Leasehold или freehold: 6 критериев выбора формы владения в Таиланде

В 2024 году 67% сделок иностранцев с недвижимостью на Пхукете были оформлены через leasehold-структуры, а не через прямое владение freehold. Причина проста: законодательство Таиланда запрещает иностранцам владеть землёй напрямую. Но между этими двумя формами собственности лежит не просто юридическая формальность, а разница в доходности, рисках и стратегии выхода из инвестиции.

Freehold в Таиланде для иностранца возможен только в отношении кондоминиумов, причём с жёстким ограничением: не более 49% площадей в одном здании могут принадлежать нерезидентам (Condominium Act B.E. 2522). Leasehold позволяет арендовать землю и виллы на срок до 30 лет с правом продления, но юридическая природа этого права принципиально иная. Понимание этих различий определяет, потеряете вы капитал или приумножите его.

Быстрый ответ

• Freehold - это полное право собственности. Для иностранцев доступно только на кондоминиумы в рамках квоты 49%
• Leasehold - это долгосрочная аренда на 30 лет с возможностью двух продлений (30+30+30). Применяется к виллам, таунхаусам, земле
• Минимальный порог входа во freehold-кондо на Пхукете в 2026 году: от 5,5 млн бат за студию
• Leasehold-виллы стартуют от 8-12 млн бат, но дают доходность аренды на 1,5-2% выше, чем кондо
• Перепродажа freehold-кондо занимает в среднем 3-6 месяцев, leasehold-виллы продаются дольше: 6-14 месяцев
• Регистрация leasehold в Land Office стоит 1,1% от заявленной стоимости аренды, freehold-трансфер обходится в 2% плюс сборы

Варианты и сценарии

Сценарий 1: Инвестор ищет пассивный доход и ликвидность

Freehold-кондоминиум в районе Банг Тао или Лагуна - это оптимальный выбор. Право собственности зарегистрировано в Chanote (самый надёжный тип земельного титула), перепродажа не требует согласия арендодателя, а управляющие компании обеспечивают гарантированную доходность 5-7% годовых. При этом иностранец получает полный контроль: может завещать, подарить, заложить.

Ключевое ограничение: денежные средства на покупку должны быть переведены из-за рубежа в иностранной валюте через тайский банк. Без документа Foreign Exchange Transaction Form (FETF) регистрация freehold невозможна.

Сценарий 2: Инвестор хочет виллу с землёй

Здесь freehold для иностранца напрямую недоступен. Работают три основные структуры:

• Leasehold 30+30+30 - аренда земли с регистрацией в Land Office. Первые 30 лет защищены законом, продления оформляются дополнительным соглашением, но юридически не гарантированы при смене собственника земли
• Тайская компания (Thai Co., Ltd.) - создание юридического лица, где контрольный пакет формально принадлежит тайским акционерам. С 2023 года Department of Business Development усилил проверки номинальных структур, и риск аннулирования вырос
• Узуфрукт (Usufruct, สิทธิเก็บกิน) - пожизненное право пользования, регистрируемое на обратной стороне Chanote. Срок действия: до конца жизни правообладателя. Нельзя передать по наследству, но обеспечивает максимальную защиту проживания

Оптимальная комбинация для виллы стоимостью 15-30 млн бат: leasehold на землю + freehold на строение (оформляется как отдельный актив через Sor Bor Tor 5) + узуфрукт как дополнительная страховка.

Сценарий 3: Краткосрочная спекуляция (флип за 2-3 года)

Freehold-кондо выигрывает безоговорочно. Leasehold теряет стоимость пропорционально оставшемуся сроку аренды. Кондоминиум с 25 годами остаточного leasehold продаётся с дисконтом 15-25% от аналогичного freehold. Для спекулятивных стратегий leasehold не подходит.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Миф о гарантированном продлении leasehold. Тайское законодательство (Civil and Commercial Code, Section 540) защищает только первые 30 лет. Опции продления на 60 и 90 лет записываются в отдельном контракте, но не регистрируются в Land Office. Если владелец земли продаст участок третьему лицу, новый собственник не обязан соблюдать договорённости о продлении.

2. Покупка freehold без FETF. Банк Таиланда требует подтверждение международного перевода. Без этого документа Land Office откажет в регистрации freehold на иностранца. Распространённая ошибка: перевод денег через криптобиржу или наличными через обменник.

3. Номинальная компания под микроскопом. С 2023 года тайские власти массово проверяют Thai Co., Ltd., где иностранцы контролируют бизнес через номинальных тайских акционеров. Штрафы по Land Code, Section 96: до 20 000 бат плюс принудительная продажа объекта в течение 180 дней.

4. Игнорирование due diligence титула. Существует 9 типов земельных документов в Таиланде. Только Chanote (Nor Sor 4 Jor) подтверждает точные границы и полное право собственности. Покупка земли с Nor Sor 3 или Sor Kor 1 несёт риск пограничных споров.

5. Отсутствие юриста на этапе контракта. Стандартные договоры застройщиков часто содержат пункты, ограничивающие права покупателя при задержке строительства. Независимый юрист стоит 30 000-80 000 бат, потеря депозита при плохом контракте - миллионы.

FAQ

Может ли иностранец владеть землёй в Таиланде напрямую?

Нет. Согласно Land Code B.E. 2497 (Section 86), иностранные физлица не могут владеть землёй. Исключение: инвестиции от 40 млн бат через Board of Investment (BOI) с ограничением до 1 рая (1 600 м²) и только для проживания.

Что происходит с leasehold после смерти арендатора?

Остаток срока аренды переходит наследникам, если это предусмотрено контрактом. Узуфрукт, в отличие от leasehold, прекращается со смертью правообладателя.

Какой тип собственности даёт лучшую доходность?

Leasehold-виллы на Пхукете приносят 7-10% годовых от аренды, freehold-кондо в среднем 5-7%. Однако freehold-кондо дорожают быстрее: 8-12% прироста капитала в год на первичном рынке против 3-5% у leasehold-вилл.

Можно ли конвертировать leasehold в freehold?

Нет, если речь идёт о земле. Для кондоминиумов возможен переход с leasehold на freehold при наличии свободной квоты 49% в здании и при условии оплаты разницы.

Нужен ли нотариус для регистрации сделки?

В Таиланде нет нотариальной системы в европейском понимании. Сделки регистрируются напрямую в Land Office. Присутствие обеих сторон (или доверенных лиц с нотариально заверенной доверенностью) обязательно.

Какие налоги платит владелец freehold-кондо ежегодно?

С 2020 года действует Land and Building Tax. Для жилья стоимостью до 50 млн бат ставка составляет 0,02% от оценочной стоимости. Для объектов дороже 50 млн - до 0,1%.

Что безопаснее: leasehold или Thai Company?

Leasehold юридически прозрачнее и не подвергается риску проверок на номинальное владение. Thai Company даёт больше контроля, но требует ежегодного аудита, подачи налоговых деклараций и несёт риск принудительной ликвидации.

Как проверить, свободна ли квота 49% для freehold в кондоминиуме?

Запросите у юридического офиса кондоминиума (Juristic Person) актуальный реестр владельцев. Альтернативно, ваш юрист может получить информацию в Land Office по номеру Chanote здания.

Чек-лист перед выбором формы владения

• Определите горизонт инвестиции: до 5 лет - freehold, от 10 лет - leasehold допустим
• Проверьте тип титула земли (только Chanote)
• Подготовьте FETF при покупке freehold
• Наймите независимого юриста до подписания любого контракта
• Уточните квоту 49% для кондоминиума
• Включите в leasehold-контракт пункт о праве первого отказа при продаже земли
• Зарегистрируйте узуфрукт как дополнительную защиту при leasehold-вилле

Выбор между leasehold и freehold в Таиланде - это не вопрос «лучше или хуже». Это вопрос вашей стратегии, бюджета и горизонта. Freehold-кондо обеспечивает ликвидность и правовую определённость. Leasehold открывает доступ к виллам и земле, но требует более тщательной юридической подготовки.