Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Закон об аренде недвижимости для торговли и промышленности
Hire of Immovable Property for Commerce and Industry Act B.E. 2542 (1999)
Информация проверяется и обновляется ежемесячно по официальным источникам.
В двух словах
Закон 1999 года, разрешающий регистрируемую аренду земли и строений для коммерческого или промышленного использования на срок свыше 30 и до 50 лет, продлеваемую, передаваемую, наследуемую и пригодную для залога, с ограничением по площади и порогом инвестиций для иностранных арендаторов.
Section 3: Определения и сфера действия коммерческой/промышленной аренды
Закон распространяется только на аренду земли или строений для коммерческого или промышленного использования сроком свыше 30 и не более 50 лет. Более короткая аренда регулируется обычным Гражданским и торговым кодексом. Регистрирующим органом этого особого режима выступает генеральный директор Земельного департамента.
Section 3 (duration): Предельный срок аренды пятьдесят лет
В отличие от обычного 30-летнего ограничения по стандартной аренде, данный режим допускает единый зарегистрированный срок свыше 30 лет, но не более 50 лет. Это дает долгосрочным коммерческим и промышленным проектам значительно большую устойчивость владения, сохраняя при этом право собственности за владельцем.
Section 4: Письменная форма, регистрация и продление
Аренда действительна, только если оформлена письменно и зарегистрирована у компетентного земельного чиновника. Стороны вправе договориться о продлении, однако продление не может удлинить аренду свыше 50 лет, считая с даты заключения соглашения о продлении. Без регистрации длительный срок попросту не вступает в силу.
Section 5 (ownership retained): Собственник сохраняет титул; арендатор имеет лишь право аренды
Регистрация не передает право собственности: арендодатель остается законным собственником земли или строения в течение всего срока. Арендатор получает зарегистрированное защищенное право пользоваться имуществом для согласованной коммерческой или промышленной цели, но не право собственности на него.
Section 5 (area over 100 rai): Согласие генерального директора для участков свыше 100 рай
Если арендуемая земля превышает 100 рай (около 16 гектаров), требуется предварительное согласие генерального директора, а использование должно соответствовать виду коммерции или промышленности, установленному министерским регламентом. Регистрации, нарушающие эти условия по цели или использованию, могут быть аннулированы генеральным директором.
Section 5 (foreign-investor conditions): Порог инвестиций и ввоз валюты для иностранных арендаторов
Если иностранец выступает арендатором, субарендатором или приобретателем права, базовые коммерческие или промышленные инвестиции должны составлять не менее 100 млн батов, без учета самой арендной платы. Этот капитал должен поступить в Таиланд как иностранная валюта - со счета в иностранной валюте или счета нерезидента в батах, в соответствии с установленными условиями.
Section 6: Право аренды может быть заложено
Зарегистрированное право аренды само может служить обеспечением: оно может выступать предметом ипотечного залога, причем применяются обычные правила об ипотеке Гражданского и торгового кодекса. Это позволяет долгосрочному коммерческому арендатору привлекать финансирование под стоимость аренды, а не под право собственности на землю.
Section 7: Наследование и передача аренды
Право аренды по этому закону переходит к наследникам арендатора и не прекращается с его смертью, в отличие от обычной личной аренды. Арендатор также вправе передать в субаренду или уступить право полностью или частично, если только сам договор прямо не запрещает такую передачу.
Section 8: Регистрация изменений, субаренды и передач
Любое изменение аренды, субаренда, установление залога на право или его передача должны быть оформлены письменно и зарегистрированы, чтобы иметь силу против третьих лиц. Без такой регистрации эти сделки действуют только между непосредственными сторонами и не противопоставляются иным лицам.
Section 9: По умолчанию применяется Гражданский и торговый кодекс
По вопросам, прямо не урегулированным этим законом, применяются общие положения об аренде имущества Гражданского и торгового кодекса. Таким образом, специальный закон является надстройкой: он расширяет срок и обеспечительные возможности, но оставляет обычные вопросы отношений арендодателя и арендатора общему кодексу.
Section 10: Процедуры регистрации по Земельному кодексу
Регистрация, официальные действия и сопутствующие процедуры по этому закону подчиняются правилам Земельного кодекса и осуществляются сотрудниками Земельного департамента. Поэтому при регистрации коммерческой или промышленной аренды либо ее последующем изменении применяются стандартная практика земельного офиса, сборы и проверка документов.
Section 11: Министерские регламенты и сборы
Министр внутренних дел уполномочен издавать министерские регламенты, устанавливающие сборы, допустимые категории бизнеса, условия по площади и иные детали, необходимые для исполнения закона. Эти регламенты конкретизируют практические пороги, включая согласования, связанные с крупными участками и иностранными арендаторами.
Practice note (BOI / IEAT): Соотношение с земельными правами BOI и IEAT
На практике этот закон редко используется иностранными инвесторами. Компании, продвигаемые Советом по инвестициям (BOI) или работающие в зонах Управления промышленных зон (IEAT), обычно получают землю по отдельным законам, которые могут допускать прямую собственность на землю для поощряемой деятельности, в результате чего специальная долгосрочная аренда служит запасным, а не основным вариантом.
Use restriction: Имущество должно использоваться по заявленной коммерции или промышленности
Долгосрочная аренда предоставляется строго для коммерческой или промышленной цели, заявленной при регистрации. Имущество нельзя использовать под жилье или иные несвязанные цели, а его использование вопреки зарегистрированной цели влечет риск аннулирования регистрации генеральным директором в рамках полномочий закона по контролю за соблюдением.