Пхукет: из 360 компаний с BOI проверку прошли только 8

Из примерно 360 компаний на Пхукете, которые ссылались на статус Board of Investment, проверку выдержали восемь. Чуть больше двух процентов. У остальных не нашлось ни работающего бизнес-плана, ни подтверждённых инвестиционных привилегий: структура существовала ради одного - держать землю. Эту землю власти намерены изымать.

Короткий ответ тем, кому сейчас продают схему: промоушн BOI за 2-3 недели «через связи» не существует. BOI - это инвестиционный проект с утверждённой категорией деятельности, подтверждёнными вложениями, разрешениями и ежегодной отчётностью. Ускоренной услуги здесь нет, есть только подделка документов и последствия.

Последствия в цифрах выглядят так: уголовные дела, предписания продать недвижимость в сжатые сроки, тюремный срок и немедленная депортация после его отбытия. Членов семьи, живущих в стране по визам Non-O, депортируют через иммиграционный центр задержания (IDC) сразу.

Быстрый ответ

• 8 из ~360 компаний на Пхукете, заявлявших статус BOI, реально соответствуют бизнес-плану и имеют подтверждённые привилегии. Земли остальных подлежат изъятию.
• Скрининг охватил более 30 000 зарегистрированных на Пхукете юридических лиц; свыше 11 000 из них имеют иностранных акционеров.
• По части компаний уже возбуждены уголовные дела; многим предписано продать недвижимость в короткий срок.
• После тюремного заключения следует немедленная депортация; семья на визах Non-O высылается через IDC.
• Легальный путь к 100% иностранному владению существует: настоящее промоушн BOI по подходящей категории плюс отдельные исключения по закону. Сроки измеряются месяцами, а не неделями.
• Для жилья без бизнеса рабочие инструменты другие: кондоминиум в иностранной квоте (до 49% площади здания) и зарегистрированная аренда на 30 лет.

Ключевые факты

• Проверка корпоративных структур на Пхукете ведётся по двум направлениям одновременно: компании с заявленным BOI и обычные юрлица с тайским участием. Цифры ниже относятся именно к пхукетской кампании, а не ко всей стране.
• Статья 27 Закона о поощрении инвестиций даёт промотированной компании право владеть землёй для ведения промотированной деятельности. Как только деятельность исчезает или не соответствует заявленной категории, исчезает и основание для владения.
• Закон об иностранном бизнесе B.E. 2542 (1999) за использование подставных акционеров предусматривает штраф от 100 000 до 1 000 000 бат и лишение свободы на срок до трёх лет, плюс ежедневный штраф за продолжение нарушения. Точные суммы по актуальной редакции перепроверяйте с юристом.
• Земельный кодекс позволяет Департаменту земель обязать нарушителя распорядиться участком в установленный срок. Не продал сам - продажу проводят принудительно.
• Иностранец может владеть квартирой во фрихолд, если доля иностранных собственников в здании не превышает 49% общей площади жилых помещений и деньги заведены из-за рубежа с подтверждением (форма FET для сумм от 50 000 USD).
• Виза Non-O, выданная как иждивенцу или по браку, привязана к основанию. Основание рушится вместе с делом главы семьи.

Отдельно стоит назвать то, что перестало работать. Схема «перепишем акции на трёх тайцев» ломается на первом же вопросе о платёжеспособности акционеров: проверяющие смотрят, откуда у номинала деньги на долю, были ли реальные платежи за акции, получал ли он дивиденды. Расписки, по которым тайский акционер обязуется не вмешиваться в управление, в такой проверке работают против владельца - это прямое доказательство номинальности.

Как начать: пошаговый план

1. Поднимите документы компании за все годы. Список акционеров из DBD, протоколы, аудированная отчётность, налоговые декларации, отчисления в соцстрах за сотрудников. Если деятельности нет, а расходы сводятся к бухгалтеру и электричеству - структура уязвима.
2. Ответьте честно, зачем вам юрлицо. Жильё для себя и сдача в аренду одной виллы - это не бизнес-проект. Отель, сервисная компания, производство, разработка - может быть.
3. Если это жильё, переводите актив в чистые инструменты: квартира в иностранной квоте во фрихолд либо аренда земли и дома на 30 лет, зарегистрированная в земельном офисе с отметкой на чаноте. Устные договорённости о продлении на 30+30 лет юридической силы не имеют.
4. Если бизнес реальный, считайте BOI по конкретной категории: размер инвестиций, бизнес-план, штат, помещения, сроки. Подготовка и рассмотрение занимают месяцы, а не недели, и завершаются не бумагой на стене, а обязанностью отчитываться.
5. Не ждите предписания. Срок на добровольную продажу всегда комфортнее принудительного. Цена, которую дают за актив под предписанием, известна заранее: ниже рынка.
6. Проверьте визовый контур семьи. Если статус супруги и детей висит на вашей компании, подготовьте независимое основание: LTR, Thailand Privilege, Non-B с реальным работодателем, учебная виза для подростка.
7. Приезжайте лично. Выписки из DBD, визит в земельный офис, разговор с юристом за столом, а не в мессенджере. На неделю поездки проще всего сразу забронировать отель недалеко от Пхукет-тауна, где расположены земельный офис и провинциальная администрация.
8. Заведите календарь compliance. Годовое собрание, аудит, подача в DBD, отчётность по BOI, продление разрешений на работу. Структура живёт, пока её кормят документами.

Моя позиция: если вы покупаете на Пхукете жильё, а не строите операционный бизнес, компания вам не нужна ни в каком виде, даже «правильно сделанная». Квартира в иностранной квоте или зарегистрированный лизхолд дают меньше свободы в выборе объекта, зато не создают уголовного риска и не зависят от настроения очередной проверки. Исключение одно и оно существенное: у вас действительно есть выручка, сотрудники и проект, который укладывается в категорию BOI. Тогда компания - это инструмент под бизнес, а право на землю идёт довеском к нему, а не наоборот.

И ещё одно. Если вам обещают результат за три недели и просят предоплату наличными - вы платите не за BOI, а за свою депортацию в рассрочку.

FAQ

Можно ли получить BOI за 2-3 недели?

Нет. Промоушн требует подачи проекта по утверждённой категории, подтверждения инвестиций, рассмотрения и серии последующих разрешений. Реальный срок измеряется месяцами с учётом подготовки документов. Обещание уложиться в недели означает, что вам продают либо фикцию, либо подлог.

Что будет с землёй, купленной на компанию с номинальными акционерами?

Департамент земель вправе обязать распорядиться участком в установленный срок. Не продадите сами - продадут принудительно. На Пхукете такие предписания уже выданы, и часть дел ушла в уголовную плоскость.

Депортируют ли членов семьи?

По данным пхукетской кампании, да: родственники, находящиеся в стране по визам Non-O в качестве иждивенцев, высылаются через IDC сразу, поскольку их статус был привязан к основанию, которое аннулировано.

Может ли иностранец вообще легально владеть землёй в Таиланде?

Да, но по узким основаниям. Главное из них - статья 27 Закона о поощрении инвестиций для компаний с реальным промоушн BOI, причём право на землю ограничено нуждами промотированной деятельности. Существуют и другие исключения, их применимость считают под конкретный проект.

Чем рискует тайский номинал?

Той же статьёй. Закон об иностранном бизнесе наказывает и иностранца, и тайца, который предоставил своё имя. На практике именно номинал первым даёт показания о том, кто на самом деле управлял компанией и платил.

Насколько безопасна покупка квартиры в иностранной квоте?

Это самая чистая конструкция на рынке: право собственности на имя иностранца, подтверждение ввода валюты, запись в земельном офисе. Проверять нужно две вещи - остаток иностранной квоты в конкретном здании и наличие разрешения на строительство у новостройки.

У меня тайская жена, оформить землю на неё - это решение?

Частичное и рискованное. При регистрации тайский супруг подписывает декларацию, что средства принадлежат лично ему и иностранный супруг не имеет на участок прав. Попытка обойти это соглашениями о займе и залоге проверку переживает плохо, а развод - ещё хуже.

У меня уже есть компания с землёй. Что делать прямо сейчас?

Не переписывать задним числом протоколы. Собрать фактическую картину, оценить, можно ли достроить реальную деятельность под категорию BOI, и параллельно просчитать выход: продажу актива или перевод в лизхолд в пользу покупателя. Решение принимается до того, как придёт письмо, а не после.