55 000 бат с одной сделки: как платят за реферала на Пхукете

Турагент из Новосибирска отправил в чат одно сообщение: имя клиента, бюджет 6 млн бат, район Банг Тао, смотреть готов в феврале. Через четырнадцать месяцев ему перевели около 55 000 бат. Четырнадцать месяцев - не опечатка, и именно это чаще всего ломает ожидания новых партнёров.

Узнать условия партнёрской программы

Деньги в тайской первичке крупные, но приходят траншами и с задержкой. Комиссия застройщика агентству на off-plan проектах Пхукета составляет, по оценкам рынка, 3-7% от цены юнита. Партнёр, который только передал контакт и дальше не участвует, получает 10-30% от этой комиссии. Тот, кто ведёт клиента вместе с локальной командой, претендует на 40-50% (ко-брокинг). Тот, кто закрывает сделку сам, получает максимум.

Если считать на реальном юните: студия 30-35 кв. м в проекте Банг Тао или Лаяна со сдачей через 18-24 месяца стоит на начало 2026 года около 5,5 млн бат. При комиссии 5% агентство получает 275 000 бат. Реферер с долей 20% - 55 000 бат. Ко-брокер - до 137 500 бат.

Вот почему Таиланд интересен тем, кто продаёт консультации, визы и туры: один закрытый лид здесь даёт больше, чем месяц работы со средним чеком в родном городе. И вот почему половина зарегистрировавшихся партнёров уходит, не дождавшись первой выплаты.

Быстрый ответ

• Комиссия агентства от застройщика на Пхукете: 3-7% от цены юнита, выше всего на старте продаж и в проектах с плохой динамикой распродаж.
• Передача лида (без участия в сделке): 10-30% от агентской комиссии. На юните 5,5 млн бат это примерно 27 500-82 500 бат.
• Ко-брокинг: 40-50%, обычно 50/50, когда партнёр ведёт переписку, созвоны и сопровождает клиента на просмотрах.
• Выплата привязана не к подписанию, а к платежам покупателя. Первый транш (30-50%) - после резерва и первого взноса, остаток - после подписания договора купли-продажи или передачи ключей. На рассрочке off-plan цикл растягивается на 12-30 месяцев.
• Квалифицированный лид = имя, контакт, бюджет, срок просмотра и согласие на связь. Без согласия и фиксации в CRM атрибуция не защищена.
• Срок закрепления лида за партнёром: как правило, 30-90 дней с момента регистрации, у застройщиков - по их собственным правилам регистрации покупателя.

Варианты и сценарии

Сценарий 1. Вы просто передаёте контакт. Блогер, турагент, владелец чата релокантов. Вы пишете имя, бюджет, район и желаемую дату просмотра - дальше не участвуете. Ставка минимальная, зато трудозатраты - семь минут на лид. Выгодно при потоке: пять лидов в месяц при конверсии 10-15% дают в среднем одну сделку в квартал.

Сценарий 2. Ко-брокинг. Вы риелтор или консультант с действующей базой инвесторов, ведёте клиента на своём языке, объясняете расчёты, присутствуете на созвонах. Локальная команда берёт на себя проект, юридическую проверку, просмотры и документы. Доля 50%, но и ответственность за ожидания клиента тоже ваша: если покупатель передумает из-за того, что вы обещали ему гарантированные 8% годовых, сделки не будет.

Сценарий 3. Смотровой тур. Турагенты и организаторы релокационных поездок зарабатывают дважды: на самой поездке и на реферале. Клиент всё равно летит, ему всё равно нужно подобрать авиабилеты и жильё на неделю, а между пляжем Най Харн и Камалой он посмотрит четыре проекта. Конверсия в таких поездках самая высокая на рынке - человек, который уже прилетел, настроен решать.

Сценарий 4. Прямая продажа. Вы сами доводите клиента до договора, сами объясняете структуру владения (freehold-квота для иностранцев, leasehold на 30 лет, компания с тайскими акционерами) и сами разбираетесь с переводом средств из-за рубежа. Максимальная доля, но и требования соответствующие: понимание Land Department, FET-формы и графиков рассрочки.

Моя позиция: если вы не риелтор, не берите ко-брокинг на первых трёх сделках. Люди переоценивают свою способность объяснить тайское право и недооценивают скорость, с которой клиент уходит после одной неверной цифры. Берите фиксированный реферальный процент, смотрите, как локальная команда ведёт сделку, и только потом поднимайте ставку.

Исключение: если у вас собственное юрлицо, лицензия в своей юрисдикции и 10+ закрытых сделок в год - идите сразу в ко-брокинг, иначе вы просто дарите половину своей работы.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

• Дубль лида. Клиент уже был в CRM после рекламы в Facebook два месяца назад - комиссии не будет. Регистрируйте контакт до первого разговора клиента с агентством и требуйте письменного подтверждения атрибуции в течение 24-48 часов.
• Клиент пришёл в sales gallery сам. Застройщик засчитает лид себе. Никогда не отправляйте покупателя в офис продаж без сопровождения: агентство обязано зарегистрировать его у застройщика заранее.
• Рассрочка съедает мотивацию. На off-plan с графиком 20/30/30/20 остаток комиссии вы увидите через полтора года. Заранее спросите, какая часть выплачивается после первого взноса, и зафиксируйте это письменно.
• Налоги и брутто/нетто. Выплата на иностранное физлицо или компанию может идти за вычетом тайского налога у источника. Уточняйте, названная ставка - до вычета или после.
• Неквалифицированный лид. Контакт без бюджета и сроков не работает: по оценкам рынка, из ста холодных контактов в тур-базе квалифицированными оказываются один-два. Массовая рассылка по старой клиентской базе почти не конвертирует, и это самая частая ошибка новых партнёров.
• Обещания доходности. Программы гарантированной аренды на Пхукете дают 5-7% на 3-5 лет, фактическая чистая доходность после комиссии управляющей компании и простоя в низкий сезон чаще ближе к 4-6%. Если вы пообещали больше, клиент уйдёт на стадии расчётов.
• Слишком узкий бюджет аудитории. Ниже 3 млн бат на Пхукете первички почти нет, и вся эта экономика на вашу аудиторию не распространяется. Тогда 30 минут на регистрацию действительно не нужны.

FAQ

Сколько платят за одного клиента в недвижимости Таиланда?

Рассчитать вашу потенциальную комиссию

От 10% до 50% от комиссии агентства в зависимости от вашего участия. В деньгах - примерно от 27 000 до 137 000 бат на юните 5,5 млн бат. На виллах Лаяна и Камалы за 25-40 млн бат суммы кратно выше.

Нужна ли лицензия, чтобы рекомендовать недвижимость на Пхукете?

Для передачи лида - нет. Вы не ведёте сделку и не получаете деньги клиента. Для прямых продаж на территории Таиланда нужна структура с правом работы, иначе вы нарушаете режим работы иностранца.

Что считается квалифицированным лидом?

Имя, рабочий контакт, бюджет, цель покупки (жить, сдавать, перепродать), горизонт решения и явное согласие на связь. Плюс язык общения и часовой пояс - без этого первый созвон сорвётся.

Когда приходит первая выплата?

После резерва и первого платежа покупателя, обычно 30-50% вашей доли. Остаток - по графику рассрочки или после передачи ключей.

Как отслеживать свои лиды?

Через партнёрский кабинет: статус каждого контакта, дата закрепления, этап сделки, расчёт комиссии. Если кабинета нет и всё держится на переписке в мессенджере - требуйте письменную фиксацию по каждому лиду.

Какая аудитория конвертируется лучше всего?

Не подписчики, а те, кто уже был на Пхукете дважды и снимал жильё в Раваи или Банг Тао. Они знают районы, им не нужно объяснять, чем Патонг отличается от Най Харна, и решение они принимают за один тур.

Можно ли работать параллельно с несколькими программами?

Да, если нет эксклюзива. Но один и тот же клиент в двух системах - прямой путь к спору об атрибуции и к отказу в выплате обеим сторонам.

Насколько вообще жив рынок Пхукета в 2026 году?

Отраслевая церемония Thailand Real Estate Agent Awards 2026 прошла 8 октября 2026 года в Park Hyatt Bangkok и впервые выделила отдельную категорию по инвестициям именно в пхукетскую недвижимость. Для партнёра это сигнал: спрос на острове больше не нишевый.

Если вы оцениваете, стоит ли тратить полчаса на регистрацию, сделайте проще: возьмите из своей базы трёх человек, которые за последние полгода спрашивали про жильё в Таиланде, зарегистрируйте их как лиды до первого звонка и посмотрите на цифры в расчёте по конкретным проектам. Это даст вам больше, чем любые прогнозы по доходности.

Зарегистрироваться в программе