Новые правила покупки недвижимости в Таиланде для иностранцев: что изменилось

С 17 июня 2026 года Земельный департамент Таиланда работает по обновлённым правилам проверки сделок с участием иностранных покупателей. Это не либерализация. Это закручивание гаек.

Власти усилили контроль над номинальными схемами владения землёй - теми самыми конструкциями, которые русскоязычные инвесторы десятилетиями использовали для обхода запрета на покупку земли. Если вы владеете виллой через тайскую компанию с подставными акционерами, 2026 год - это момент, когда стоит пересмотреть свою позицию.

Главный сигнал рынку: Таиланд не открывает двери шире, а наводит порядок внутри.

Ключевые факты

• С 2025 года тайские регуляторы ужесточили проверки номинальных (подставных) схем владения - так называемых straw-man и third-party shareholding arrangements

• Земельный департамент обновил внутренние регламенты работы с иностранными покупателями и усилил межведомственное взаимодействие с Департаментом развития бизнеса (DBD)

• Иностранцы по-прежнему могут приобретать кондоминиумы в собственность (freehold), но доля иностранного владения в каждом проекте ограничена 49% общей площади здания

• Покупка земли иностранцами остаётся фактически запрещённой - исключения крайне редки и требуют инвестиций от 40 миллионов бат

• Сделки с участием тайских супругов, номинальных акционеров или компаний-оболочек теперь проходят усиленную проверку на этапе регистрации

• Земельные офисы начали перекрёстную сверку данных с реестром юридических лиц DBD для выявления фиктивных структур

• Рекомендация регуляторов: выбирать freehold-форматы, соответствующие действующему законодательству, а не полагаться на посредников

История и контекст

Таиланд - одна из немногих стран Юго-Восточной Азии, которая никогда не разрешала иностранцам владеть землёй напрямую. Закон о земле (Land Code) действует с 1954 года, и его базовый принцип не менялся: земля принадлежит тайцам. Точка.

Но рынок всегда находил обходные пути. Самый популярный - регистрация тайской компании с ограниченной ответственностью, где иностранец формально владел 49% акций, а оставшиеся 51% держали тайские номиналы. Эти «акционеры» не вкладывали денег, не участвовали в управлении и часто даже не знали о существовании компании. Земля и стоящая на ней вилла регистрировались на эту фирму. Юридически - тайская собственность. Фактически - полный контроль иностранца.

Такие схемы работали годами. Земельные офисы закрывали глаза. Юристы оформляли документы конвейером. На Пхукете, Самуи и в Паттайе тысячи вилл принадлежат иностранцам именно через подобные конструкции.

Всё начало меняться с 2025 года. Департамент развития бизнеса запустил систему проверки реальной экономической деятельности тайских компаний, принадлежащих иностранцам. Если компания не ведёт бизнеса, не генерирует доход и единственный её актив - это участок земли, у регистратора возникают вопросы. Земельный департамент, в свою очередь, стал запрашивать подтверждение легитимности акционерной структуры при регистрации сделок.

Это не теоретическая угроза. В 2025 году несколько земельных офисов на юге Таиланда отказали в регистрации перехода права собственности, потребовав дополнительные доказательства реального участия тайских акционеров. Процесс стал медленнее, дороже и рискованнее.

Для тех, кто уже владеет недвижимостью через номинальные структуры, ситуация неоднозначная. Закон обратной силы не имеет, но при любой новой транзакции - продаже, перерегистрации, ипотечном обременении - компания пройдёт через усиленный фильтр. Это означает, что ликвидность таких объектов снижается.

Отдельная зона риска - покупка через тайского супруга. После вступления в брак с гражданином Таиланда иностранец может косвенно претендовать на совместно нажитое имущество, включая землю. Но Земельный департамент уже давно требует от тайского супруга подписать декларацию, что средства на покупку не принадлежат иностранцу. С 2026 года эту процедуру проверяют строже.

Что остаётся? Кондоминиум в режиме freehold - по-прежнему самый чистый и прозрачный формат владения для иностранца. Leasehold (аренда на 30 лет с опциями продления) - рабочий, но юридически менее защищённый вариант для вилл и земельных участков. Новые формы, такие как BOI-визы с правом на покупку земли для крупных инвесторов, существуют, но порог входа - 40 млн бат (более 1 млн долларов) - делает их нишевым инструментом.

Важный контекст: Таиланд не уникален в этом тренде. Камбоджа ужесточила контроль за иностранной собственностью на землю ещё раньше. Вьетнам ограничивает сроки владения 50 годами. Индонезия формально запрещает иностранцам владеть землёй вообще, хотя на Бали работают свои схемы обхода. По всему региону правительства движутся в одном направлении: больше прозрачности, меньше лазеек.

Если вы планируете приехать на просмотр объектов, стоит заранее забронировать отель рядом с интересующим районом - осмотр занимает минимум 3-5 дней.

FAQ

Может ли иностранец купить землю в Таиланде в 2026 году?

Нет. Прямая покупка земли иностранцами по-прежнему запрещена за редчайшими исключениями (инвестиции от 40 млн бат через BOI). Номинальные схемы через тайские компании теперь под усиленным контролем.

Что изменилось в проверках номинальных компаний?

С 2025 года Земельный департамент и Департамент развития бизнеса (DBD) проводят перекрёстные проверки акционерных структур. Компании без реальной деятельности, где тайские акционеры являются подставными лицами, рискуют получить отказ в регистрации сделки.

Можно ли по-прежнему купить кондо на своё имя?

Да. Иностранцы могут владеть кондоминиумами в режиме freehold при условии, что иностранная квота проекта (49% от общей площади) не исчерпана. Деньги должны поступить из-за рубежа с подтверждением перевода.

Что будет с теми, кто уже владеет виллой через тайскую компанию?

Существующие структуры формально не затронуты. Но при любой новой транзакции - продажа, смена директора, обременение - компания пройдёт усиленную проверку. Это может затруднить или заблокировать сделку.

Безопасна ли покупка через тайского супруга?

Формально тайский супруг может владеть землёй. Но он обязан подписать декларацию, что средства не принадлежат иностранцу. С 2026 года Земельный департамент усилил проверку этих деклараций. Кроме того, при разводе иностранец может потерять права на объект.

Что такое leasehold и стоит ли на него рассчитывать?

Leasehold - это долгосрочная аренда сроком до 30 лет, регистрируемая в Земельном департаменте. Продление на следующие 30 лет прописывается в договоре, но юридически не гарантировано. Это компромиссный вариант для вилл.

Какой формат покупки самый безопасный для иностранца в 2026 году?

Freehold-кондоминиум. Это единственный тип недвижимости, которым иностранец может владеть напрямую, с полной правовой защитой и без посредников.

Распространяются ли новые правила на всю страну?

Да. Обновлённые регламенты Земельного департамента действуют по всему Таиланду, хотя на практике усиленные проверки особенно ощутимы в курортных провинциях - Пхукет, Сураттхани (Самуи), Чонбури (Паттайя).