Таиланд закручивает гайки: новые правила покупки недвижимости для иностранцев

В июне 2026 года Земельный департамент Таиланда обновил руководства по сделкам с участием иностранных покупателей. Суть изменений проста: контроль ужесточён, номинальные схемы под прицелом, а межведомственная координация вышла на новый уровень. Если вы привыкли к «серым» структурам владения - пора пересмотреть подход.

Главный сдвиг - не в законодательстве как таковом. Законы остались прежними. Изменилась правоприменительная практика. Земельный департамент теперь плотно сотрудничает с Департаментом развития бизнеса (DBD), и это означает, что каждая компания с иностранным участием проходит перекрёстную проверку на предмет «соломенных» акционеров.

Ключевые факты

• Дата обновления: 17 июня 2026 года Земельный департамент опубликовал обновлённые руководства для сделок с иностранцами.

• Freehold-кондоминиумы по-прежнему доступны для покупки в собственное имя иностранца - при условии, что иностранная квота в здании не превышает 49% от общей площади.

• Покупка земли иностранными физическими лицами остаётся фактически запрещённой. Исключения единичны и требуют инвестиций от 40 млн бат (около $1,1 млн) по программе BOI, с ограничением площади до 1 рай (1 600 кв.м).

• Номинальные схемы (nominee arrangements) и «соломенные» акционеры - под усиленным контролем. Департамент развития бизнеса проверяет реальность участия тайских акционеров в управлении компанией.

• Межведомственная координация: Земельный департамент и DBD обмениваются данными в режиме, близком к реальному времени. Ранее эти ведомства действовали изолированно.

• Сделки с участием тайских супругов также подвергаются более тщательной проверке - иностранец обязан подписать отказ от прав на землю при покупке участка на имя супруга/супруги.

• Практический вывод: единственный бесспорно легальный путь для иностранца - freehold-кондоминиум на своё имя. Всё остальное требует серьёзной юридической подготовки.

История и контекст

Таиланд никогда не продавал землю иностранцам в привычном для западного инвестора смысле. Закон о земле (Land Code) 1954 года установил прямой запрет, который за 70 с лишним лет так и не был отменён. Периодически в Кабинете министров звучали предложения о либерализации: в 2022 году обсуждался законопроект о продаже до 1 рая земли иностранцам за инвестиции от 40 млн бат. Проект вызвал бурную общественную дискуссию и был фактически заморожен.

В 2024-2025 годах рынок пошёл другим путём. Вместо открытия дверей правительство сосредоточилось на закрытии лазеек. Главная из них - так называемые nominee structures. Схема работала десятилетиями: иностранец регистрировал тайскую компанию, где 51% акций формально принадлежал тайским гражданам, а реальный контроль оставался у покупателя. Земельный участок или вилла оформлялись на компанию.

По данным юридического сообщества Удонтхани, к середине 2026 года такие структуры проходят значительно более жёсткую проверку. DBD запрашивает у тайских акционеров подтверждение реального финансового участия: откуда деньги на оплату доли, участвуют ли они в управлении, получают ли дивиденды. Если ответы неубедительны - компании грозит принудительная ликвидация, а иностранцу - обязательство продать актив в установленный срок.

Любопытная деталь: многие инвесторы из России, Китая и стран Ближнего Востока воспринимают тайский рынок через призму собственного опыта, где «обходные пути» - норма. Тайская реальность устроена иначе. Здесь регуляторы действуют медленно, но когда начинают действовать - последствия ощутимы. Показательный пример: несколько резонансных дел 2025 года на Пхукете, где суды признали компании с номинальным владением нарушителями закона. Земля подлежала продаже, а бенефициары потеряли не только объект, но и вложения в благоустройство.

Для тех, кто рассматривает leasehold (долгосрочную аренду) как альтернативу, ситуация тоже непростая. Максимальный срок аренды земли - 30 лет с возможностью продления. Но «возможность продления» юридически не равна «гарантии продления». Арендодатель может отказать, наследники арендодателя могут не признать договорённость. Суды неоднократно подтверждали: продление - это право, а не обязанность.

Кондоминиумы остаются единственным по-настоящему защищённым форматом. По Закону о кондоминиумах (Condominium Act 1979, с поправками), иностранец получает полноценное право собственности (freehold), которое можно продать, завещать, передать. Ограничение одно - совокупная иностранная доля в каждом конкретном здании не должна превышать 49%.

Если вы планируете приехать для осмотра объектов, стоит заранее забронировать отель рядом с интересующими проектами - смотровые поездки в Бангкок или на побережье требуют как минимум 3-5 дней.

FAQ

Может ли иностранец купить землю в Таиланде в 2026 году?

Нет, за исключением крайне редкой программы BOI с порогом инвестиций от 40 млн бат. На практике прямая покупка земли для абсолютного большинства иностранцев невозможна.

Что изменилось с 17 июня 2026 года?

Земельный департамент обновил внутренние руководства и усилил координацию с Департаментом развития бизнеса. Основной удар направлен на номинальные схемы и «соломенных» акционеров в тайских компаниях.

Кондоминиум на своё имя - это безопасно?

Да. Freehold-кондоминиум - это полноценная собственность иностранца, защищённая Законом о кондоминиумах. Главное условие: иностранная квота в здании не должна превышать 49%.

Работает ли схема с тайской компанией для покупки виллы?

Формально закон не запрещает тайской компании владеть землёй. Но если 51% акций принадлежат «номинальным» тайским акционерам без реального участия, регуляторы могут признать структуру незаконной. Риск принудительной продажи актива вырос существенно.

Что будет, если моя компания с номинальными акционерами попадёт под проверку?

DBD может инициировать принудительную ликвидацию компании. Земельный актив подлежит продаже. Иностранный бенефициар теряет и объект, и вложения.

Можно ли купить землю на имя тайской жены или мужа?

Можно, но иностранный супруг обязан подписать официальный отказ от прав на эту землю. Земельный департамент в 2026 году проверяет такие сделки внимательнее, включая источник финансирования.

Leasehold на 30 лет - это надёжная альтернатива?

Долгосрочная аренда - легальный вариант, но продление после первого 30-летнего срока юридически не гарантировано. Суды многократно подтверждали, что продление остаётся правом, а не обязанностью арендодателя.

Какие форматы недвижимости доступны иностранцу без лишних рисков?

Freehold-кондоминиум в собственное имя. Это единственный формат, где иностранец получает полную, бесспорную собственность без посредников и структурных рисков.

---

Новые правила не закрывают тайский рынок для иностранных инвесторов. Они закрывают «серую зону», в которой многие чувствовали себя комфортно. Стратегия на 2026 год проста: выбирайте freehold-кондоминиумы, работайте с проверенными юристами, избегайте номинальных схем. Если вы рассматриваете виллу или участок - закладывайте бюджет на полноценную юридическую экспертизу структуры владения.