Transfer fees при покупке недвижимости в Таиланде: точные ставки и формулы расчёта
В январе 2026 года покупатель кондоминиума на Пхукете за 8 млн бат заплатил при регистрации сделки 460 000 бат различных сборов и налогов. Сумма оказалась на 120 000 бат выше, чем он ожидал. Причина проста: он не разобрался заранее, какие transfer fees в Таиланде платит покупатель, какие - продавец, и как рассчитывается база.
Трансферные сборы (transfer fees) - это государственные платежи, которые взимает Земельный департамент Таиланда (Land Department) при регистрации перехода права собственности. Они фиксированы законом и не подлежат торгу с чиновниками. Но распределение этих расходов между сторонами сделки - предмет переговоров, и именно здесь кроются главные ловушки.
В этой статье - полная раскладка по каждому виду сбора с конкретными ставками, формулами и примерами расчёта для типичных сделок 2026 года.
Быстрый ответ
- Transfer fee (сбор за регистрацию перехода права) составляет 2% от оценочной стоимости объекта по данным Земельного департамента
- Гербовый сбор (stamp duty) - 0,5% от оценочной или контрактной цены (берётся бо́льшая из двух)
- Specific business tax (SBT) - 3,3%, применяется если продавец владел объектом менее 5 лет; при его уплате гербовый сбор не взимается
- Withholding tax для физических лиц рассчитывается по прогрессивной шкале подоходного налога, для юридических лиц - 1% от оценочной или контрактной цены
- На первичном рынке (off-plan) застройщик обычно берёт на себя SBT и withholding tax, покупатель оплачивает transfer fee и гербовый сбор
- Общие расходы на регистрацию сделки составляют от 1% до 6,3% от стоимости объекта в зависимости от условий
Варианты и сценарии
Сценарий 1: покупка нового кондо у застройщика
Застройщик продаёт объект впервые. Типичная практика - transfer fee 2% делится пополам между сторонами: покупатель платит 1%, застройщик - 1%. Гербовый сбор 0,5% обычно ложится на покупателя. SBT в размере 3,3% оплачивает застройщик как продавец, владеющий объектом менее 5 лет. Withholding tax тоже на стороне застройщика.
Итого покупатель платит примерно 1,5% от стоимости объекта. При покупке кондо за 5 млн бат это около 75 000 бат.
Важный нюанс: некоторые застройщики в рамках акций берут на себя все transfer fees. Это реальная экономия, а не маркетинговый трюк, так как сумма фиксирована и проходит через Земельный департамент.
Сценарий 2: покупка на вторичном рынке (менее 5 лет владения)
Продавец владел объектом менее 5 лет, значит, он обязан уплатить SBT 3,3%. На вторичном рынке распределение сборов - предмет чистых переговоров. Стандартная практика: transfer fee 2% делится пополам. SBT и withholding tax оплачивает продавец.
Но если рынок «горячий» и спрос превышает предложение (как на Пхукете в районах Банг Тао и Лагуна в 2026 году), продавцы нередко настаивают на том, чтобы покупатель взял на себя все расходы. Это может добавить 5-6% к цене.
Сценарий 3: покупка на вторичном рынке (более 5 лет владения)
Если продавец владел объектом более 5 лет (или имел в нём регистрацию по месту жительства более 1 года), SBT не применяется. Вместо него взимается гербовый сбор 0,5%. Это самый экономичный вариант для покупателя: суммарные сборы на обе стороны составляют около 3-3,5%.
Сценарий 4: покупка виллы через компанию (Thai Co., Ltd.)
Иностранцы приобретают виллы на земле freehold через тайскую компанию. При такой структуре withholding tax для юрлица составляет 1% от оценочной или контрактной стоимости (берётся бо́льшая). Все остальные сборы идентичны. Но при последующей перепродаже доли в компании (вместо перерегистрации объекта) transfer fee вообще не возникает, так как формально недвижимость не меняет владельца.
Сравнительная таблица
| Параметр | Новостройка (off-plan) | Вторичка < 5 лет | Вторичка > 5 лет | Через Thai Co., Ltd. |
|---|---|---|---|---|
| Transfer fee | 2% (обычно 50/50) | 2% (по договору) | 2% (по договору) | 2% (по договору) |
| Гербовый сбор | 0,5% (если нет SBT) | Не применяется | 0,5% | 0,5% (если нет SBT) |
| SBT (3,3%) | Платит застройщик | Платит продавец | Не применяется | Зависит от срока |
| Withholding tax | Платит застройщик | Прогрессивная шкала | Прогрессивная шкала | 1% (юрлицо) |
| Расходы покупателя | ~1-1,5% | ~1-3% | ~1-1,5% | ~1-2% |
| Общие расходы сделки | ~4,5-6,3% | ~4,5-6,3% | ~3-3,5% | ~3,5-5% |
Как рассчитывается оценочная стоимость
Земельный департамент Таиланда ведёт собственный реестр оценочных стоимостей (appraised value), который обновляется каждые 4 года. Последнее обновление произошло в 2024 году. Оценочная стоимость часто ниже рыночной цены на 20-40%, особенно в премиальных локациях Пхукета и Бангкока.
Все налоги и сборы, кроме случаев, когда контрактная цена выше, считаются именно от оценочной стоимости. Это работает в пользу покупателя: при покупке кондо за 10 млн бат с оценочной стоимостью 7 млн бат transfer fee 2% составит 140 000 бат, а не 200 000.
Проверить оценочную стоимость можно на сайте Treasury Department (svp.treasury.go.th). Данные открыты, но интерфейс только на тайском языке.
Основные риски и ошибки
1. Не зафиксировать распределение сборов в контракте. Устные договорённости в Таиланде не имеют юридической силы. Если в договоре купли-продажи не прописано, кто платит transfer fee, гербовый сбор и SBT, продавец может потребовать разделить все расходы в день регистрации. Вы окажетесь перед выбором: заплатить или потерять сделку.
2. Путать контрактную и оценочную стоимость. Некоторые продавцы предлагают «занизить цену в контракте» для уменьшения налогов. Это незаконно и квалифицируется как уклонение от уплаты налогов. Земельный департамент в 2025-2026 годах ужесточил проверки, особенно по сделкам с иностранцами.
3. Не учесть withholding tax при расчёте доходности. Для физических лиц withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале от 5% до 35% в зависимости от оценочной стоимости и срока владения. При продаже объекта за 15 млн бат после 3 лет владения withholding tax может составить 500 000-700 000 бат. Этот расход нужно закладывать в финансовую модель при покупке.
4. Игнорировать сроки оплаты. Все сборы и налоги уплачиваются в день регистрации сделки в Земельном департаменте. Наличными или банковским чеком. Перевод с иностранного счёта должен быть выполнен заранее, а для покупки кондоминиума иностранцем средства обязаны пройти через Foreign Exchange Transaction Form (FETF/Thor Tor 3).
5. Забыть про sinking fund и maintenance fee. Это не государственные сборы, но при покупке новостройки покупатель единоразово платит sinking fund (фонд капитального ремонта, обычно 400-800 бат/кв.м) и advance maintenance fee (авансовый сбор за обслуживание за 1-2 года). На кондо площадью 50 кв.м это дополнительные 40 000-80 000 бат.
FAQ
Кто платит transfer fee в Таиланде - покупатель или продавец?
По закону transfer fee 2% является обязанностью обеих сторон в равных долях. На практике распределение определяется контрактом. На первичном рынке стандарт - 50/50. На вторичном - предмет переговоров.
Можно ли снизить transfer fee при покупке недвижимости в Таиланде?
Ставка фиксирована на уровне 2% и не подлежит снижению. Однако в периоды стимулирования рынка правительство Таиланда вводило временные снижения до 0,01% для объектов стоимостью до 3 млн бат. В 2026 году такие программы периодически возобновляются - актуальный статус стоит уточнять.
Чем отличается SBT от гербового сбора?
Это взаимоисключающие платежи. SBT (3,3%) применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет. Гербовый сбор (0,5%) - если более 5 лет. Одновременно они не взимаются.
Как рассчитать withholding tax для физического лица?
Земельный департамент использует формулу: оценочная стоимость делится на количество лет владения (но не более 10), применяется прогрессивная шкала подоходного налога (от 5% до 35%), затем результат умножается обратно на количество лет. Расчёт сложный, рекомендуется запросить предварительную калькуляцию в Land Office.
Платит ли иностранец больше transfer fees, чем тайский гражданин?
Нет. Ставки transfer fee, SBT, гербового сбора и withholding tax одинаковы для всех, независимо от гражданства покупателя или продавца.
Нужно ли платить transfer fee при получении недвижимости в наследство?
Да, но ставка снижена до 0,5% для наследников по закону. Дополнительно может взиматься налог на наследство, если стоимость имущества превышает 100 млн бат.
Включает ли transfer fee НДС?
Нет. Transfer fee, SBT и гербовый сбор - отдельные платежи. НДС (7%) применяется к коммерческим сделкам и уже включён в ставку SBT (3% налог + 0,3% муниципальная надбавка = 3,3%).
Когда оплачиваются transfer fees?
В день регистрации сделки в Земельном департаменте. Без оплаты всех сборов регистрация не состоится.
Чек-лист перед сделкой
- Проверить оценочную стоимость объекта на сайте Treasury Department
- Зафиксировать в контракте, кто оплачивает каждый вид сбора
- Рассчитать withholding tax продавца (влияет на итоговую цену переговоров)
- Подготовить FETF/Thor Tor 3 для перевода средств из-за рубежа
- Заложить в бюджет sinking fund и maintenance fee при покупке новостройки
- Уточнить наличие временных государственных программ снижения transfer fee
Точное понимание структуры transfer fees в Таиланде - это не бухгалтерская формальность. Это инструмент переговоров, который при покупке объекта за 10-15 млн бат может сэкономить вам 300 000-500 000 бат.
Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.