Информация носит справочный характер и не является юридической консультацией. Перед сделкой обратитесь к лицензированному юристу.
Гражданский и торговый кодекс - аренда недвижимости
Civil and Commercial Code, Book III, Title IV
Раздел IV Книги III Гражданского и торгового кодекса Таиланда (аренда имущества) регулирует наём недвижимости: устанавливает предельный срок в тридцать лет, требования к регистрации долгосрочной аренды, правила субаренды и уступки, сохранение договора при продаже объекта, а также обязанности сторон по ремонту, оплате и прекращению.
https://www.thailawforum.com/thailand-civil-and-commercial-code-sections-518-571/537 — Понятие договора аренды (найма имущества)
Аренда: это договор, по которому одна сторона (арендодатель) предоставляет другой стороне (арендатору) пользование или извлечение выгоды из имущества на установленный срок, а арендатор обязуется уплачивать за это арендную плату. Именно этот обмен временного владения на периодические платежи лежит в основе любого найма жилья, коммерческих площадей и земли.
538 — Письменная форма и регистрация аренды
Договор аренды недвижимости можно защитить в суде только при наличии письменного доказательства, подписанного обязанной стороной. Если срок превышает три года (или установлен пожизненно), он действителен лишь на три года, пока стороны не оформят договор письменно и не зарегистрируют его у компетентного земельного чиновника.
540 — Предельный срок аренды: тридцать лет
Срок аренды недвижимости не может превышать тридцати лет. Любой согласованный срок сверх этого предела автоматически сокращается до тридцати лет. Стороны вправе продлить аренду, но каждое продление снова ограничено тридцатью годами с момента продления, поэтому популярные схемы '30+30+30' заранее не гарантированы.
544 — Субаренда и уступка прав арендатора
Если договор прямо не разрешает иного, арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду или уступать права по аренде третьему лицу, ни полностью, ни частично. Нарушение этого правила дает арендодателю основание расторгнуть договор. Инвесторам следует заранее получить письменное согласие или включить четкое условие о субаренде и уступке.
545 — Последствия правомерной субаренды
Когда субаренда разрешена, субарендатор несет прямую ответственность перед основным арендодателем по обязательствам, вытекающим из субаренды. Существенно, что арендную плату, внесенную субарендатором авансом первоначальному арендатору, нельзя противопоставить требованиям арендодателя, поэтому авансовые платежи следует согласовывать с условиями основного договора.
546 — Обязанность арендодателя передать имущество
Арендодатель обязан передать арендованное имущество в состоянии, пригодном для согласованного использования, и поддерживать его в надлежащем виде в течение всего срока. Для покупателей жилья по лизхолду это означает, что собственник юридически отвечает за передачу пригодного и обслуживаемого объекта, а не просто ключей, в момент начала аренды.
547 — Возмещение необходимых расходов
Если арендатор несет расходы, действительно необходимые для сохранения имущества, арендодатель обязан их возместить. Обычное повседневное содержание сюда не входит, поскольку текущий мелкий уход лежит на самом арендаторе. Сохранение чеков и уведомление арендодателя до проведения крупных работ по сохранению объекта защищают право на возврат средств.
548 — Передача имущества в непригодном состоянии
Если арендодатель передает имущество в состоянии, делающем согласованное использование невозможным или существенно затрудненным, арендатор вправе расторгнуть договор. Это дает арендатору ясный выход, например, если объект непригоден для проживания при передаче, и избавляет его от необходимости оставаться связанным дефектным имуществом.
550 — Ответственность арендодателя за недостатки в период аренды
Арендодатель продолжает отвечать за недостатки, возникающие в период действия договора, и обязан выполнять ремонт, необходимый для поддержания пригодности имущества к использованию. Эта длящаяся обязанность означает, что конструктивные и крупные проблемы, появившиеся в ходе аренды, ложатся на собственника, что защищает арендаторов при дефектах, проявившихся после заселения.
552 — Разрешенное использование имущества
Арендатор обязан использовать имущество только по его обычному назначению или для конкретной цели, указанной в договоре. Использование в иных целях нарушает договор. Так, арендатор жилья, как правило, не может переоборудовать помещение под коммерческую деятельность без согласия арендодателя.
553 — Обязанность арендатора заботиться об имуществе и мелкий ремонт
Арендатор обязан проявлять разумную заботу об имуществе, как поступал бы рачительный хозяин, и за свой счет выполнять текущее содержание и мелкий ремонт. Тем самым повседневное обслуживание, связанное с обычным износом, возлагается на арендатора, тогда как крупный и конструктивный ремонт остается за арендодателем по сопутствующим нормам.
560 — Расторжение за невнесение арендной платы
Если арендатор не вносит арендную плату, арендодатель вправе расторгнуть договор. При оплате с месячными или более длительными интервалами арендодатель обязан сначала направить арендатору уведомление с не менее чем пятнадцатидневным сроком для оплаты. Соблюдение этой процедуры уведомления необходимо для действительности расторжения за просрочку.
564 — Истечение срочного договора аренды
Договор аренды, заключенный на определенный срок, прекращается автоматически по его истечении, и уведомление от какой-либо из сторон не требуется. Арендаторам, рассчитывающим на продолжение пользования, следует заранее оформить продление, поскольку договор просто прекращается в согласованную дату, если не продлен или не признан продленным по поведению сторон.
566 — Расторжение бессрочной аренды по уведомлению
Если срок не установлен, любая сторона может прекратить аренду, направив уведомление к дате очередного платежа, с соблюдением минимум одного арендного периода (но не более двух месяцев). Это обеспечивает упорядоченный выход из бессрочного найма и гарантирует другой стороне справедливое заблаговременное предупреждение до освобождения объекта.
569 — Сохранение аренды при продаже имущества
Зарегистрированный договор аренды недвижимости не прекращается при переходе права собственности на объект. Новый собственник занимает место продавца, приобретая права и неся обязанности арендодателя перед арендатором. Это защищает арендаторов: надлежащим образом зарегистрированная аренда продолжает связывать последующего покупателя имущества.
570 — Подразумеваемое продолжение аренды после истечения срока
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения согласованного срока, а арендодатель знает об этом, но не возражает, считается, что стороны продолжили аренду на неопределенный срок. Отношения сохраняются на прежних условиях, но могут быть прекращены любой стороной по установленным законом правилам уведомления.