаев, по оценкам практикующих налоговых консультантов.
6. Не учитывать курсовую разницу. Налог в Таиланде рассчитывается в батах, в России - в рублях. Курс пересчёта берётся на дату получения дохода (ст. 210 НК РФ). Колебания курса бат/рубль могут увеличить или уменьшить сумму зачёта на 5-10%.
FAQ
Действует ли соглашение об избежании двойного налогообложения между Россией и Таиландом в 2026 году?
Да. Соглашение от 23 сентября 1999 года (ратифицировано Федеральным законом от 25.07.2002 № 93-ФЗ) действует. По состоянию на 2026 год ни одна из сторон не инициировала денонсацию.
Какой налог платит россиянин с аренды кондо в Таиланде?
В Таиланде - подоходный налог по прогрессивной шкале от 5% до 35% (после вычетов). В России - НДФЛ 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн руб.), но с зачётом налога, уплаченного в Таиланде.
Можно ли полностью избежать двойного налогообложения арендного дохода?
Да, при условии правильного применения статьи 23 конвенции. Налог, уплаченный в Таиланде, вычитается из российского НДФЛ. Если тайский налог равен или превышает российский, доплата в РФ не требуется.
Какие документы нужны для зачёта тайского налога в России?
Сертификат об уплате налога от Revenue Department of Thailand, переведённый на русский язык и апостилированный. Декларация 3-НДФЛ с приложением расчёта зачёта. Договор аренды и выписки по счёту.
Нужно ли платить transfer fee при покупке, и влияет ли это на налоги с аренды?
Transfer fee (2% от оценочной стоимости) - это разовый расход при сделке. Он не влияет на расчёт налога с арендного дохода, но может быть отнесён к затратам на приобретение актива при будущей продаже.
Что произойдёт, если Россия денонсирует соглашение?
Инвестор потеряет право на зачёт и будет платить налог в обеих юрисдикциях. Эффективная ставка вырастет до 18-48% в зависимости от суммы дохода. По состоянию на 2026 год таких планов нет.
Как часто нужно подавать декларацию в Таиланде?
Один раз в год. Декларация PND.90 (для физлиц без бизнес-дохода) или PND.91 (для лиц с зарплатным доходом) подаётся до 31 марта следующего года.
Влияет ли тайская виза на налоговый статус?
Тип визы не определяет налоговое резидентство. Определяющий критерий - количество дней пребывания в Таиланде: 180 и более дней в календарном году делают лицо тайским налоговым резидентом.
Грамотное применение конвенции между Россией и Таиландом позволяет снизить совокупную налоговую нагрузку на арендный доход до 13-15% вместо потенциальных 28-48% при двойном налогообложении. Ключевой шаг - получить сертификат об уплате налога в Таиланде до подачи российской декларации. Начните с консультации налогового специалиста, знакомого с обеими юрисдикциями.
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.