10% комиссии от девелопера: когда деньги реально придут

Девелопер объявляет агентскую комиссию 10%. Партнёр приводит покупателя, бронь подписана, договор тоже. Через месяц он проверяет счёт и видит там не 10% от цены юнита, а примерно пятую часть этой суммы. Остальное придёт не скоро: оно привязано не к сделке, а к графику платежей покупателя, который растянут на два-три года строительства.

Узнать условия партнёрской программы

Это главное, чего не понимают новички в тайском реферальном бизнесе. Процент на первичке высокий, но это не гонорар за подпись, а рассрочка от девелопера.

На вторичном рынке всё наоборот: ставка ниже, 3-5%, зато деньги приходят одним платежом в день переноса права собственности в Земельном департаменте. Партнёру, который приводит одну-две сделки в год, вторичка почти всегда выгоднее по приведённой стоимости денег.

Быстрый ответ

• Первичка (off-plan), Пхукет и Паттайя: 5-7% - рыночный коридор для иностранных продаж. Отдельные девелоперы подняли ставку выше: Origin Property до 10%, Arisirin до 7% (данные публикаций 2026 года, промо-ставки по конкретным проектам, а не базовая ставка по рынку).
• Вторичка и земля: 3-5%, выплата одним платежом в день transfer. Публичный пример из Краби: собственник участка у аэропорта предлагает агентам 5% от цены сделки, расчёт в день переноса права.
• Доля реферала от комиссии агентства: обычно 20-40%. На вилле за 15 млн бат при комиссии 6% валовая комиссия составляет 900 000 бат, доля партнёра при 30% - 270 000 бат до налогов и банковских сборов.
• Сроки: готовый объект - 2-6 недель после регистрации сделки; off-plan - первый транш после 20-30% оплаты покупателем, финальный через 18-36 месяцев.
• Что считается квалифицированным лидом: имя, рабочий контакт и подтверждённый бюджет клиента, которого ещё нет в CRM. Срок закрепления за партнёром - 90-180 дней в зависимости от договора.
• Рынок, который это оплачивает: у Arisirin план иностранных продаж на 2026 год - 1,04 млрд бат, фактические продажи иностранцам уже превысили план и достигли 1,3 млрд бат. У AssetWise бэклог по флагманскому пхукетскому бренду - около 3 млрд бат, и модель продаж построена именно на международных брокерах.

Варианты и сценарии

Разовый реферал без участия в сделке. Блогер, турагент или релокейшн-консультант передаёт контакт и выходит из процесса. Доля - нижняя часть диапазона, 20-25% от комиссии агентства. Плюс: ноль трудозатрат после передачи контакта. Минус: ноль влияния на конверсию, а в высоком чеке Таиланда решение зреет от 3 до 9 месяцев, и слабое сопровождение убивает сделку, за которую вы уже отчитались как за свою.

Co-broke: брокер из СНГ со своей базой. Партнёр ведёт клиента до конца - показы, переговоры, подготовка к переводу средств. Сплит поднимается до 40-50%. На пхукетской вилле за 20 млн бат с комиссией девелопера 6% это 480 000-600 000 бат партнёру. Цена вопроса: вы берёте на себя объяснение покупателю разницы между freehold в квоте иностранца и правом аренды на 30 лет, и ошибка в этом разговоре возвращается к вам как расторжение.

Поток вместо сделки. Релокейшн-консультанты и агентства по долгосрочной аренде работают иначе: аренда даёт 50-100% месячной ставки как комиссию, то есть 25 000-60 000 бат за договор в Раваи или Чалонге, но повторяемость высокая, а часть арендаторов через год-полтора покупает. Здесь off-plan с отложенными траншами перестаёт быть проблемой: у вас всё равно идёт постоянный денежный поток.

Партнёр на земле в Пхукете. Самая доходная и самая затратная схема: вы физически встречаете клиентов, возите на показы, присутствуете в Земельном департаменте. Сплит доходит до 50-60%, но добавляются расходы на транспорт и размещение. Если вы привозите клиента на смотровой тур, логистику дешевле собирать заранее - забронировать отель рядом с кластером объектов выходит заметно дешевле, чем ежедневно гонять по острову из Патонга в Банг Тао.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

Высокая комиссия как индикатор проблемного стока. Девелопер поднимает ставку до 10% не от щедрости, а когда корпус не продаётся. Ваш клиент получает юнит, который трудно перепродать, а вы получаете репутационный счёт через два года. Мера защиты: перед тем как толкать проект, посмотрите долю непроданного в сданных корпусах того же застройщика в том же районе.

Процент большой, чек маленький. Пхукетский проект в сегменте 2-3 млн бат при 7% даёт 140 000-210 000 бат валовой комиссии, и после сплита с агентством партнёру остаётся 40-80 тысяч. Комиссия 4% с виллы за 25 млн бат - это миллион бат. Считайте абсолютную сумму на сделку, а не ставку.

Спор об атрибуции. Клиент уже был в базе агентства - значит, комиссии нет. Мера: фиксируйте лид письменно до первого контакта клиента с агентством, с датой и подтверждением принятия.

Отложенные транши и расторжения. Если покупатель выходит из off-plan на второй год, уже выплаченная часть комиссии возвращается (clawback). Мера: проверьте в партнёрском соглашении пункт о возврате и потолок ответственности.

Налоги и перевод денег. Комиссия номинирована в батах. Ставка удержания при выплате зависит от того, резидент вы или нет, платят вам как физлицу или компании, и от соглашения об избежании двойного налогообложения. Выясняйте это до подписания, а не при получении первого платежа.

Чистый трафик без квалификации не работает. Ссылка в блоге без разговора с клиентом даёт конверсию, близкую к нулю: по оценкам рынка, в сделку с чеком выше 10 млн бат доходит меньше процента холодных обращений. Таиландская недвижимость продаётся голосом, а не баннером.

Моя позиция: партнёру без тайского присутствия и без потока стоит начинать с вторички и готовых юнитов, где расчёт идёт в день регистрации сделки, и игнорировать промо-ставки 10% на котлован. Исключение одно: если вы стабильно выводите пять и больше квалифицированных клиентов в месяц, отложенные транши превращаются в хвостовой доход на два-три года вперёд, и тогда off-plan математически сильнее.

Рассчитать вашу потенциальную комиссию

Отдельно про инфраструктуру. В сентябре 2026 года в Паттайе запустилась B2B-платформа для агентов TPTP с пулом около 10 000 объектов, прозрачными ставками комиссий и ИИ-подбором под запрос клиента. Сам факт появления такого инструмента говорит больше, чем его функции: рынок пытается закрыть главную боль агента - непонятно, кто кому и сколько должен по конкретной сделке. AssetWise в Пхукете строит продажи на том же принципе, публично обещая брокерам не конкурировать с ними напрямую за их же клиентов.

FAQ

Сколько реально платят агенту за продажу недвижимости в Таиланде?

На первичке 5-7% от цены юнита, на отдельных проектах до 10%. На вторичке 3-5%. Платит девелопер или продавец, покупатель комиссию не доплачивает.

Когда приходит комиссия: сразу после брони?

Нет. На готовом объекте - в течение 2-6 недель после регистрации перехода права. На строящемся - траншами: первый обычно после внесения покупателем 20-30% стоимости, последний в момент передачи ключей.

Нужна ли лицензия, чтобы получать комиссию за рефералы в Таиланде?

Для продажи недвижимости в Таиланде нет обязательного государственного лицензирования агентов, но иностранцу нельзя вести брокерскую деятельность на территории страны без разрешения на работу. Реферальная модель это обходит: вы передаёте контакт, сделку оформляет тайское юрлицо, вы получаете вознаграждение по договору.

Что считается квалифицированным лидом?

Имя, прямой контакт, обозначенный бюджет и подтверждённый интерес к конкретному сегменту. Контакта не должно быть в CRM агентства на момент передачи. Закрепление обычно действует 90-180 дней.

Можно ли получить комиссию за клиента, который купил через год?

Зависит от срока закрепления в договоре. Стандарт - 90-180 дней с момента регистрации лида, часть агентств продлевает срок, если по клиенту идёт документированная переписка.

Сколько приносит одна сделка партнёру?

При доле 30% от комиссии 6%: кондо за 6 млн бат даёт около 108 000 бат, вилла за 20 млн бат - около 360 000 бат. Абсолютная сумма растёт с чеком быстрее, чем ставка.

Почему комиссии в Таиланде выше, чем в Европе?

Из-за структуры спроса: продажи иностранцам требуют работы брокера за границей, длинного цикла и расходов на показы. Девелоперы закладывают это в бюджет продаж, поэтому ставки доходят до 7-10% против 2-3% в большинстве европейских юрисдикций.

В какой валюте платят комиссию?

В тайских батах, реже в долларах по курсу на дату выплаты. При переводе за рубеж добавляются банковские издержки и возможное удержание налога у источника - уточняйте обе позиции до подписания соглашения.

Зарегистрироваться в программе