Номинальные схемы в Таиланде: почему 2026 стал годом зачистки

Тайские власти перешли от предупреждений к действиям. С 2025 года Департамент земельных ресурсов и Департамент развития бизнеса объединили базы данных и начали системную проверку компаний, через которые иностранцы владеют землей. Если вы используете номинальную структуру с тайскими акционерами, ваш актив сейчас под прицелом.

Это не абстрактная угроза. По состоянию на 17 июня 2026 года Таиланд не провел никакой либерализации земельного законодательства для иностранцев. Вместо этого регуляторы ужесточили контроль за существующими схемами обхода.

Для тех, кто уже владеет недвижимостью или планирует покупку, изменился не закон, а практика его применения. И это куда опаснее.

Ключевые факты

• С 2025 года тайские власти усилили контроль за номинальными структурами (straw-man / shareholding arrangements), используемыми иностранцами для покупки земли.

• Департамент земельных ресурсов обновил внутренние инструкции для проверки сделок с участием иностранцев и расширил обмен данными с Департаментом развития бизнеса (DBD).

• По состоянию на июнь 2026 года иностранец по-прежнему не может владеть землей в Таиланде напрямую. Исключений нет.

• Покупка кондоминиума в собственное имя остается доступной, если иностранная квота в проекте не превышает 49% от общей площади.

• Сделки с участием тайских супругов, подставных акционеров или компаний-оболочек теперь подвергаются повышенной проверке на всех этапах.

• У иностранцев остается три реалистичных пути к владению недвижимостью: фрихолд на кондо, долгосрочная аренда (leasehold) сроком до 30 лет с возможностью продления, и узуфрукт.

• Фрихолд на кондоминиум считается наиболее прозрачным и юридически защищенным вариантом.

История и контекст

Номинальные структуры появились в Таиланде не вчера. Десятилетиями иностранцы использовали тайские компании с ограниченной ответственностью (Thai Limited Company), где формально 51% акций принадлежал тайским гражданам, а фактический контроль оставался за иностранным инвестором. Это была серая зона: закон запрещал иностранное владение землей, но на практике тысячи вилл на Пхукете, Самуи и в пригородах Бангкока оформлялись именно так.

Поворотный момент наступил в 2025 году. Власти перестали закрывать глаза. Департамент развития бизнеса начал массовую проверку компаний, зарегистрированных иностранцами. Ключевой критерий - ведет ли компания реальную коммерческую деятельность помимо владения недвижимостью. Если единственный актив фирмы - это участок земли, а тайские акционеры не могут подтвердить источник средств для оплаты своих долей, у регулятора появляются основания для расследования.

Важно понимать масштаб. По данным из открытых реестров, на Пхукете доля иностранного участия в зарегистрированных компаниях, владеющих земельными участками, измеряется тысячами случаев. Некоторые юристы в Бангкоке оценивают, что до 40% таких структур на курортных островах могут иметь признаки номинального владения. Точных цифр Департамент не публикует, но направление движения однозначно: проверки участились, а риски для владельцев выросли.

Что именно грозит тем, кто попал под прицел? Принудительная продажа земельного участка в течение установленного срока. Штрафы. В теории - уголовное преследование за нарушение Land Code Act. На практике до уголовных дел доходит редко, но сам факт расследования парализует возможность продать или заложить объект.

Для русскоязычных инвесторов ситуация осложняется дополнительным фактором. Многие покупали недвижимость через посредников, которые оформляли структуры «под ключ», не объясняя правовых рисков. Теперь, когда регулятор стал действовать жестче, выясняется, что тайские акционеры в компании - это водитель или домработница посредника, а корпоративная документация не выдерживает даже поверхностной проверки.

Параллельно произошел сдвиг в рыночном спросе. Застройщики фиксируют рост интереса к кондоминиумам, где фрихолд для иностранца абсолютно легален. Проекты с высотными зданиями на Пхукете, которые раньше проигрывали виллам по привлекательности, стали набирать обороты именно потому, что инвесторы ищут юридически чистые форматы.

Отдельная тенденция - leasehold. Аренда земли на 30 лет, зарегистрированная в Департаменте земельных ресурсов, остается рабочим инструментом. Продление на следующие 30 лет не гарантировано законом, но в коммерческой практике крупных застройщиков это стандартное условие договора. Критически важно проверять формулировки и отличать маркетинговые обещания от юридически обязывающих пунктов.

Если вы планируете поездку для осмотра объектов, начните с консультации у независимого юриста до бронирования авиабилетов. Понимание правовой структуры сделки должно предшествовать выбору квартиры, а не наоборот.

FAQ

Может ли иностранец купить землю в Таиланде в 2026 году?

Нет. По состоянию на июнь 2026 года прямое владение землей для иностранцев запрещено. Никаких послаблений не было.

Что произошло с номинальными структурами?

С 2025 года Департамент земельных ресурсов и Департамент развития бизнеса усилили совместный контроль. Компании с иностранным участием проверяют на наличие реальной коммерческой деятельности и подлинность тайских акционеров.

Чем грозит использование подставных акционеров?

Принудительная продажа участка, штрафы, в крайних случаях - уголовное преследование по Land Code Act. Даже начало расследования блокирует сделки с объектом.

Какой самый безопасный способ купить недвижимость иностранцу?

Фрихолд на кондоминиум в рамках иностранной квоты (до 49% от общей площади проекта). Это единственная форма полного владения, доступная без посредников и схем.

Работает ли leasehold как альтернатива?

Да, аренда земли до 30 лет с регистрацией в Департаменте земельных ресурсов - это легальный инструмент. Но продление не гарантируется законом, только договором.

Что такое узуфрукт и кому он подходит?

Узуфрукт (право пользования) позволяет иностранцу пожизненно пользоваться земельным участком и строением на нем, не владея ими формально. Подходит для ситуаций, когда земля оформлена на тайского супруга.

Стоит ли перестраивать существующую номинальную структуру?

Однозначно стоит проконсультироваться с юристом. Варианты зависят от конкретной ситуации: иногда можно перейти на leasehold или узуфрукт, иногда - продать и купить кондо.

Проверяют ли старые компании или только новые?

Проверяют и старые. Департамент развития бизнеса может инициировать проверку любой компании, особенно если единственный ее актив - земельный участок.