Что иностранец может оформить в собственность в Таиланде в 2026

В январе 2026 года Земельный департамент Таиланда зарегистрировал рекордные 14 200 сделок с участием иностранных покупателей за один квартал. Большинство из них приобрели кондоминиумы. Но далеко не все понимали, что именно они получают в собственность, а что остаётся за пределами правового поля.

Таиланд разрешает иностранцам владеть недвижимостью напрямую только в одном формате: квартира (юнит) в кондоминиуме. Землю, дом, таунхаус или виллу нерезидент не может оформить на своё имя без использования дополнительных правовых конструкций. Это не слухи, а прямая норма Закона о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522) и Земельного кодекса (Land Code B.E. 2497).

Разберём по порядку: какие активы доступны, какие схемы работают, а какие создают иллюзию безопасности.

Быстрый ответ

• Кондоминиум (freehold) - единственный тип недвижимости, который иностранец оформляет в полную собственность (chanote) на своё имя
• Квота для иностранцев - не более 49% от общей площади всех юнитов в одном проекте; остальные 51% принадлежат тайцам
• Земля - запрещена к владению иностранцами по Земельному кодексу; покупка через тайскую компанию с номинальными акционерами - это серая зона, которую регулятор активно проверяет
• Вилла на арендованной земле (leasehold) - аренда земли сроком до 30 лет с возможностью продления; здание на этой земле принадлежит арендатору
• Структура через BOI - иностранные компании с инвестициями от 40 млн бат теоретически могут получить право на землю по линии Совета по инвестициям
• Узуфрукт и суперфиций - дополнительные вещные права, которые регистрируются в Земельном департаменте и дают право пользования на срок до 30 лет

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка кондоминиума в полную собственность

Это чистый, прозрачный путь. Иностранец покупает юнит, получает chanote (документ о праве собственности) на своё имя. Право наследуется, продаётся, закладывается. Единственное условие: деньги должны поступить из-за рубежа через тайский банк, и банк выдаёт справку FET (Foreign Exchange Transaction Form). Без FET Земельный департамент не зарегистрирует сделку.

Минимальный порог входа на Пхукете в 2026 году - около 3,5-5 млн бат за студию в проекте средней категории. Премиальные проекты у моря начинаются от 8-12 млн бат.

Сценарий 2: вилла на арендованной земле (leasehold)

Иностранец заключает договор аренды земли сроком на 30 лет. Договор регистрируется в Земельном департаменте и вписывается в chanote участка. Здание (вилла, дом) оформляется на покупателя через разрешение на строительство.

Важный нюанс: продление аренды на следующие 30+30 лет не гарантировано законом. Это лишь договорное обязательство между сторонами. Если собственник земли откажется продлевать или обанкротится, арендатор теряет актив. Поэтому критически важно проверять репутацию землевладельца и включать в контракт штрафные санкции.

Лизхолд на Пхукете в 2026 году стоит на 20-40% дешевле аналогичного фрихолда (если бы он был доступен).

Сценарий 3: покупка через тайскую компанию (Thai Co., Ltd.)

Формально компания с тайским большинством акционеров (51%) покупает землю. Иностранец владеет 49% акций и управляет компанией как директор. На практике тайские акционеры часто являются номинальными.

С 2023 года Департамент развития бизнеса (DBD) усилил проверки таких структур. Если регулятор установит, что тайские акционеры не вносили реальный капитал и не участвуют в управлении, компанию могут признать «подставной» (nominee structure). Санкции: штраф, принудительная продажа земли, уголовное преследование по статье 96 Земельного кодекса.

Тем не менее, эта схема остаётся популярной. По оценкам рынка, до 60% вилл на Пхукете, принадлежащих иностранцам, оформлены через тайские компании.

Сценарий 4: узуфрукт и суперфиций как дополнительная защита

Узуфрукт (สิทธิเก็บกิน) и суперфиций (สิทธิเหนือพื้นดิน) - это вещные права, которые регистрируются в Земельном департаменте. Узуфрукт даёт право пользования и извлечения дохода из чужой собственности. Суперфиций разрешает строить на чужой земле и владеть постройкой.

Оба права оформляются на срок до 30 лет (узуфрукт может быть пожизненным). Их часто комбинируют с лизхолдом для дополнительной защиты: даже если аренда не продлена, узуфрукт позволяет оставаться в объекте.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Покупка квоты сверх 49%. Некоторые девелоперы продают юниты иностранцам сверх квоты, оформляя часть сделок как leasehold. Покупатель думает, что владеет квартирой, а фактически имеет только договор аренды. Всегда запрашивайте справку из Земельного департамента о текущем соотношении иностранной и тайской квоты в проекте.

2. Номинальные акционеры. Тайский акционер в вашей компании может в любой момент заявить о реальном владении своей долей. Судебная практика, как правило, на стороне тайца. Затраты на судебный процесс начинаются от 500 000 бат.

3. Отсутствие FET. Без справки о переводе валюты сделку не зарегистрируют. Если деньги уже в Таиланде на местном счёте, их придётся вывести за рубеж и ввести обратно с корректной документацией.

4. Неправильный тип титула. В Таиланде существует несколько типов земельных документов: Chanote (Nor Sor 4 Jor), Nor Sor 3 Gor, Nor Sor 3, Sor Kor 1. Только Chanote даёт полную юридическую защиту. Покупка земли с титулом Nor Sor 3 без точных GPS-координат создаёт риск пограничных споров.

5. Игнорирование due diligence. Проверка обременений, залогов, судебных споров, градостроительных ограничений и экологических зон - это не опция, а необходимость. Стоимость юридической проверки на Пхукете: от 30 000 до 80 000 бат в зависимости от сложности.

FAQ

Может ли иностранец купить землю в Таиланде?

Нет. Земельный кодекс B.E. 2497 прямо запрещает иностранным физическим лицам владеть землёй. Исключения существуют для инвестиций через BOI (от 40 млн бат), но они применяются крайне редко.

Что такое иностранная квота 49% в кондоминиуме?

Закон о кондоминиумах ограничивает долю иностранного владения в каждом проекте 49% от общей площади всех юнитов. Если квота заполнена, следующий иностранный покупатель может оформить только leasehold.

Безопасна ли схема с тайской компанией?

Формально законна, если тайские акционеры реальны и вносят свой капитал. На практике большинство таких структур используют номинальных акционеров, что противоречит Закону об иностранном бизнесе (Foreign Business Act) и Земельному кодексу. Риск принудительной продажи существует.

Что происходит с leasehold через 30 лет?

Если стороны договорились о продлении, заключается новый договор аренды. Если нет - арендатор обязан освободить землю. Здание переходит собственнику земли, если иное не указано в контракте.

Можно ли получить ипотеку в тайском банке?

Теоретически да, но на практике тайские банки крайне редко кредитуют иностранцев. Исключения: UOB, ICBC (Тайланд) для клиентов с доходом в Таиланде. Ставки: от 5-7% годовых.

Наследуется ли кондоминиум иностранца?

Да. Наследник получает право собственности при условии, что иностранная квота не превышена. Если квота заполнена, наследник обязан продать юнит в течение 1 года.

Нужен ли юрист для покупки недвижимости?

Настоятельно рекомендуется. Юрист проверяет титул, контракт, обременения, историю земли, соответствие градостроительному плану. Экономия на юристе может обойтись в десятки миллионов бат.

Какие налоги платит иностранец при покупке?

Сбор за регистрацию перехода права - 2% от оценочной стоимости. Гербовый сбор - 0,5%. Удельный налог (specific business tax) - 3,3% (при продаже в течение 5 лет). Обычно расходы делятся между покупателем и продавцом по договорённости.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →