Кто платит transfer fee при покупке виллы в Таиланде: цифры и тактика

В Таиланде нет единого закона, который обязывает конкретную сторону платить transfer fee. Это предмет переговоров. И именно здесь покупатели вилл теряют от 100 000 до 800 000 батов просто потому, что не знали правил игры.

Стандартная практика рынка сложилась так: расходы делят пополам. Но 'стандартная' не значит 'обязательная'. Застройщики премиальных вилл на Пхукете всё чаще перекладывают 100% сборов на покупателя, маскируя это в тексте договора. Разберём каждый налог по отдельности и покажем, где у вас есть пространство для торга.

Быстрый ответ

• Transfer fee (сбор за переход права собственности) составляет 2% от оценочной стоимости объекта по кадастру Land Department
• Specific business tax (SBT) - 3,3%, применяется, если продавец владел объектом менее 5 лет
• Гербовый сбор (stamp duty) - 0,5%, начисляется только если SBT не применяется
• Withholding tax - от 1% до 35% в зависимости от статуса продавца (физлицо или юрлицо) и срока владения
• Суммарная налоговая нагрузка при покупке виллы колеблется от 3,5% до 6,3% от оценочной стоимости
• Распределение расходов между сторонами фиксируется только в договоре - закон молчит

Как формируется transfer fee и почему оценочная стоимость - ваш козырь

Transfer fee в размере 2% начисляется не от цены сделки, а от оценочной стоимости, которую определяет земельный департамент (Department of Lands). Для вилл на Пхукете оценочная стоимость часто составляет 50-70% от рыночной цены. Это значит, что при покупке виллы за 20 миллионов батов transfer fee может рассчитываться от 12-14 миллионов.

Важный нюанс: оценочная стоимость пересматривается каждые 4 года. Последний пересмотр прошёл в 2024 году, и для популярных районов Пхукета (Банг Тао, Лаян, Раваи) кадастровая оценка выросла на 15-25%. Следующий пересмотр запланирован на 2028 год.

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка виллы у застройщика (первичный рынок)

Застройщик, как правило, включает transfer fee в рекламную цену или прямо указывает в контракте, что все сборы оплачивает покупатель. Это особенно характерно для вилл стоимостью выше 15 миллионов батов. Withholding tax платит застройщик как юрлицо. Specific business tax тоже ложится на продавца-застройщика, поскольку он ведёт коммерческую деятельность.

Итого для покупателя: 2% transfer fee + возможные доплаты по условиям контракта.

Сценарий 2: покупка виллы на вторичном рынке у физлица

Здесь пространство для торга максимально. Традиционная схема - деление пополам ('50/50'). Покупатель берёт на себя 1% transfer fee, продавец - 1%. SBT или stamp duty, а также withholding tax оплачивает продавец. Но на практике продавцы-экспаты нередко настаивают на формуле 'цена чистая, все расходы на покупателе'.

Сценарий 3: покупка через тайскую компанию

Если вилла оформлена на тайское юридическое лицо, покупатель может приобрести не саму недвижимость, а долю в компании. В этом случае transfer fee в Land Department не платится вообще. Но появляются другие расходы: юридический аудит компании (due diligence) обойдётся в 50 000-150 000 батов, плюс могут возникнуть налоговые обязательства на уровне компании.

Сравнительная таблица

Основные риски и ошибки

1. Не читать контракт до внесения депозита. Многие застройщики указывают распределение сборов мелким шрифтом в приложениях к основному договору. После внесения невозвратного депозита менять условия поздно.

2. Путать оценочную и рыночную стоимость. Покупатель радуется 'низкому' transfer fee, не понимая, что при перепродаже оценочная стоимость может вырасти - и его будущий покупатель столкнётся с более высоким налогом.

3. Игнорировать withholding tax при покупке вторички. Если продавец - физическое лицо и владел виллой менее 5 лет, withholding tax рассчитывается по прогрессивной шкале и может достигать 35% от оценочной стоимости. Продавец захочет компенсировать это через цену.

4. Покупать долю компании без юридического аудита. Компания может иметь скрытые долги, неоплаченные налоги или неправильную структуру акционеров. Экономия на transfer fee обернётся потерями в сотни тысяч батов.

5. Не фиксировать распределение расходов письменно. Устные договорённости в Таиланде не имеют юридической силы. Каждый пункт о распределении налогов и сборов должен быть прописан в Sale and Purchase Agreement.

6. Забывать про ежегодные расходы. Помимо разовых сборов при покупке, владелец виллы платит ежегодный земельный налог и налог на строения. С 2020 года ставка для жилой недвижимости стоимостью выше 50 миллионов батов составляет 0,02-0,1% от оценочной стоимости.

FAQ

Кто по закону обязан платить transfer fee в Таиланде?

Никто конкретно. Закон не назначает плательщика. Распределение сборов определяется договором между покупателем и продавцом. На практике чаще всего расходы делят пополам.

Сколько составляет transfer fee при покупке виллы на Пхукете стоимостью 20 млн батов?

При оценочной стоимости в 14 миллионов батов (типичный разрыв с рыночной ценой) transfer fee составит 280 000 батов (2%). Если делить пополам - по 140 000 батов с каждой стороны.

Можно ли снизить transfer fee легально?

Сам процент (2%) фиксирован. Но можно торговаться о том, кто его оплачивает. Также при покупке доли в компании transfer fee не начисляется.

Чем отличается specific business tax от stamp duty?

Они взаимоисключающие. SBT (3,3%) платится, если продавец владел недвижимостью менее 5 лет или ведёт коммерческую деятельность. Stamp duty (0,5%) - если SBT не применяется. Одновременно оба налога не начисляются.

Какие налоги платит иностранец при покупке виллы в Таиланде?

Иностранец как покупатель оплачивает свою долю transfer fee (по договору) и, возможно, часть других сборов, если это прописано в контракте. Гражданство покупателя не влияет на размер ставок.

Как рассчитывается withholding tax для продавца-физлица?

По прогрессивной шкале подоходного налога (от 5% до 35%) от оценочной стоимости. Сумма уменьшается пропорционально количеству лет владения. Чем дольше владел - тем меньше налог.

Нужно ли платить transfer fee при наследовании виллы?

Да, но по льготной ставке. Для прямых наследников (дети, супруги) transfer fee может быть снижен до 0,01% от оценочной стоимости.

Когда оплачиваются все сборы - до или после регистрации?

Все сборы оплачиваются в день регистрации сделки в Land Department. Без оплаты сотрудник не зарегистрирует переход права собственности.

Влияет ли двойное налогообложение на transfer fee?

Нет. Соглашения об избежании двойного налогообложения (Россия-Таиланд подписали такое соглашение в 1999 году) касаются подоходного налога и налога на доход от аренды, но не transfer fee.

Есть ли льготы по transfer fee в 2026 году?

Тайское правительство периодически вводит временные льготы. В предыдущие годы transfer fee снижали до 0,01% для объектов дешевле 3 миллионов батов. Для вилл премиум-сегмента такие льготы, как правило, не действуют.

Что делать прямо сейчас

Перед подписанием любого договора на покупку виллы запросите у продавца или застройщика письменную разбивку всех налогов и сборов с указанием, кто какую часть оплачивает. Попросите юриста проверить оценочную стоимость объекта в базе Land Department - это займёт один день и стоит 5 000-10 000 батов, но может сэкономить вам сотни тысяч.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →