Photo by Dan Voican on Pexels
Виза через недвижимость в Таиланде: порог снижен до 3 млн бат
В 2026 году Таиланд снизил порог инвестиций для получения визы через недвижимость более чем в три раза. Раньше инвестиционная виза Non-Immigrant B-Investment требовала вложений от 10 млн бат. Теперь крупные застройщики, прежде всего на Пхукете, предлагают визовое сопровождение при покупке объектов от 3 млн бат (около 85-90 тыс. USD). Это меняет расклад для русскоязычных инвесторов, которые раньше не дотягивали до прежнего порога.
Речь идёт не о полностью новой категории визы, а об обновлённой модели с пониженными требованиями. Программа нацелена на привлечение иностранных покупателей в сегмент, который прежде был закрыт для инвесторов со средним бюджетом. Помимо покупки, визу можно получить через долгосрочную аренду от 85 000 бат в месяц.
Быстрый ответ
- Минимальная стоимость покупки для визы: от 3 млн бат (~85-90 тыс. USD), фрихолд или лизхолд
- Минимальная аренда для визы: от 85 000 бат/мес (~2 400-2 500 USD), обязателен официальный контракт
- Виза даёт многократный въезд/выезд и долгосрочное проживание без виза-ранов
- Право на работу не предоставляется - только проживание
- Возможно прикрепить членов семьи к визе
- Продление осуществляется самостоятельно через иммиграционные органы Таиланда
Варианты и сценарии
Сценарий 1: покупка кондо на Пхукете (фрихолд)
Наиболее простой путь. Иностранец приобретает квартиру в кондоминиуме в собственность (freehold) стоимостью от 3 млн бат. Право собственности регистрируется в Земельном департаменте (Land Department). Застройщик помогает оформить визу в комплекте со сделкой. Покупатель получает актив, который можно сдавать в аренду, плюс легальный статус пребывания.
Для кого: инвесторы с бюджетом 85-150 тыс. USD, планирующие зимовку или круглогодичное проживание.
Сценарий 2: покупка виллы (лизхолд)
Иностранцы не могут владеть землёй в Таиланде напрямую. Поэтому виллы оформляются через лизхолд - долгосрочную аренду земли на 30 лет с правом продления. При стоимости от 3 млн бат такой объект тоже подходит для визовой программы. Важно: контракт должен быть зарегистрирован в Земельном департаменте, а не просто подписан между сторонами.
Для кого: семьи, желающие жить в частном доме и готовые к бюджету от 120 тыс. USD.
Сценарий 3: долгосрочная аренда
Альтернатива для тех, кто не готов покупать. Аренда от 85 000 бат в месяц с официальным контрактом инвестиционного характера даёт право на визу. Это вариант для тестирования жизни в Таиланде перед покупкой. Контракт должен быть заверен, а платежи - проходить через банковские переводы.
Для кого: экспаты, тестирующие локацию, или предприниматели с удалённым доходом.
Сценарий 4: семейная виза
К основному заявителю можно прикрепить членов семьи. Это делает программу выгодной для семей с детьми, которые планируют обучение в международных школах Пхукета или Бангкока. Один объект недвижимости покрывает визовые потребности всей семьи.
Сравнительная таблица
| Параметр | Покупка (фрихолд) | Покупка (лизхолд) | Аренда |
|---|---|---|---|
| Мин. порог | 3 млн бат | 3 млн бат | 85 000 бат/мес |
| В USD | ~85-90 тыс. | ~85-90 тыс. | ~2 400-2 500/мес |
| Тип актива | Кондо в собственности | Вилла/дом на аренде земли | Любой объект |
| Владение землёй | Нет (только юнит) | Аренда 30 лет | Нет |
| Потенциал дохода | Сдача в аренду 5-8% годовых | Сдача в аренду 5-10% годовых | Нет дохода |
| Прирост капитала | Умеренный | Умеренный | Отсутствует |
| Гибкость выхода | Перепродажа | Переуступка лизхолда | Расторжение контракта |
| Сложность оформления | Низкая | Средняя | Низкая |
| Риск | Низкий | Средний | Минимальный |
Основные риски и ошибки
1. Незарегистрированный контракт аренды. Если арендный договор не зарегистрирован в Земельном департаменте, иммиграционные органы могут отказать в визе или продлении. Всегда требуйте регистрацию.
2. Покупка ниже реальной стоимости. Некоторые застройщики завышают цену в контракте, чтобы клиент формально прошёл порог в 3 млн бат. Иммиграционная служба проверяет оценочную стоимость объекта. Расхождения приводят к отказу.
3. Отсутствие подтверждения источника средств. Хотя строгих требований к доходу нет, нужно документально подтвердить происхождение денег. Банковские выписки, справки о доходах, налоговые декларации - подготовьте заранее.
4. Ожидание права на работу. Виза даёт только право проживания. Работать в Таиланде по ней нельзя. Для удалённой работы на иностранного работодателя формально нужен отдельный разрешительный документ, хотя на практике контроль этого аспекта минимален.
5. Игнорирование продления. Виза не продлевается автоматически. Продление проходит через иммиграционные органы, и к нему нужно готовиться заранее: собирать документы, подтверждать текущий статус владения или аренды.
6. Покупка доли вместо целого юнита. Совместная покупка одного объекта двумя инвесторами не даёт права на визу каждому из них, если доля не дотягивает до 3 млн бат.
7. Лизхолд без опции продления. Если контракт лизхолда не содержит пункта о продлении (renewal clause), через 30 лет актив теряется. Это критично для визовых целей и для инвестиции в целом.
FAQ
Какую визу дают при покупке недвижимости в Таиланде в 2026 году?
Обновлённую инвестиционную визу с правом многократного въезда и долгосрочного проживания. Порог входа снижен до 3 млн бат при покупке или 85 000 бат/мес при аренде.
Можно ли работать в Таиланде по инвестиционной визе?
Нет. Виза даёт только право на проживание. Для работы требуется отдельное разрешение (Work Permit).
Нужно ли подтверждать доход для получения визы?
Строгих требований к уровню дохода или возрасту нет. Однако необходимо подтвердить легальный источник средств на покупку или аренду.
Можно ли включить семью в визу?
Да. К визе основного заявителя можно прикрепить членов семьи. Детали зависят от конкретной иммиграционной процедуры.
Чем отличается фрихолд от лизхолда для визовых целей?
Для визы подходят оба варианта при условии, что стоимость объекта превышает 3 млн бат. Фрихолд - это полная собственность на юнит в кондоминиуме. Лизхолд - это долгосрочная аренда земли и строений на 30 лет.
Как продлевать визу?
Самостоятельно через иммиграционные органы Таиланда. Потребуется подтверждение текущего владения или аренды, а также актуальные финансовые документы.
На какой срок выдаётся виза?
Первоначальная виза выдаётся на определённый период с правом продления на последующие годы. Точные сроки зависят от типа инвестиции и решения иммиграционных органов.
Можно ли получить визу при покупке строящегося объекта?
Визу оформляют после завершения сделки и регистрации права собственности. На этапе строительства (off-plan) виза, как правило, не выдаётся до передачи объекта.
Где лучше покупать недвижимость для визы?
Крупные застройщики Пхукета первыми интегрировали визовое сопровождение в свои программы продаж. Пхукет, Бангкок и Самуи - основные локации с подходящим предложением.
Даёт ли эта виза путь к гражданству Таиланда?
Нет. Инвестиционная виза - это право на проживание. Гражданство Таиланда требует отдельной процедуры с более строгими критериями, включая минимум 5 лет непрерывного проживания.
Снижение порога с 10 до 3 млн бат - это сигнал: Таиланд активно борется за иностранный капитал в секторе недвижимости. Для русскоязычных инвесторов это окно возможностей. Объекты в диапазоне 85-150 тыс. USD на Пхукете сочетают визовые преимущества с арендной доходностью 5-8% годовых. Главное - работать с проверенными застройщиками и юристами, которые обеспечат корректное оформление всех документов.
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.