Номинальная компания в Таиланде: 5 красных флагов DBD

Владелец виллы на Банг Тао восемь лет исправно платил 28 000 батов в год за бухгалтерское обслуживание своей тайской компании. В 2025-м выяснилось, что из списка акционеров его вывели ещё в 2019 году: подпись на протоколе собрания была не его. Вилла все эти годы принадлежала людям, которых он видел один раз, при регистрации.

Прямой ответ на главный вопрос: владение домом с землёй или квартирой через тайскую компанию само по себе не является незаконным. Незаконной структуру делает номинальность - когда тайские акционеры не вносили собственные средства, не получали дивидендов и не имеют отношения к управлению.

Иностранец может владеть во фрихолд квартирой в кондоминиуме в пределах 49% площади всех юнитов здания. Землю - нет. Для дома с участком работающие варианты: лизхолд до 30 лет с регистрацией в Земельном департаменте, суперфиций на строение, узуфрукт. Компания допустима только тогда, когда она ведёт реальный бизнес и платит налоги с реальной выручки.

Быстрый ответ

• Фрихолд в кондо - единственная полная собственность, доступная иностранцу. Квота: 49% совокупной площади юнитов в здании (Закон о кондоминиумах, раздел 19 bis). Проверять остаток квоты нужно до внесения депозита, а не после.
• Земля во фрихолд недоступна иностранному физлицу практически без исключений. Земельный кодекс, раздел 86.
• Лизхолд регистрируется на срок до 30 лет. Схема 30+30+30 не даёт автоматического продления: Верховный суд Таиланда исходит из того, что обещание продлить аренду не связывает нового собственника земли, если участок продан или унаследован.
• Штраф за номинальное владение по Закону о ведении бизнеса иностранцами (раздел 36) - до 3 лет лишения свободы и от 100 000 до 1 000 000 батов, плюс ежедневный штраф за продолжение нарушения. Отдельно по Земельному кодексу Директор-генерал может выдать предписание о принудительной продаже участка в установленный срок.
• Резкая смена директоров и акционеров в 2025-2026 годах сразу попадает в поле зрения DBD и DSI. Тихо переписать структуру самому больше не получается.

Варианты и сценарии

Покупка для жизни, бюджет до 15 млн батов. Квартира в кондоминиуме, фрихолд, иностранная квота. Самый скучный и самый прочный вариант. Платите 2% трансферного сбора от оценочной стоимости (обычно делится с продавцом), получаете чанот на своё имя и спите спокойно. Минус один: вы не владеете землёй под домом и зависите от решений юридического лица кондоминиума, когда здание начнёт стареть.

Вилла с участком, долгий горизонт. Лизхолд на землю на 30 лет плюс суперфиций или право собственности на строение, оформленное отдельно. Регистрация аренды в Земельном офисе стоит 1% от суммы арендных платежей за весь срок плюс гербовый сбор 0,1%. Трейд-офф честный: вы получаете защищённое вещное право с конечной датой вместо иллюзии бессрочного владения. Наследники получат остаток срока, если это прописано в договоре аренды прямо, а не подразумевается.

У вас уже есть компания и вы понимаете, что она номинальная. Худшее решение - менять директоров самостоятельно. Акционеров и директоров вызывают в DBD лично, и человек, который три месяца назад вышел из структуры, объясняет это следователю сам. Порядок обратный: сначала Due Diligence титула и корпоративных документов, потом сценарий выхода с юристами, потом перерегистрация актива. На практику такой процесс занимает от трёх месяцев и требует личного присутствия: если планируете приезд на 10-14 дней под Земельный офис и DBD, подобрать авиабилеты и жильё стоит заранее, потому что даты приёма переносят редко.

У вас реальный бизнес. В разрешённых секторах доступна регистрация компании со 100% иностранным участием, а в ряде случаев - лицензия на ведение бизнеса или привилегии BOI. Тогда недвижимость на балансе перестаёт быть предметом разговора о номинальности: компания зарабатывает, отчитывается, платит зарплаты.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Нулевая отчётность. Компания, которая десять лет сдаёт отчёт без операций, прямо показывает, что бизнеса нет и юрлицо существует ради участка. Мера: либо реальная деятельность с выручкой, либо выход из структуры через лизхолд.

Тайские акционеры без денег и без образования. Если 51% записан на людей, которые не вносили капитал, не получали дивидендов и не могут объяснить свою роль в бизнесе, структура разваливается на первом допросе. Мера: Due Diligence по каждому акционеру до того, как придёт запрос.

Один акционер в десятке компаний. DBD видит это в один запрос по базе. Мера: проверить, в скольких юрлицах фигурируют ваши тайские партнёры, прежде чем считать структуру рабочей.

Вера в 30+30+30. Самая дорогая ошибка покупателей вилл. Второй и третий тридцатилетние сроки продаются как почти фрихолд, но исполнения можно требовать только от того, кто подписал обязательство, и только пока он остаётся собственником земли. Мера: регистрировать первый срок в Земельном офисе, добавлять суперфиций на строение, прописывать наследование остатка срока.

Выход владельца из структуры без его ведома. Встречается чаще, чем принято думать. Мера: раз в год запрашивать выписку из DBD по своей компании. Стоит это копейки и занимает один день.

Покупка квартиры, когда иностранная квота в здании исчерпана. Продавец предлагает «решение через компанию» или аренду. Мера: письменное подтверждение остатка квоты от юридического лица кондоминиума до депозита.

Самостоятельная чистка структуры. Резкая смена директоров сейчас читается проверяющими как попытка скрыть номинальность и ускоряет проверку вместо того, чтобы её предотвратить.

FAQ

Можно ли иностранцу купить землю в Таиланде на себя?

Нет. Земельный кодекс не позволяет это физическому лицу-иностранцу вне узких исключений, которые на практике почти не применяются. Остаются лизхолд, суперфиций, узуфрукт.

Моя вилла записана на тайскую компанию. Меня посадят?

Само наличие компании - не нарушение. Опасны признаки номинальности: акционеры без вложений, отсутствие деятельности, нулевая отчётность. При подтверждённом нарушении применяются штрафы и лишение свободы по Закону о ведении бизнеса иностранцами, а также предписание продать актив.

Что безопаснее: лизхолд на 30 лет или компания?

Для жилья, которое вы не используете в бизнесе, лизхолд с регистрацией в Земельном департаменте. Компания оправдана только при реальной деятельности. Если бизнеса нет, компания - это расходы на аудит плюс риск.

Как проверить иностранную квоту в кондоминиуме?

Запросить у управляющей компании или юридического лица кондоминиума справку о доле площади, уже оформленной на иностранцев. Лимит - 49% совокупной площади юнитов.

Наследуется ли лизхолд?

Только если право наследования прямо прописано в договоре аренды и зарегистрировано. По умолчанию аренда в Таиланде рассматривается как личное право арендатора и прекращается с его смертью.

Сколько стоит привести структуру в порядок?

Зависит от числа активов и компаний. Due Diligence по одному титулу и одному юрлицу - это несколько десятков тысяч батов. Перерегистрация актива в лизхолд добавляет 1% от суммы аренды и расходы на юристов. Против принудительной продажи виллы по предписанию это несопоставимо малые деньги.

Что делать, если меня уже вызвали в DBD?

Не ходить без тайского юриста и не менять ничего в структуре до визита. Любые свежие изменения в реестре будут первым, о чём спросят.

Моя рекомендация простая: начинайте не с переоформления, а с проверки. Выписка из DBD по своей компании и свежая проверка титула дают вам реальную картину за несколько дней. Пока вы не знаете, кто сегодня записан акционером и что указано в чаноте, любые действия со структурой - это ставка наугад.

Единственный случай, когда этим можно не заниматься: вы владеете квартирой в кондоминиуме во фрихолд, в иностранной квоте, на своё имя. Тогда вопрос номинальных структур вас не касается вообще.