Central Pattana: как семья Чиративат построила империю из одного рынка

В 1947 году китайский иммигрант Тьин Чиративат открыл маленький магазин на улице Ванг Бурапа в бангкокском Чайнатауне. Он торговал семенами и канцелярией. Через 80 лет его потомки управляют крупнейшей торгово-девелоперской империей Юго-Восточной Азии с капитализацией свыше 300 млрд батов. Это история Central Pattana (CPN) - компании, которая изменила лицо тайских городов.

Central Pattana Public Company Limited, листингованная на SET (Фондовая биржа Таиланда) под тикером CPN, сегодня владеет и управляет 38 торговыми центрами по всему Таиланду. Компания контролирует более 2 млн кв. м торговых площадей, а её флагманские объекты входят в число самых посещаемых в мире. За этой корпоративной машиной стоит семья Чиративат - третье и четвёртое поколение потомков того самого торговца из Чайнатауна.

Быстрый ответ

• Год основания CPN: 1980, выделена из Central Group как девелоперское подразделение
• IPO на SET: 1995 год, тикер CPN
• Количество объектов: 38 торговых центров в Таиланде плюс проекты в Малайзии
• Общая арендная площадь: свыше 2 млн кв. м
• Капитализация: около 300 млрд батов (по данным SET на 2025 год)
• Ключевой бенефициар: семья Чиративат через Central Group Holdings

Варианты и сценарии

Как рождалась империя: от Central Trading до Central Pattana

Тьин Чиративат (тайское имя - Сампхенг Чирависутсири) приехал в Сиам из китайской провинции Хайнань. В 1950-х его бизнес вырос в Central Trading Company. Переломный момент наступил в 1956 году: Тьин открыл первый универмаг Central на улице Чароен Крунг. Это был первый в Таиланде магазин с фиксированными ценами и кондиционером. Бангкокцы были поражены.

К 1970-м годам бизнес расширился. Сыновья Тьина - Самрит и Вандхи Чиративат - разделили семейное дело. Самрит возглавил ритейл-направление (Central Retail), а Вандхи сосредоточился на гостиничном бизнесе (Centara Hotels). Но главный стратегический ход сделал третий сын - Сутхикиат Чирависутсири: он предложил строить собственные торговые центры, а не арендовать площади.

Так в 1980 году родилась Central Pattana. Первым проектом стал Central Ladprao - торговый центр на пересечении Пахоньотхин и Латпхрао. Открытый в 1982 году, он стал крупнейшим торговым комплексом Таиланда на тот момент.

Прорыв: CentralWorld и битва за Бангкок

Настоящую ставку CPN сделала в 2002 году, выкупив долю в обанкротившемся торговом центре World Trade Center на перекрёстке Ратчапрасонг. После масштабной реконструкции в 2006 году открылся CentralWorld - третий по площади торговый центр в мире на тот момент (550 000 кв. м общей площади).

Но триумф обернулся кризисом. В мае 2010 года, во время политических протестов «красных рубашек», CentralWorld был подожжён. Огонь уничтожил значительную часть здания. Ущерб оценивался в 5-6 млрд батов. Фотографии горящего CentralWorld обошли мировую прессу.

CPN не отступила. Компания вложила более 6 млрд батов в восстановление и к 2012 году полностью реконструировала комплекс. Этот эпизод стал доказательством финансовой устойчивости компании: акции CPN, просевшие после пожара, восстановились за полтора года.

Пхукет и курортная стратегия

CPN вышла за пределы Бангкока ещё в 1990-х, но курортное направление стало приоритетом позже. На Пхукете компания открыла Central Phuket (ранее Central Festival Phuket) - крупнейший торговый центр острова. В 2018 году объект прошёл масштабную реновацию и получил секцию Central Phuket Floresta - торговое пространство с тропическими садами и вертикальным лесом внутри здания.

Для инвесторов в пхукетскую недвижимость Central Phuket важен как якорный объект инфраструктуры. Присутствие CPN в районе повышает стоимость окружающей жилой недвижимости: по оценкам рынка, кондоминиумы в радиусе 2 км от Central Phuket стоят на 15-25% дороже аналогов.

Семья Чиративат: четвёртое поколение у руля

Семья Чиративат стабильно входит в тройку богатейших семей Таиланда. По данным Forbes (2025), состояние клана оценивается примерно в 12-13 млрд долларов. Группа Central контролируется холдингом Central Group Holdings, бенефициарами которого остаются члены семьи.

Генеральным директором CPN с 2018 года является Валлайя Чирависутсири - представительница четвёртого поколения семьи. Под её руководством компания сфокусировалась на трёх направлениях: mixed-use проекты (торговля + жильё + офисы), цифровизация управления объектами и международная экспансия.

Кризисы и уроки

CPN прошла через три крупных кризиса:

• Азиатский финансовый кризис 1997 года: компания была вынуждена реструктуризировать долг и заморозить несколько проектов. IPO, проведённое за два года до кризиса, в ретроспективе дало финансовую подушку
• Пожар CentralWorld 2010 года: прямой ущерб свыше 5 млрд батов, репутационный шок, но быстрое восстановление
• COVID-19 (2020-2021): закрытие торговых центров ударило по доходам. Выручка CPN за 2020 год упала на 23% (по данным годового отчёта компании). Однако к 2022 году показатели превысили допандемийный уровень

Во всех случаях компания демонстрировала одну модель: сильный баланс, доступ к банковскому финансированию, способность пережидать кризис без распродажи активов.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Риск концентрации на ритейле. E-commerce растёт в Таиланде на 15-20% ежегодно (данные ETDA). CPN адаптируется через mixed-use модель, но зависимость от торговых площадей остаётся.

Политическая нестабильность. Пожар CentralWorld показал: тайские торговые центры могут стать мишенями в политических конфликтах. Этот риск невозможно застраховать полностью.

Семейное управление. Клан Чиративат контролирует компанию через несколько поколений. Это обеспечивает стратегическую стабильность, но создаёт риски корпоративного управления, типичные для азиатских семейных конгломератов.

Ошибка инвестора: путать CPN с жилым девелопером. CPN - это прежде всего торговая недвижимость. Покупка акций CPN - ставка на ритейл и коммерческую аренду, а не на жилой рынок.

Переоценка влияния CPN на стоимость жилья. Близость к CentralWorld или Central Phuket повышает цену, но не гарантирует доходность от аренды. Важно анализировать конкретный район и конкурентное окружение.

FAQ

Можно ли купить акции CPN на тайской бирже? Да. CPN торгуется на SET под тикером CPN. Иностранцы могут покупать акции через брокерские счета, открытые в Таиланде.

CPN строит жилые проекты? Да, но жильё - часть mixed-use комплексов. Отдельных жилых проектов CPN практически не ведёт. Жилым девелопментом в рамках Central Group занимаются другие структуры.

Сколько торговых центров CPN на Пхукете? Один крупный комплекс - Central Phuket, состоящий из двух частей: Festival и Floresta.

Кто главный конкурент CPN? Siam Piwat (владелец Siam Paragon и Siam Center) и The Mall Group (The Emporium, EmQuartier). Но по количеству объектов CPN значительно опережает обоих.

CPN выходит за пределы Таиланда? Да. Компания объявила о проектах в Малайзии и рассматривает другие рынки ASEAN. Международная экспансия - часть стратегии до 2030 года.

Как пожар CentralWorld повлиял на стоимость акций? Акции упали примерно на 10-12% после событий мая 2010 года, но восстановились к концу 2011 года и продолжили рост.

Платит ли CPN дивиденды? Да. Дивидендная доходность CPN в последние годы составляла около 2-3% годовых, что типично для тайских девелоперов.

Почему CPN важна для инвесторов в жилую недвижимость? Торговые центры CPN формируют инфраструктурный каркас районов. Открытие нового Central - сигнал роста стоимости окружающей жилой недвижимости.

История Central Pattana - это учебник по строительству азиатской девелоперской империи. Семья Чиративат превратила один магазин в крупнейшую сеть торговых центров Юго-Восточной Азии, пережив финансовые кризисы, политические потрясения и пандемию. Для российского инвестора CPN - индикатор здоровья тайского рынка: когда CPN строит новый объект в районе, стоимость окружающей жилой недвижимости почти неизбежно растёт. Следите за планами CPN - и вы будете на шаг впереди рынка.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →