Таиланд снизил пошлины на недвижимость: экономия до 300 000 бат

Правительство Таиланда снова ударило по транзакционным издержкам. Ставка сбора за регистрацию перехода права собственности снижена с 2% до 0,01%, а пошлина за регистрацию ипотеки - с 1% до 0,01%. Для покупателя кондоминиума стоимостью 10 млн бат это означает экономию почти 300 000 бат только на двух статьях расходов.

Мера не нова: Бангкок периодически вводил аналогичные послабления с 2019 года, каждый раз ограничивая их по сроку и ценовому порогу объектов. В 2026 году акцент сделан на стимулировании первичного рынка и расширении доступа к ипотечному кредитованию для тайских граждан, но иностранные инвесторы получают те же льготы при покупке квартиры во фрихолд.

Разберём, что конкретно изменилось, кто выигрывает больше всего и какие подводные камни остаются.

Быстрый ответ

• Сбор за передачу права собственности (transfer fee) снижен с 2% до 0,01% от оценочной стоимости объекта
• Пошлина за регистрацию ипотеки (mortgage registration fee) снижена с 1% до 0,01%
• Льгота действует на объекты стоимостью до 7 млн бат (по оценке Земельного департамента), однако ряд предыдущих программ распространялся и на более дорогие лоты - уточняйте актуальные пороги
• При покупке объекта за 5 млн бат экономия составляет около 149 500 бат (примерно 4 200 долларов)
• Программа ограничена по сроку - как правило, до конца календарного года или до конкретной даты, установленной Кабинетом министров
• Льготы распространяются как на тайских покупателей, так и на иностранцев, приобретающих кондоминиумы в квоте фрихолд (не более 49% площадей в проекте)

Ключевые факты

• Стандартные транзакционные расходы при покупке недвижимости в Таиланде включают: transfer fee (2%), stamp duty (0,5%), specific business tax (3,3% - при продаже в первые 5 лет владения) и withholding tax (рассчитывается по прогрессивной шкале). Сейчас снижены первые два компонента для квалифицированных сделок.
• Земельный департамент Таиланда (Department of Lands) является единственным органом, регистрирующим переход прав. Оценочная стоимость объекта может отличаться от рыночной цены сделки, и именно она берётся за базу расчёта пошлин.
• По данным Центра информации о недвижимости Таиланда (REIC), объём новых регистраций в Бангкоке и пригородах вырос на 12-15% в периоды действия аналогичных льгот (2020, 2022).
• Ипотека для иностранцев остаётся крайне ограниченной: тайские банки редко кредитуют нерезидентов. Однако для тех, кто получает доход в Таиланде и имеет рабочее разрешение, снижение ипотечной пошлины - это реальная экономия.
• Пхукет, Паттайя и Самуи - три направления, где доля иностранных покупателей кондоминиумов наиболее высока. Именно там снижение пошлин окажет максимальный эффект на инвестиционный спрос.
• Программа снижения пошлин является частью пакета мер по поддержке экономики, утверждённого Кабинетом министров Таиланда. Источник: The Nation Thailand, раздел Property.
• Важно: льгота не затрагивает налог на специфический бизнес (SBT, 3,3%), который по-прежнему взимается при перепродаже объекта в течение первых пяти лет владения.

FAQ

Кто может воспользоваться сниженными пошлинами?

Любой покупатель - тайский гражданин или иностранец, - совершающий сделку купли-продажи недвижимости, которая соответствует критериям программы (тип объекта, ценовой порог). Для иностранцев это актуально при покупке кондоминиума во фрихолд.

На какие объекты распространяется льгота?

Исторически подобные программы ограничивались объектами с оценочной стоимостью до 3-7 млн бат. Конкретный порог для текущей программы необходимо уточнять в Земельном департаменте. Виллы на земле, оформленные на тайскую компанию, также могут попадать под действие льготы.

Сколько конкретно можно сэкономить?

При покупке квартиры за 5 млн бат: экономия на transfer fee составит 99 500 бат (2% минус 0,01%), на ипотечной пошлине - 49 950 бат (1% минус 0,01%). Итого - около 149 500 бат.

Влияет ли снижение пошлин на вторичный рынок?

Да. Льгота применяется и к вторичным сделкам, если объект соответствует критериям. Однако продавец по-прежнему может нести расходы по SBT или stamp duty в зависимости от срока владения.

Как долго действует программа?

Срок обычно ограничен - от нескольких месяцев до года. Правительство Таиланда неоднократно продлевало аналогичные меры, но гарантий продления нет. Если вы планируете сделку, имеет смысл закрыть её в период действия льготы.

Можно ли совместить льготу с рассрочкой от застройщика?

Да. Рассрочка от девелопера и государственная льгота по пошлинам - это два независимых механизма. Пошлина уплачивается в момент регистрации перехода права, который обычно совпадает с финальным платежом.

Какие расходы остаются неизменными?

Specific business tax (3,3% при продаже объекта в первые 5 лет), withholding tax (прогрессивная шкала), а также расходы на юридическое сопровождение и due diligence - всё это не затронуто программой.

Как проверить, действует ли льгота на момент сделки?

Актуальный статус программы публикуется на сайте Земельного департамента Таиланда (dol.go.th). Также информацию можно получить непосредственно в офисе Land Office, где будет проходить регистрация.

Стоит ли лететь на просмотр именно сейчас?

Если вы рассматриваете покупку в ценовом диапазоне до 7 млн бат, временное окно действительно выгодное. Можно забронировать отель рядом с интересующим проектом и провести просмотры за 2-3 дня.

Снижение транзакционных пошлин - это окно возможностей с чётким дедлайном. Для инвестора, который уже выбрал объект и прошёл этап due diligence, сейчас оптимальный момент выходить на сделку. Экономия в 150 000-300 000 бат - это дополнительный процент доходности, который просто дарит государство. Но программа временная, и её параметры могут измениться без предупреждения.