Владение домом отдельно от земли в Таиланде: как это работает

Главный принцип: земля и строение - это два разных объекта

Иностранцам в Таиланде закон запрещает быть собственниками земли - этот запрет закреплён в Земельном кодексе (Land Code Act). Но ограничение касается именно земельного участка, а не того, что на нём стоит. Дом, вилла или иное строение по тайскому праву могут принадлежать одному лицу, а земля под ними - другому.

Отправная точка здесь - статья 139 Гражданского и торгового кодекса (ГТК): по общему правилу собственнику земли принадлежит всё, что с ней прочно связано. Однако из этого правила есть исключения, и одно из них прямо рассчитано на ситуацию, когда дом и участок имеют разных владельцев. Именно на этом исключении строится легальная схема приобретения недвижимости иностранцем: землю он берёт в долгосрочную аренду (а иногда оформляет дополнительное вещное право), а дом регистрирует на себя как отдельную личную собственность.

Чем «держится» право на землю

Поскольку купить участок нельзя, иностранец получает права на него одним из двух способов (часто их комбинируют):

• Долгосрочная аренда (lease) - договор сроком до 30 лет, регистрируемый в Земельном департаменте. Часто в нём прописывают опционы на продление, но нужно понимать: автоматическая исполнимость такого продления в тайских судах не гарантирована, поэтому это вопрос договорённости, а не «вечного» права.
• Право суперфиция (superficies) - вещное право, позволяющее владеть строением на чужой земле. Оно регистрируется на самом титуле земли (чаноте) и обычно согласуется по сроку с арендой. На практике используется реже аренды, но даёт более прочную связку «человек - строение».

Эти права на землю должны быть оформлены до того, как вы будете регистрировать собственность на дом. Сначала - основание пользоваться участком, и только потом - оформление здания.

Какие документы подтверждают право на дом

У отдельно стоящих домов в Таиланде, в отличие от квартир в лицензированных кондоминиумах, нет отдельного «свидетельства о собственности» на здание - оно не получает свой аналог чаноты. Право на дом подтверждается совокупностью документов:

• Разрешение на строительство (building permit), выданное местным органом (Or.Bor.Tor.) на имя того, кто арендует землю или строит дом. Это ключевое доказательство, что лицо законно возвело здание и владеет им.
• Договор купли-продажи строения, оформленный по стандартной тайской форме и зарегистрированный в Земельном офисе, - при покупке уже готового дома.

Отдельно стоит развеять частое заблуждение: домовая книга (tabien baan) - это не документ о собственности. Это лишь регистрация адреса и проживающих. Имя в домовой книге не делает вас собственником дома.

Две типовые схемы при покупке у застройщика

Если вы покупаете строящийся или новый дом, застройщик обычно предлагает одну из двух конфигураций (выбор зависит от его налоговой структуры):

1. Аренда земли + договор купли-продажи здания, после чего следует процедура передачи права в Земельном офисе.
2. Аренда земли + договор подряда на строительство (hire of work), при котором разрешение на строительство сразу оформляется на имя иностранного покупателя.

Во втором случае вы фактически «строите» дом на себя, и право собственности возникает на основании разрешения на строительство, выданного на ваше имя.

Как происходит передача права на существующий дом

Продажа и переоформление дома отдельно от земли - это формализованная процедура, и проводит её только Земельный департамент. Никакой другой государственный орган в Таиланде не оформляет переход права на здание.

Минимальный срок всей процедуры - около 30 дней из-за обязательного периода публичного оповещения.

Важно: если эта процедура не пройдена, дом юридически может остаться в собственности застройщика или иного третьего лица, владеющего землёй и построившего здание. Сама по себе оплата и передача ключей права собственности не создают.

Документы для регистрации передачи

Для оформления в Земельном офисе обычно понадобятся:

• паспорта / удостоверения личности сторон;
• титул на землю (чанота);
• домовая книга (tabien baan);
• разрешение на строительство.

Что проверить / на что обратить внимание

• На чьё имя оформлено разрешение на строительство - оно должно быть на вас (или на лицо, у которого вы покупаете), а не «зависать» на застройщике.
• Зарегистрированы ли права на землю - аренда и/или суперфиций должны быть внесены в титул, а не существовать только «на бумаге» между сторонами.
• Срок и условия продления аренды - помните, что 30 лет гарантированы, а продление - это договорённость, а не безусловное право.
• Прошла ли процедура передачи дома в Земельном офисе - без неё дом юридически остаётся за прежним владельцем.
• Не путайте домовую книгу с правом собственности - она подтверждает только адрес и регистрацию проживающих.
• Согласованность сроков - срок суперфиция и срок аренды земли должны совпадать, иначе появятся «дыры» в правах.
• Налоги и сборы за передачу - заранее зафиксируйте в договоре, кто и в какой доле их платит.