Sena сбывает остатки кондо нерезидентам: где скидка реальна

Застройщик с листингом на тайской бирже не идет за иностранным покупателем от избытка спроса. Sena Development перенастраивает продажи нераспроданных квартир на нерезидентов, и это новость скорее о состоянии внутреннего рынка, чем о маркетинге: тайский средний класс сейчас просто не проходит по банкам.

Для инвестора из России здесь два разных сигнала. Первый: торг возможен, но идет он не в процентах от прайса, а пакетом. Мебель, оплата сборов за перерегистрацию, год обслуживания, иногда гарантированная аренда. Второй: вам предлагают не лучшие юниты проекта, а те, что остались после двух-трех лет продаж.

Выгодна сделка или нет, решает разница между этими двумя фактами.

Быстрый ответ

• Тайские девелоперы распродают складские остатки кондо иностранцам, потому что локальный спрос упирается в долговую нагрузку домохозяйств (около 87-89% ВВП по данным Банка Таиланда на 2025 год) и жесткую выдачу ипотеки в сегменте до 3 млн бат.
• Реальная глубина дисконта по готовым остаткам в Бангкоке, по оценкам рынка, составляет 10-20% от прайс-листа, но основная часть выгоды упакована в бонусы, а не в снижение цены сделки.
• Квота для иностранцев - 49% от общей продаваемой площади здания. В проектах, которые уже активно продавались нерезидентам, свободной квоты может не остаться, и тогда доступен только лизхолд.
• Главный риск не в застройщике, а в выборе: последними остаются юниты с худшими видами, на низких этажах, над парковкой или с неудобной планировкой. Их же потом тяжелее всего перепродать.
• Валовая доходность аренды новых кондо у станций BTS и MRT в Бангкоке держится в диапазоне 4-5% годовых, чистая после налогов, комиссий и обслуживания ближе к 3%.

Ключевые факты

• Sena Development нацелилась на зарубежных покупателей, чтобы сократить объем непроданных квартир. Об этом сообщила Bangkok Post в разделе Property.
• По данным REIC (Real Estate Information Center), иностранцы ежегодно оформляют на себя порядка 14-15 тыс. квартир в Таиланде общей стоимостью около 70-75 млрд бат; доля граждан КНР в числе юнитов устойчиво держится выше трети.
• Иностранец может владеть квартирой во фрихолд только в пределах 49% продаваемой площади здания и только при переводе средств из-за рубежа в иностранной валюте с оформлением формы FET (ранее Tor Tor 3).
• Стандартный сбор за перерегистрацию права собственности - 2% от оценочной стоимости, обычно его делят стороны; регистрация ипотеки - 1%. Льготные ставки в 0,01% для жилья до 7 млн бат правительство вводило временно и продлевало, так что актуальность нужно проверять на дату сделки.
• Ежемесячный взнос на обслуживание в бангкокских кондо среднего класса - 50-80 бат за кв. м, плюс разовый взнос в фонд капитального ремонта порядка 500-1000 бат за кв. м при приемке.
• Крепкий бат (в коридоре около 32-33 за доллар большую часть 2025 года) съел часть валютного преимущества тех, кто заходил в рынок в 2022-2023 годах.
• Поправки о повышении квоты для иностранцев до 75% и продлении лизхолда до 99 лет обсуждали в 2024-2025 годах, но публичной поддержки они не получили и до стадии закона не дошли.

Почему распродажа остатков - это про банки, а не про иностранцев

Тайский массовый сегмент упирается не в цену, а в одобрение кредита. По оценкам отраслевых ассоциаций, в проектах с ценой юнита до 3 млн бат банки отклоняют от половины до двух третей заявок. Девелопер не может закрыть бронирования переводом права собственности: деньги не приходят, юнит возвращается в сток, на него начисляются налог на имущество и расходы на обслуживание.

Иностранец в этой картине ценен не богатством. Он платит наличными, переводит валюту из-за рубежа и закрывает сделку за недели.

Что остается в складских остатках на самом деле

Здесь обычная логика скидки перестает работать. В проекте, который продавался два-три года, первыми уходят угловые юниты, верхние этажи, виды на реку или парк и компактные студии у лифтового холла. Остается предсказуемый набор: второй-четвертый этаж над подиумом парковки, окна в стену соседнего здания, длинные узкие планировки, двухкомнатные квартиры под 60 кв. м в районе, где арендатор ищет студию.

Скидка в 15% на такой юнит выглядит выгодой ровно до момента перепродажи. Вторичный покупатель оценивает квартиру по тем же признакам, по которым ее обошли на первичном рынке, и дисконт возникает заново. Выигрыш обнуляется, а транзакционные издержки остаются: сбор за перерегистрацию, специальный налог на бизнес в 3,3% при продаже в первые пять лет, комиссия агента.

Поэтому честный тест один: купили бы вы этот юнит без скидки, будь он в проекте первым? Если нет, скидка вас не спасет.

Сколько на самом деле стоит пакет бонусов

Застройщики редко ломают прайс-лист: это обесценивает уже проданные квартиры и портит отчетность. Вместо этого они предлагают пакет. Считать его надо в батах, а не по впечатлению.

Мебельный пакет для студии 30 кв. м реально стоит 150-250 тыс. бат. Оплата половины сбора за перерегистрацию по квартире за 4 млн бат - около 40 тыс. бат. Год обслуживания при 60 батах за кв. м - примерно 22 тыс. бат. Итого по квартире за 4 млн набегает около 300 тыс., то есть 7-8% эффективного дисконта. Если параллельно дают 10% от цены, суммарная выгода выходит в район 17-18%. С этим уже можно говорить.

Отдельно о гарантированной аренде. Схема guaranteed return на 5-7% годовых в течение 2-3 лет у городских проектов почти всегда означает, что доходность заранее заложена в цену. Проверить просто: сравните цену за квадратный метр с ближайшими сделками вторички в том же здании или по соседству. Если разрыв больше 10-15%, вам продают вашу же доходность.

Квота 49%: пункт, который проверяют до задатка

Запрос в отдел продаж должен быть конкретным: сколько квадратных метров свободной иностранной квоты осталось в здании на сегодняшнюю дату и будет ли она зарезервирована за вами в договоре. Учет ведет юридическое лицо кондоминиума, и цифру можно проверить.

Если квоты нет, остается лизхолд на 30 лет с опцией продления. Для инвестора, который планирует перепродажу, это заметно худший актив: вторичный покупатель-иностранец почти всегда предпочтет фрихолд, а ликвидность лизхолда в Бангкоке ниже, чем на Пхукете, где к такой структуре давно привыкли.

Моя позиция

Покупать остатки у тайского девелопера стоит при трех условиях сразу: здание сдано и юридическое лицо кондоминиума зарегистрировано, иностранная квота подтверждена письменно, а сам юнит вы выбрали бы и без дисконта. В остальных случаях вторичный рынок в том же здании обычно дает лучшую цену за квадратный метр, только без мебели и презентации.

Есть и условие, при котором все написанное выше вас не касается. Если бюджет ниже 3,5-4 млн бат и вы рассчитываете на арендный поток, бангкокский массовый сегмент не ваш инструмент. Там вы конкурируете с десятками тысяч похожих студий, а управляющая компания съест разницу. В таком бюджете курортные локации с сезонной загрузкой дают более предсказуемый результат, хоть и с большей волатильностью.

Если планируете смотровой тур, закладывайте минимум четыре-пять дней на Бангкок: остатки нужно смотреть днем и вечером, в будни, с замером шума и реального вида из окна. Жилье рядом с линией BTS на время поездки проще забронировать отель заранее, чем добираться через пробки из туристических районов.

FAQ

Правда ли, что сейчас в Таиланде можно купить кондо со скидкой 30%?

Скидка в 30% от прайс-листа встречается редко и почти всегда относится к неликвидным юнитам или проектам в слабых локациях. Реалистичный диапазон по готовым остаткам в Бангкоке - 10-20% с учетом бонусного пакета. Считать его нужно от цен вторичных сделок в том же здании, а не от прайса.

Может ли иностранец купить квартиру в Таиланде в собственность?

Да, во фрихолд, в пределах 49% продаваемой площади здания кондоминиума. Деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте и быть конвертированы в баты в Таиланде. Банк выдает подтверждающую форму FET, без нее Земельный департамент не оформит переход права.

Что выгоднее: остаток у застройщика или вторичка?

Зависит от стадии. В сданном доме вторичный рынок обычно дешевле за квадратный метр, но квартиры идут без ремонта и мебели и требуют торга с частным владельцем. Остаток у застройщика дает новое состояние, гарантию на конструктив и пакет сервисов. Разницу считайте в деньгах: часто это 5-10%, и ее перекрывает стоимость ремонта.

Насколько ликвидны такие квартиры при перепродаже?

Ликвидность определяет не застройщик, а метраж, этаж и расстояние до метро. Студии и однокомнатные до 35 кв. м в пешей доступности от BTS или MRT продаются месяцами, крупные планировки в спальных районах - годами.

Какие налоги и сборы платит иностранный покупатель?

При покупке - сбор за перерегистрацию 2% от оценочной стоимости (обычно пополам с продавцом). При владении - ежегодный налог на имущество по невысокой ставке для жилья и взносы на обслуживание здания. При продаже в первые пять лет - специальный налог на бизнес 3,3% и удержание подоходного налога у источника.

Стоит ли брать гарантированную доходность от застройщика?

Только после сравнения цены квадратного метра с рынком. Если цена выше окружения на 10-15%, гарантированную выплату финансируют ваши же деньги, а после окончания срока гарантии доходность падает до рыночной.

Влияет ли курс бата на момент входа?

Да, и заметно. При курсе около 32-33 бата за доллар покупатель получает меньше метров за ту же валюту, чем при 36-37. В сделках свыше 5 млн бат разница по курсу нередко превышает весь переговорный дисконт.

Что проверить в здании до внесения задатка?

Остаток иностранной квоты в квадратных метрах, протоколы собраний юридического лица кондоминиума, размер фонда капитального ремонта, уровень задолженности собственников по взносам и фактическую заполненность здания в будний вечер по свету в окнах.