Transfer fee при покупке кондо в Таиланде: кто платит и сколько

В Таиланде transfer fee при регистрации кондоминиума составляет 2% от оценочной стоимости объекта. Вопрос, кто именно платит этот сбор, покупатель или продавец, не регулируется законом жёстко. Это предмет переговоров, и результат зависит от типа сделки, рыночной конъюнктуры и переговорной позиции сторон.

На первичном рынке застройщики Пхукета и Бангкока чаще берут transfer fee на себя или делят пополам с покупателем. На вторичном рынке расклад другой: продавец, как правило, оплачивает налоги на прибыль, а transfer fee ложится на покупателя. Но универсального правила нет. Каждый контракт фиксирует распределение индивидуально.

Давайте разберём все варианты, цифры и подводные камни, чтобы вы точно знали, за что платите при покупке кондо в Таиланде в 2026 году.

Быстрый ответ

• Transfer fee - это 2% от оценочной стоимости, определённой Земельным департаментом (Land Department)
• Оценочная стоимость часто ниже рыночной цены на 10-30%, что снижает фактическую нагрузку
• На первичном рынке застройщик нередко берёт transfer fee 50/50 с покупателем или полностью на себя
• На вторичном рынке покупатель чаще платит transfer fee целиком
• Помимо transfer fee существуют ещё 3 вида налогов при передаче собственности: гербовый сбор, specific business tax, withholding tax
• Все налоги оплачиваются в день регистрации в Земельном департаменте, наличными или банковским чеком

Варианты и сценарии

Сценарий 1: покупка у застройщика (первичный рынок)

Большинство девелоперов на Пхукете и в Бангкоке включают распределение transfer fee в стандартный контракт купли-продажи. Типичная схема: покупатель платит 1%, застройщик платит 1%. В период акций или при покупке на ранней стадии строительства (off-plan) застройщик может взять все 2% на себя. Это мощный маркетинговый инструмент, и его стоит использовать как аргумент на переговорах.

Важно: gerbовый сбор (stamp duty, 0.5%) и specific business tax (3.3%) при первичной продаже ложатся на застройщика. Покупателю начислять withholding tax не будут, он не получает доход от сделки.

Сценарий 2: покупка на вторичном рынке (resale)

Здесь распределение свободнее. В стандартной практике:

• Transfer fee (2%) - платит покупатель
• Withholding tax - платит продавец (рассчитывается по прогрессивной шкале от оценочной стоимости и срока владения)
• Specific business tax (3.3%) - платит продавец, если владел объектом менее 5 лет
• Stamp duty (0.5%) - платит продавец, если specific business tax не применяется (владение более 5 лет)

Но всё это договорное. Если рынок «покупательский» (много предложений, мало спросов), продавец может согласиться оплатить transfer fee целиком. На «горячем» рынке покупателю придётся взять всю сумму на себя.

Сценарий 3: покупка через юридическое лицо

Если кондо оформляется на тайскую компанию (что редко для кондоминиумов, но встречается для вилл), налоговая структура меняется. Withholding tax рассчитывается иначе, а transfer fee остаётся тем же - 2%. Корпоративный продавец платит withholding tax по ставке 1% от оценочной или договорной стоимости (берётся большая). Физическое лицо платит по прогрессивной шкале, которая может дать и меньшую, и большую сумму.

Сравнительная таблица

*Stamp duty и specific business tax взаимоисключающие: платится либо один, либо другой.

Как рассчитывается оценочная стоимость

Земельный департамент Таиланда использует собственную оценку, которая обновляется раз в 4 года. Последний пересмотр произошёл в 2024 году. Эта оценка, как правило, ниже рыночной цены. Для кондоминиума в районе Сукхумвит (Бангкок) разница может составлять 15-25%, на Пхукете - 10-20%.

Это значит, что при покупке кондо за 5 млн бат оценочная стоимость может быть 4 млн бат. Transfer fee в таком случае составит 80 000 бат (около 2 100 долларов), а не 100 000.

Но есть нюанс: если договорная цена ниже оценочной (что бывает при сделках между связанными лицами), Земельный департамент возьмёт для расчёта большую из двух сумм.

Основные риски и ошибки

1. Не зафиксировали распределение налогов в контракте. Устные договорённости не работают. Если в контракте нет чёткого пункта о том, кто платит transfer fee, продавец может в день регистрации заявить, что это ваша обязанность. Требуйте отдельный раздел 'Tax and Fee Allocation' в договоре.

2. Перепутали оценочную и рыночную стоимость. Покупатели часто считают налоги от цены в контракте. Это даёт завышенную оценку расходов. Запросите у агента или юриста актуальную оценку Земельного департамента до подписания.

3. Забыли про расходы в день регистрации. Все налоги и сборы оплачиваются единовременно при регистрации в Land Office. Это означает, что вам нужно иметь на руках тайские баты в нужном объёме. Банковский перевод из-за рубежа занимает 3-5 рабочих дней, планируйте заранее.

4. Не учли specific business tax при перепродаже. Если вы купили кондо и решили продать его через 3 года, вас ждёт 3.3% specific business tax от оценочной стоимости. Это серьёзно режет доходность. Продажа после 5 лет владения заменяет этот налог гербовым сбором в 0.5%.

5. Попытка занизить цену в контракте. Некоторые продавцы предлагают указать в договоре заниженную сумму, чтобы уменьшить налоги. Это незаконно и чревато штрафами. К тому же Земельный департамент всё равно применит свою оценку, если она выше.

FAQ

Кто обязан по закону платить transfer fee в Таиланде?

Тайское законодательство не закрепляет обязанность за конкретной стороной. Transfer fee - это сбор за регистрацию перехода права собственности, и стороны распределяют его по договорённости. На практике это фиксируется в контракте купли-продажи.

Можно ли избежать transfer fee?

Нет. Transfer fee в размере 2% от оценочной стоимости - это обязательный государственный сбор. Без его оплаты Земельный департамент не зарегистрирует сделку.

Transfer fee считается от цены покупки или от оценки?

От оценочной стоимости Земельного департамента. Если договорная цена выше оценочной, используется оценочная. Если договорная ниже, департамент возьмёт большую сумму.

Какие ещё расходы несёт покупатель кондо?

Помимо transfer fee покупатель оплачивает услуги юриста (обычно 30 000 - 80 000 бат), взнос в фонд амортизации (sinking fund, разовый, зависит от площади) и ежемесячный сбор за обслуживание (common area fee). Эти расходы не связаны с налогами, но их нужно закладывать в бюджет.

Различается ли transfer fee для иностранцев и тайцев?

Нет. Ставка transfer fee одинакова - 2% независимо от гражданства покупателя. Никаких дополнительных сборов для иностранных владельцев freehold-кондоминиумов не предусмотрено.

Когда платится transfer fee?

В день регистрации сделки в Земельном департаменте. Оплата производится на месте. Принимаются кассирские чеки (cashier's cheque) тайских банков и, в некоторых офисах, наличные.

Как transfer fee влияет на доходность инвестиции?

При покупке кондо за 5 млн бат transfer fee составит порядка 80 000 - 100 000 бат. Если вы планируете сдавать объект с доходностью 5-7% годовых, это примерно 3-4 месяца арендного дохода. При перепродаже через 5+ лет влияние на общую доходность минимально.

Что будет, если продавец отказывается платить свою долю в день регистрации?

Если распределение зафиксировано в контракте, это нарушение условий договора. Покупатель вправе отказаться от сделки и потребовать возврата задатка. Именно поэтому критически важно иметь чёткий контракт на английском или тайском языке, заверенный юристом.

Есть ли налоговые льготы для покупателей в 2026 году?

Тайское правительство периодически вводит временные льготы. В 2024 году действовало снижение transfer fee до 1% для объектов стоимостью до 7 млн бат (по оценкам рынка). Актуальность таких программ на 2026 год следует уточнять у юриста перед сделкой, так как льготы принимаются отдельными постановлениями кабинета министров.

---

Хотите инвестировать в недвижимость Таиланда? Оставьте заявку - наши эксперты подберут лучшие варианты для вас.

Оставить заявку →