Таиланд проверяет 125 622 компании: схема с номиналами кончилась

Вилла в Банг-Саре, оформленная в 2019 году на тайскую компанию: 51% акций у двух тайцев, которых покупатель видел один раз в офисе юриста, 49% у него самого, плюс привилегированные голоса по уставу. Схема работала семь лет. В сентябре 2026 года номер этой компании попал в выборку из 125 622 юридических лиц, которые Департамент развития бизнеса (DBD) проверяет на признаки номинального владения недвижимостью.

Короткий ответ для тех, кто держит землю или дом через тайскую компанию: риск перестал быть теоретическим. Государство впервые сводит в один массив данные земельного кадастра, реестра компаний, банковской отчётности и материалов финансовой разведки.

Если компания не ведёт реальной деятельности, не платит зарплат, не сдаёт отчётность с оборотом, а её единственный актив - дом, в котором живёт иностранец, доказывать легальность придётся вам, а не инспектору.

Фото: nationthailand.com

Ключевые факты

• 36 277 компаний с иностранным участием владеют примерно 1 064 265 рай земли - это около 1 700 квадратных километров, больше площади Бангкока, распределённых по 305 838 участкам.
• Всего недвижимостью в Таиланде владеют 144 706 юридических лиц с иностранным капиталом, из них 125 622 попали под надзор DBD по состоянию на сентябрь 2026 года.
• Основная концентрация участков: Бангкок, Чонбури, Самутпракан, Патумтани и Нонтабури. Чонбури лидирует в категориях с наиболее высокой долей иностранных акционеров - это Паттайя, Банг-Сарай, Джомтьен.
• В проверке участвуют DBD, Департамент земель, Департамент провинциальной администрации, МВД, королевская полиция, DSI (аналог следственного комитета по особо важным делам), AMLO (финансовая разведка), а также BOI и IEAT.
• Механика простая и от этого неприятная: ведомства обмениваются базами, пересматривают исторические записи сделок за прошлые годы и передают материалы в полицию по подозрениям в номинальном владении.
• Статья 36 Закона об иностранном бизнесе предусматривает за номинальное держание акций до 3 лет лишения свободы и штраф от 100 тысяч до 1 миллиона батов - для тайского номинала и для иностранца одинаково.

История и контекст

Запрет иностранцам владеть землёй в Таиланде держится с Земельного кодекса 1954 года и за семьдесят лет не сдвинулся ни на сантиметр. Сдвинулось другое: рынок научился обходить запрет так аккуратно, что обход стал считаться нормой. Юридические конторы в Паттайе и на Пхукете продавали пакет «компания под ключ» за 40-60 тысяч батов, включая двух-трёх тайских акционеров, которых подбирали из числа сотрудников, родственников и просто знакомых.

Формально всё сходилось: 51% у тайцев, устав с усиленными голосами у иностранца, договор залога акций. Фактически ни один из тайских акционеров не вносил денег за свою долю, и именно это - ключевой признак, который DBD сейчас ищет в отчётности. Не структуру владения, а движение средств при оплате уставного капитала.

Вторая линия проверки ещё жёстче. AMLO смотрит, откуда пришли деньги на покупку, а Департамент земель сопоставляет дату регистрации сделки с датой создания компании. Компания, зарегистрированная за три недели до покупки виллы и с тех пор не показавшая ни одной операции, кроме коммунальных платежей, выглядит в этой матрице ровно тем, чем является.

Здесь начинается самое неудобное. Общепринятое мнение гласит, что даже при худшем исходе иностранец просто потеряет структуру, но сохранит стоимость актива через продажу. Земельный кодекс говорит другое: при установлении незаконного приобретения генеральный директор Департамента земель предписывает отчуждение участка в установленный срок, обычно от 180 дней до года. Продажа под предписанием и в известные сроки - это продажа с дисконтом, и покупатели на месте это понимают быстро.

Есть и обратная сторона, о которой говорят реже: масштаб цифр работает против репрессивного сценария. Миллион рай земли и 144 тысячи владельцев - это не та выборка, которую можно расчистить судебными решениями. Реалистичный итог кампании - выборочные показательные дела в Чонбури и на Пхукете, отказы в регистрации новых сделок по сомнительным структурам и постепенное удорожание схемы. Массовых изъятий у пенсионеров с домом за 8 миллионов батов, скорее всего, не будет. Но именно «скорее всего» и есть цена вопроса.

Лизхолд, который продают как безопасную альтернативу, тоже не безупречен. Регистрируемая в земельном офисе аренда ограничена 30 годами, а популярная формулировка «плюс два продления по 30 лет» не связывает нового собственника земли: тайские суды неоднократно отказывались принудительно исполнять опцион на продление против наследников или покупателя участка. Обсуждения 99-летней аренды и повышения квоты для иностранцев в кондоминиумах в правительстве велись, но в закон это не вошло.

Моя позиция: при бюджете до примерно 20 миллионов батов кондоминиум во фригольд-квоте 49% сегодня выигрывает у любой корпоративной конструкции с землёй - по рискам, по ликвидности, по стоимости содержания. Компанию стоит держать только тогда, когда за ней стоит настоящий бизнес с оборотом, персоналом и отчётностью, либо когда права на землю получены через BOI или промышленную зону IEAT. Если вы строите отель на 40 номеров с тайскими сотрудниками - этот совет не для вас, у вас другая логика.

Проверять структуру лучше не по переписке. Если предстоит визит в земельный офис и разговор с бухгалтером компании, планируйте минимум три-четыре дня на месте и заранее забронируйте отель рядом с провинциальным центром, а не у пляжа: очереди в Land Office начинаются в 8:30.

FAQ

Могу ли я потерять дом, если он оформлен на тайскую компанию?

Да, при доказанном номинальном владении. Департамент земель вправе предписать отчуждение участка в срок от 180 дней до года, а по статье 36 Закона об иностранном бизнесе предусмотрены до 3 лет лишения свободы и штраф до 1 миллиона батов.

Как понять, попала ли моя компания в список 125 622?

Публичного реестра проверяемых нет. Практический тест - сама отчётность: вносили ли тайские акционеры реальные деньги за акции, есть ли у компании оборот и сотрудники, подавались ли балансы вовремя за все годы с момента покупки.

Квартира в кондоминиуме в опасности?

Нет, если она куплена в иностранной квоте (до 49% площадей здания) на ваше имя и с переводом валюты из-за рубежа с корректным Foreign Exchange Transaction Form. Проверка нацелена на юридические лица и землю, а не на фригольд-квартиры физлиц.

Почему именно Чонбури в центре внимания?

Провинция лидирует в категориях компаний с наиболее высокой долей иностранных акционеров и вместе с Бангкоком, Самутпраканом, Патумтани и Нонтабури даёт значительную часть из 305 838 участков в собственности компаний с иностранным капиталом.

Спасает ли оформление на тайскую супругу?

Лишь частично. Земельный офис требует от тайского супруга письменное подтверждение, что средства - его личная собственность, а иностранец отказывается от прав на участок. Юридически это означает, что при разводе доказывать что-либо будет крайне трудно.

Что делать владельцу компании прямо сейчас?

Поднять протоколы собраний, банковские выписки по оплате уставного капитала и налоговые декларации за все годы. Если акционеры не платили за доли, обсуждать с тайским юристом реструктуризацию: переход на 30-летний лизхолд, узуфрукт или продажу актива до, а не после запроса от ведомства.

Лизхолд на 30 лет - это безопасно?

Безопаснее компании, но не бессрочно. В земельном офисе регистрируется только первый 30-летний срок; обещанные продления зависят от доброй воли будущего владельца земли и в судебной практике принудительно не исполняются.

Кампания скоро закончится?

Признаков этого нет. Проверка предусматривает пересмотр исторических записей и расследование связанных сетей по всей стране, а участие DSI и AMLO означает, что дела ведутся как финансовые, а не как административные нарушения.

Если у вас земля или дом на тайской компании - закажите юридический аудит структуры до конца текущего финансового года, пока у вас есть выбор между реструктуризацией и продажей. Через полгода выбор может свестись к одному варианту.